东方新城建材交易仓储中心项目可行性报告(编辑修改稿)

东方新城建材交易仓储中心项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

xx 的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售企 业将发起强有力的共识，家具龙头 —— 红星美凯龙开业，都将给本土卖场带来巨大的挑战。 目前 xx 市建材市场分布主要集中于 xx 东区。 相比较来说，西区、南区建材市场相对稀疏，竞争相对舒缓。 西区目前传统建材市场有美家居装饰广场、家世界装饰广场。 建材超市有家福特、东方家园，同时并存金苹果家居体验馆。 五家建材 市场面对西区高新开发区、经济开发区、新政务区的大量高档住宅消费。 20xx 年，家福特建材航母产品会出现在 xx 每个老百姓的身边。 和以前的家具商场相比，安徽本土的家具商场已经有了长足的进步，不但要有自己的招商标准和定位档 次，更在规模、档次、品位和服务各具特色。 在厂家和产品的选择上，家具商场也会选择拥有自身的生 存竞争力和良好的口碑的品牌，充分满足消费者多层次的需求。 xx建材市场目前已形成以 宝文、红旗石材市场 为主的 石材 市场；以 五里庙、东红旗、金三角 为主的 瓷砖 市场；以 五里庙、东红旗、东方商城为主的 油漆 市场；以 五里庙、东红旗、东方商城 为主的 板材 市场；以五里庙、东方商城、东红旗 为主的 五金 市场；以 东红旗、东方商城、 金三角、佳饰家 为主的 木地板 市场；以 西红旗东红旗、金三角、佳饰家 为主的 卫浴 市场；以 轻工商城、东红旗 为主的 灯饰 市场；以 轻工商城、安徽大市场、城隍庙 为主的 窗帘 市场；以 新瑶海、中州、环宇 为主的家具市场和以 安徽大市场、国美、百大、商之都 为主的 电器 市场。 随着 信地 •红星美凯龙家居 MALL、 国邦 望湖美家居 、 凤凰城 •家世界品牌建材购物中心 等 进入，高端体验式建材家居将加剧 xx 建材市场的竞争；而且目前 xx 新进的建材和家居专业商家，其位置基本处于xx 的城区，以商业化投资模式运营，将为自身今后的发展造成压力。 东方商城因长江中路建设推进，使其将受到因商业价值提升带来的其他商业的对市场空间的挤压，其发展空间受阻；将为 五里庙和本项目建设带来市场的机 遇。 国家 及 xx 市 ‘十一五’规划对 建材 /家居专业市场 发展提出更新要求 国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确： 坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。 大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。 积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。 按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。 打破垄断，放宽准入领域，建立公 开、平等、规范的行业准入制度。 鼓励社会资金投入服务业， 提高非公有制经济比重。 采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。 健全服务业标准体系，推进服务业标准化。 大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。 xx 市在十一五规划中对商贸发展进行前瞻性规划，目标是 建设区域性商贸中心。 实施中鼓励 推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。 支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主 要特征的现代流通方式，改造和提升传统 商贸业。 加速融入长三角大物流圈，发展大型的商贸流通集团。 省会城市 工业经济和区位 及物流快速发展 对综合性、专业化建材 /家居专业市场发展构成有效支撑 二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。 社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结 构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现代化的必然。 安徽在进行 推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长江三角洲物流圈。 依托 xx、芜湖、蚌埠、安庆、阜阳 等区域中心城市和交 通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。 推进物流标准化管理， 整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。 到 20xx年基 本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与长江三角洲经济圈全面对接的现代化综合物流体系。 xx市地处安徽省中部中心位置，与省内蚌埠、芜湖。 淮南、阜阳、安庆、六安、铜陵、马鞍山等地的距离在 120公里 —— 180公里 的范围内，同时也是上海、 武汉、郑州三大城市为支点的三角区域的中心。 铁路有京九线、京沪线、陇海线。 淮南线、合九线等 经过 xx，并将建设合西铁路；公路有合宁、合芜、合徐、合安高速以及多条国省干道进出；水运依靠南淝河水道通向长江；航空通过 xx骆岗机场与全国形成联系，己经是安徽省内最为重要的交通枢纽，具有优越的经济地理条件。 特别是， xx市处于未来合西铁路以及合宁高速将组成的陆路通道上，将成为以沪宁为首的东部经济和以西安为首的西部经济相互对流的经济转移线。 良好的经济地理条件，有利于以 xx为物流据点开展低成本、高效率地开展服务。 □ 公路运输 安徽省公路网络以 xx市为中心，沿国省干道向外辐射，以各级公路 为辅联结郊区县、乡、村。 xx市主要的公路货运场站有 11处（不含省属），总场地面积计有 6． 5万平方米。 xx市城市道路系统形成以“两环九射”和“五纵五横”的干道为骨架的环形、放射加方格网的城市道路系统。 □ 铁路运输 经过多年的建设， xx铁路正在成为安徽省的枢纽之一。 以 xx为中心，通过 xx—— 蚌埠、 xx—— 阜阳。 xx—— 九江、 xx—— 芜湖铁路线接全国铁路网通达全国。 将要建设的西安 —— 南京铁路将使 xx铁路形成具有五个铁路出口的网络构架。 铁路拥有 xx站、 xx南站、 xx东站、 xx北站、钟油坊站、桃花店站和罗岗线路所等 六站一所，组成 xx铁路枢纽。 xx站为枢纽内最为重要的客运站，并办理行包托运业务： xx东站为枢纽内的编组站； xx南站是枢纽内办理整车、零担、集装箱和危险品货物到发的综合性大型货运站。 此外，还拥有大量的铁路专用线，各种专用线、专用铁道共有41条，总长 109公里，专用线与国铁通过 18公里的地方铁路相联接。 专用线配有仓库、堆场规模、机械设备等。 □ 水上运输 xx主要依靠南淝河通江达海的自然条件进行水上货物运输。 南淝河常年通单机货船 500吨级，枯水季节 400吨级，是 xx市一条重要水上通道。 经过河道疏通后和综 合港的 投资，目前 xx可通行 1000吨级集装箱 各类船舶。 主要航 线有：长江上游到城陵矾，下游到上海以及江、浙、赣、鄂等支流航线， 20xx年完成吞吐量 1011万 吨。 □ 航空运输 xx市通过骆岗机场，架起 xx市与国内 38个大中城市和香港、澳门的空中通道。 每周发出航班次。 xx骆岗机场拥有一座货运仓库，面积3000余平方米，设海关监管仓库。 本项目以 xx南部物流产业带为市场服务背景；建设在规划中 xx南淝河码头港口腹地；处于 城市二环快速线和城市 高速入口；临近 淮南 xx巢湖铁路货运枢纽大动脉线旁； 拥有 xx最优越的 物流条件。 为项目的建材 /家居材料的配送与交易提供切条件。 信息网络支撑条件 xx市 是全国重要的通信枢纽，与世界 200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。 此前 xx信息化一直走在全国城市的先进行列； 20xx年 xx市荣获中国城市信息化 50强第 10名。 因此，从 xx的交通运输及网络设施条件、物流组织据点条件和信息支撑条件分析， xx市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。 二 、 xx东方新城建材 /家居仓储中心项目建设 的意义 推进 xx市 建材专业市场的 健康发展 项目 的建设和运营 是 xx市现代 建材 /家居专业市场 建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥 该地域的 综合交通枢纽功能和大市场优势，为 xx市建设以综合运输、仓储、 配送和电子商务为支撑的现代 建材专业市场 提供积极的发展契机和实践空间。 有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等 对 现代技术的改造重组和社会化协作； 有利于促进 xx品牌建材 /家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高省会在周边的首位度。 有效解决目前 xx建材 /家居在商业化模式下运营成本 的压力 ，提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。 培养和造就 xx市 以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心 xx 东方新城建设 将大大促进 xx市 引进和利用 省 际商贸和物流企业的步伐。 项目建成后 通过引入国内先进 专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升 建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式， 让 先进的 建材大宗运营 企业以其成熟而规范的服务运作为 xx 市 建材专业 服务发展提供良好的 范例与榜样。 与 xx 大型建材超市在商业化模式遇到： 产品价格过高；进驻品牌失控； 消费需求导向让位于超市利益 ； 盈利能力弱 等诟病。 本项目的建设将以如下方式进行提升和改善 策略 ： A． 消费环境明显改善： 高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。 B．集中 先进的品牌展示系统： 以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。 C． 先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系； 统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。 D． 提升品牌经营层次，深度整合市场与商 户资源，实施集约化 管理模式。 E． 超大经营 规模仓储管理 ，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态 的配送。 F． 跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。 为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。 充分发挥 xx南部市场集中的 基础 优势 ，促进 该地域的 物流产业 片区、规模化 发展 目前 项目周边已形成 xx的重要市场物流带片区：集中 了安徽国强钢材批发市场，安徽国际五金机电城，华中汽配城、京华国际家居城、五里庙建材城等具有大型规模的专业市场。 项目的建设将有效的整理了乱搭、乱 建的散落现象，形成整合的统一的大规模市场，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。 促进城市 产业 的 合理化 规划和科学化发展。 三 、 xx东方新城建材 /家居仓储中心项目建设 的 必要性 xx市 及带动周边 潜在 建材市场 需求 商贸 活动作为一种经济活动，需要在供、需两个 方面不断地相互适应、相互满足。 虽然 xx市及其区域内当前存在着 的 建材市场 需求，但 xx众多建材 /家居专 业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，以 xx本市为市场 重复定位 ， 导 致市场 间的恶性竞争 ，由于缺少成本优势 和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。 本项目的投资将集中 xx建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。 其核心的便捷的交通条件，使得项目在承接省会经济圈的经济发展机遇，对巢湖、六安、淮南等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。 增强 xx建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓能力。 通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善 各自为政发展的阻力。 随着 xx市整体经济的发展和城市首位度的提升， xx南部专业市场产业带，必将促进 物流需求 ，提升该地域第三方物流大型产业化发 展， 有力地 支持了 现有 陆、水、铁 的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。 支撑了该区域的 有效物流市场机制建立 物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场 开放、管制相关联。 有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学 ； 需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较 大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设； 并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服 务。 服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。 物流集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践 ， 对 xx市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。 充分发挥 xx市区域中心城市辐射功能 xx市政府要将 xx市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美 的现代。