五星级酒店策划报告(编辑修改稿)

五星级酒店策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

整体形象。 处置 “ 闲置地、烂尾楼 ” 力度大，成绩显著，三亚市容有了极大改变，向国际性的热带海滨城市发展。 C、有计划的进行市政配套建设。 高速公路的联通，市区交通道路的高标准规划设计，使旅游观光十分方便，凤凰机场的修建，三亚客运码头的建设，尤其是可为境外旅客提供落地签证服务，使三亚具有挤身国际旅游城市的条件。 D、水、电、通讯方面建设变化巨大。 赤田水库的完工使用，新建电厂的发电，联网可满足今后一个时期的需要，程控电话、移动、微波、光纤通讯等通信设施齐全与全国 900 个城市、全世界 195 个国家地区开通，使 三亚向智能化数字化城市又迈近了一大步。 E、投巨资改造三亚市容环境。 三亚湾 “ 椰梦长廊 ” 的建成、大东海广场改建、体育广场、名花公园、艺术广场及城市的 “ 绿化美化 ” 工程，使三亚逐步成为一个热带海滨花园城市。 海南旅游产业发展现状 ① 国际、国内旅游业现状 国际旅游业在 20 世纪开始蓬勃发展。 世界旅游组织的有关统计数据显示： 20xx 年全球跨国旅游达 亿人次，比 1999 年增长了 %。 预测分析，到 2020 年，全球接待跨国旅游者将达到 16 亿人次，国际旅游消费将达 2 万亿美元。 从 20xx 年到2020 年间旅游年均 收入增长将达 %。 这些数据显示出了旅游业在全球和各国经济发展中的潜力。 我国旅游业在 20xx 年旅游总收入达 4519 亿元人民币（约合 550 亿美元），比上年增长 %，入境游人数达 8344 万人次，比上年增长 %，旅游外汇收入达 162亿美元，比上年增长 %，相当于当年全国外贸出口创汇的 %。 国内旅游人数达 亿人，比上年增长 %，旅游收入达 3175 亿元人民币（约合 380 亿美元）比上年增长 %，为世界第五旅游大国。 据世界旅游组织最新的展望报告称：到 2020 年，中国将成为世界旅 游的一个主要的目的地和客源国，接待境外游客由现在一年 5000 万人次增加到 多亿次，旅游业收入增长的幅度将极为可观。 我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位。 旅游业 “ 十五 ” 计划和到 2020 年远景目标纲要所提的 “ 十五 ” 总体目标为：到 20xx 年入境游人数 8500 万人次，旅游外汇收入 220 亿美元，国内游人数将达 11 亿人次，旅游收入达 5000 亿人民币（约合 610 亿美元），总收入为 7500 亿元人民币（约合 910 亿美元）相当于全国 GDP的 %。 ② 海南旅游市场发展现状 海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度 ，发展旅游产业潜力很大。 如今海南已成为备受国人青睐的旅游目的地，在国内已树立起奇特的热带海岛目的地形象。 其自然环境和热带气候，为相对寒冷的华中、华北、东北、西北等地区游客提供避寒休闲好去处， 20xx 年来海南旅游人数已达 1124 万人次。 海南在港、澳及台湾的知名度也较高，但来游人数近两年有下降趋势。 在国际市场上，海南在亚洲范围内享有一定的知名度，尤其是日本、韩国及马来西亚的 “ 利基 ” 市场（指面对少数人的专门市场），不过来访人次仍然很少， 20xx 年为 万人次。 ③ 海南旅游资源利用及旅游产品开发现状 海南在 地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源，已被证 明这些资源对国际游客是颇有吸引力的，并已早在过去的规划研究中就得到了认证。 但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较，如美国的佛罗里达、欧洲的地中海地区、夏威夷等地。 海南的单个旅游产品尚不具备足够的独特性与之相匹配。 海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半。 一方面海南有达到国际水准的高品位旅游产品，如南山佛教文化苑，它们恰到好处地增加了自身的历史、文化旅游价值，在周边也不盲目兴建一些大规模辅助性旅游吸引物，对今后发展新旅游产品很 有借鉴。 同时海南也有质量低下的旅游产品，主要集中在旅游路线周边地区（即东部走廊），许多景区每况愈下，因年久失修而显现出破败的景象，这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔，加上设计不新颖，保养不到位，故难以维系运作，徒留些刺眼建筑。 值得庆幸的是，这种低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点，尚未泛滥成灾。 更重要的是，海南未受到现今盛行的城市盲目扩展（在较为发达的内陆地区相当普遍）的负面影响冲击，除海口市外，其它城镇，特别是三亚在很大程序上保留了一种内缩型的城市结构，仍保存有广大的未开发的后备区 域（山丘或开阔的乡野），而给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观，使游客有一种属地感和亲切感。 海南旅游产业发展定位 ① 海南发展旅游产业资源优势 海南岛总面积 万平方公里。 岛礁及其海域，约 200 多万平方公里，约占南海海域面的三分之二。 其靠近港、澳与珠江三角洲，该地区经济增长速度居全国首位，将会也成为海南重要的客源市场。 海南的气候宜人（能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地），生态环境趣味盎然，山区有茂密的热带雨林，海里有丰富多彩的海洋资源，岛上处处呈现出别具特色的热带海岛景象。 其独有的热带海 岛旅游资源，能为游客提供一种少有的度假体验。 将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用。 ② 海南旅游产业发展定位 国家旅游局把全国分为 7 大旅游发展区域，海南独占其一，足见国家决策层对海南旅游寄与的厚望，海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份，它肩负着中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任。 “ 海南，中国与西方在此相会 ” ，作为亚洲首屈一指的休闲目的地，海南拥有独具特色的、高品质的滨海度假设施，能提供许多与众不同的、多样化的旅游吸引物和旅游活动。 在此，游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中，昼夜流连在雨林山川之颠。 三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 海南省旅游产业总体规划中划出了海口、三亚、五指山、文昌、兴隆、棋子湾和博鳌等七个主要旅游圈。 每个旅游圈都拥有其独特的旅游吸引物和组合式旅游产品，在游客类型和数量、旅游住宿及配套设施方面等具有极强的互补性。 近年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系的建设极大的影响了海南旅游产品的分布。 海南基础设施的根本改善，使海南岛相对 “ 缩小 ” ，海口做为海南旅游门户的地位有所下降。 三亚周边地区近年来规划兴建的众多旅游、食宿等服务设施以及新建的旅游景点，极大地强化了该地区作为海南主 要旅游热点地区的地位。 三亚的形象  作为中国首要的海滨旅游度假胜地，三亚因其得天独厚的旅 游优势而在国内享有盛誉。 但要想在国际市场站稳，就需要进一步提高三亚作为旅游度假胜地的档次，开发具有国际水准的项目，尤其是具有中国和海南特色的旅游产品。 同时，应兴建更为多样化、低密度、高规格的住宿设施，并对整个城区进行重要改造，使之成为一个名副其实的 “ 旅游城市 ” ，著名的国际旅游度假胜地。 三亚旅游产品开发  侧重四个方面： ① 开发多样化的度假设施，包括面向外国游 客和国内高消费游客的高档次、低密度的度假酒店。 ② 兴建一 批新的 “ 必游不可 ”的文化景点。 如中国海事博物馆等。 ③ 开发高档次的专项旅游项目。 如西岛水上运动中心等。 ④ 彻底改变城市环境，树立一个地地道道的旅游城市形象。 以滨海为中心的三亚旅游圈的范围将从南山佛教文化苑向东扩展到亚龙湾以外地区包括蜈支洲岛。 三亚旅游度假住宿设施发展  目前三亚市约有客房 9756 间。 根据现有的规划还将在亚龙湾旅游度假区内新建客房7700 间。 海南新建的高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内。 按有关部门的预测统计，到 2020 年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到 26000 间。 三亚旅游市场 构成及发展趋势 随着人们可支配收入的持续增长，旅游消费市场日渐膨大，旅游人群主要来自中国大中心城市的中产阶层，而他们将形成三亚新旅游产品的主要基础市场（见下表）。 三亚市旅游群体多样化，并且有向高端群体（即高收入、高学历、高职务的社会主流群体）发展的趋势。 到三亚旅游的客流量以年 17%的增长率在递增，几年之后将会有相当数量的高端人群来此生活、休闲度假，所以就必须有相应的符合其身份的居住场所，有满足这个群体生活工作、通信、保健、医疗、休闲、娱乐等各方面需求的各类场所、设施。 旅游群体两级分 化现象在旅游市场由来已久，而社会主流群体的需求取向将代表并决定未来旅游市场的发展趋势。 三亚独有的热带旅游资源随着每年 1000 万登岛人次亲身感受与传播，所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的。 只有超前考虑即将到来的海南度假旅游热，建造规模化的符合海南、三亚规划及特点的、达到国际水准的大型或超大型高星级度假酒店，才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的社会主流群体。 北京、上海、广州在海南旅游市场构成情况（据 20xx 年不完全统计） 地 区 人均年消费 假日出游增长率 家庭旅游 海南度假人均消费 到海南人次 喜欢项目 北 京 9163 元 1520% 70% 3000 元 20 万人 /年 滨海度假 上 海 10000 元 10% 50% 2500 元 50 万人 /年 滨海度假 广 州 9126 元 14% 50% 20xx 元 80 万人 /年 滨海度假 二、项目经营管理模式 —— “ 产权式酒店 ” 分时度假基本概述 （ 1）分时度假含义 分时度假（ Timeshare）是指投资者（游客）在度假地购买部分时段酒店（度假村）产品的使用权，并可通过交换系统对不同地点的同类酒店（度假村）产品使用权进行等值交换。 目前国际上通行的惯例是： 将一处住宿设施（酒店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为 52 周，将 52 周中的 51 周分时销售给投资者游客，每位购买者在约定的时段内每年享有在这一标准酒店住宿单元中住宿一周的权利。 （ 2）分时度假的国际认定 分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的一种中间产品，一种旅游酒店产品新态势，一种新的旅游产品。 分时度假为国际社会所广泛接受的定义是基于两个法律规定的内容，一是美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（以下简称 “ 法案 ” ）；二是欧洲《欧盟分时度假指令》（以下简称 “ 指令 ” ）。 （ 3）分时度假的 法律内涵 以上《法案》与《指令》中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范，其定义的核心要素包括： （ 1）对合同有效期做了具体规定即 3 年以上酒店产品的使用权； （ 2）预付款的约定，即：使用前一次性交付约定的款项，以取得约定时间与时段的使用权； （ 3）享有使用权最低天数，如《指令》规定为不低于 7 天； 产权式酒店的基本概述 （ 1）产权酒店含义 产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具及一种新的旅游产品，是欧美中产阶级兴起后的产物，由瑞士企业家亚力山大 •耐首先提出（ Timeshare Hotel）即 “ 时权酒店 ” 的 概念。 产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，一个分支演变的，是指投资者（游客）买断某一部分酒店单位产品的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取经营利润的经营模式。 （ 2）产权式酒店的产品获得 产权式酒店产品获得国际上通行的作法是按照房产品种操作，即：交付首期款购买一定单位的产权酒店产品，同时确定自。