东山社区策划方案(编辑修改稿)

东山社区策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

市与小城镇 地产业不断崛起， 尤其是 国家支持 小城镇建设、Nashu Dongshan Community 14 新农村建设 ，对于房地产业来说是一个新的发展机会。  市场对投资型的物业寄求增加， 楼盘竞争对手少。  客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。 （威胁）  项目竣工周期晚于周边在建项目。  区域内大型楼盘的推出对本项目会产生一定影响。 七、 本案目标市场 定位分析 总占地： 49646 平方米 总建筑面积： 50291 平方米 (1)4 层安置房建筑面积 14289 平方米 (2)5 层住宅建筑面积 29510 平方米 (3)小底屋建筑面积 2951 平方米 (4)阁楼层建筑面积 2951 平方米 (5)物业管理用房建筑面积 590 平方米（不计容积率） 绿化率： % 容积率： 车库： 本案产品立足于乡镇，以广大村民居住需求为载体，以经济适用、节能环保为建设依据，整体定位分二部分： （安置房）； 、低档田园式大生活区。 Nashu Dongshan Community 15 （安置房） 本案总规划建筑面积 50291/㎡ ，农村经济适用房建筑面积达15000/㎡ ，共 7幢楼，低密度多层（ 4 层）设计，坡屋顶并赠送阁楼；小区内绿化率 32%，楼间距达 44m；并配有 60 多 ㎡ 的居民活动 广场、健身器材等。 为满足居民田园式生活需求，每户配送近 20 平的农家小院，居民可 以种菜、存放物品使用，即宽敞方便又经济实惠。 安置户型设计合理、科学。 分为 70㎡ 、 80㎡ 、 90㎡ 、 110㎡ 四种户型，居民选择空间大、灵活。 可根据自己的经济条件购买适宜居住空间。 安置部分社区绿化同样以农家园林为主，充分利用原始资源，体现人与自然的完美结合。 安置配 套设施方面除享有同等资源外，采用集体供暖。 、低档田园式大生活区 东山社区在二期的商业部分开发上，仍采用低密度多层（ 5 层）建筑，坡屋顶并赠送阁楼、太阳能、车库等；产品虽定位中、低档，但在规划设计上更加体现性价比。 住宅的性价优势在于便捷化的生活、人性化的配套、亲情化的物管。 二期随着一期的建设，周边的配套已趋成熟完善，学校、超市、医疗诊所一应俱全，社区内绿化以中央喷泉广场构筑景观为轴心，将流水的灵性与植物的活性延展到小区的每一个角落，草木清新，鲜花芬芳，居民完全沐浴在自然的宠爱之中。 人性化 配套设施：人车分流设计、智能消防系统、小区车辆出入管Nashu Dongshan Community 16 理系统、智能照明系统、电子控制系统等。 多样化户型设计： 8084㎡ 、 9098 ㎡ 、 100111 ㎡ ，主推户型：8595㎡ 、 99111㎡ 两种户型。 亲情化物管：整个小区完善后，将由社区居民村委会选出物管，实行统一管理。 因当地居民熟知地方生活习俗，更能提供贴切的服务。 (1)区域内客源： 一级区域南墅镇村民、南墅行政企事业单位、南墅镇内小经营者；二级区域 项目周边 5 里路以内的周边村民。 (2)客源职业 ： ① 私营业主、个体经营者 ； ② 南墅 在外务工者； ③南墅 本地政府企事业单位 管理人员； ④ 南墅 本地效益较好的企业职工； ⑤ 周边村庄进镇内做生意 富裕的农民。 (3)购房时间、动机 ① 购房时间 :%的被调查者计划在 12 年内购房，另有 的被调查者计划在 2— 3 年内购房。 计划在 3 年内购房的被调查者合计达 %，表明随着房改的深入，大部分居民已接受购房的观念。 ② 购房目的 :%的被调查者为首次置业，目的为居住， 36%的被调查者为搬迁居住，%为二次购房， %为其它。 (4)客源购房目的 :① 新增型：新婚或分家的购房，拆迁 购房，外出务工返乡购房； ② 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的； ③ 工作型：因为工作原因来南墅，为了工作方便的人群。 27%%%% % %0%10%20%30%40%50%1 年内1 2 年内2 3 年内3 4 年内4 5 年内5 年以后Nashu Dongshan Community 17 (5)客源年龄层构成 %的被调查者年龄在 30 岁之间，其次为 30— 40 岁。 反映出年轻的置业主体将会是未来 2— 3 年房地产的重要客户，其中多数 是父母为其子女买房。 近六成家庭年收入在 5 万元以下，仅 7%的被调查者家庭年收入在 10 万元以上。 表明 居民大部分收入并不高。 (6)关注因素 被调查者购房时首要关注因素为价格，其次为位置、交通、物业管理及户型。 因此开发商在开发新项目时，应注重房屋价格便宜、地理位置好、交通方便并配有服务良好的物业管理公司，提高其性能价格比，以赢得客户。 (7)购房偏好 ①面积 : 被调查者近半数购房时首选 80— 100 ㎡的住宅，说明多数购房者对居室面积的选择趋于理性，并不盲目追求越大越好。 新建住房应按合理比例建造面积在 85111 ㎡。 ②户型 分析表明二居室是最受欢迎的单位，其次才是三居室。 合计达 %的被调查者购房时首选二、三居室。 客户关注因素 所占比例 价格 % 位置 % 交通 % 物业管理 % 户型 % 社区环境 % 配套设施 % 小区规模及发展趋势 % 房屋质量 % 建筑面积（㎡） 所占比例 65 以下 % 7080 % 8086 % 9098 % 99111 % 112 以上 % %%%%0%10%20%30%40%50%60%70%5 万元以下 5 10 万元1 0 20 万元2 0万元以上Nashu Dongshan Community 18 (8)价格承受力 %的被调查者接受 1800— 1950 元 /㎡的房价， %的被调查者接受 1950— 2100 元 /㎡的房价。 结合前述购房时选择面积的分析，被调查者最能接受的房屋总价在 14— 20 万元间，其次为 15—23 万元间 ，说明目前居民对住宅价格的承受力不高，居民的承受能力与市场上较高的房价间有一定差距。 (9)贷款 方式 (10)首付能力 八 、 本案 功能定位 整体规划  本 案 作为 重点规划 ，总体布局 完整大气，体现 大社区概念。  利用土地，力求经济、便捷、利于管理和使用。  配套和非配套公建的布局应便于购买者使用。 %20% %13%0%10%20%30%40%50%银行贷款 一次性付款 分期付款 公积金贷款% %%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%5 万元以下5 8 万元8 1 0万元1 0 12 万元1 5万元以上 1 2 1 5万元Nashu Dongshan Community 19  利用社区绿化，以景观轴线法， 追求 点面和谐，营造 小区形象的统一感。  提倡户型细部设计，尽可能在户型的单体设计方面挖掘设计潜力。 外观设计  外观充分利用涂料的多彩灵动性，与自然景观形成反差或统一， 易于识别。  立面造型追求朴素、精致。 通过设计达到 高品质的感觉。  外墙采用 STP 保温材料，改进传统采用聚苯板保温材料，保温效果显著提高，窗户采用 5+9+5 中空玻璃，是导热系数大大降低，再同等 供热条件下，温度有一、二度的提高。 屋面保温也改变了以往传统做法，改用同外墙同种材料的保温板，将热损失降到最低限度。 户型设计  户型设计上以满足一代人为主，二代人为辅的要求，设计8595 ㎡、 99111 ㎡ 二种主推户型 ； 乡镇居民居住过度期占比例小， 基本是一次性投资。 因此不善于追求小户型和夸张性大户型。  在某些空间设计中，如果确有极强烈的特点，在市场上会有较好反响，也可以不必墨守上述指标，在户型内部保留灵活调整的余地。 配套设施建议 Nashu Dongshan Community 20  出入口的管理  集体供暖、太阳能  住户报警系统  三线合一（信息网络、有线电视、电话）  车辆出入、停车管理系统  小区形象和物管中心  休闲、健身活动广场  便利超市、诊所 九 、 价格策略 定价是最敏感、最重要的事，方案能 否 达到预期的利润，全在定价一举。 价格定高了，不会被购房者所接受而滞销；如果定低了，虽然能在很短的时间内抢购一空 ，但发展商就会少赚很多利润。 在 定 价过程中，要考虑诸多因素， 充分利用天时、地利、人和，从而更全面地体现整体地营销战略极为重要。 主要体现： a、 定价原则 （ 市场定位决定物业价格 、 价格要符合市场环境 、 价格要符合经营指标 、 价格要保持一定的竞争性 ） ｂ、 定价方式 （ 成本加成定价 、 市场比较定价 、 客户感受定价 ）。 （商业部分） 低开高走 :以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。 第一阶段： 通过 VIP 推广，积累 意向 客户，带动市场 ，聚集人气； Nashu Dongshan Community 21 第二阶段： 高性价比入市，形成“ 新农村新民居 ” 崭新形象； 第三阶段： 低幅多频调价，价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。 2．低价辅助策略：低单价低总价体现 正式销售时，挑选几套位置、景观一般的房型及面积较小的房型。 以较低单价或较低总价首先推出，消除客户对本项目高 点房 所带来心理价位的抗性。 （“高贵不贵的好房子”） 3 .定价建议 经济适用房屋：（政。