xx市地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xx市地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。 这是国家出台的第一部关于物业管理的行政法规。 20xx年 11月 17日由建设 部、国家计委推出《经济适用房价格管理办法》，《办法》从 20xx 年 1 月 1 日起施行。 （资料来源（《当代生活报》）。 20xx年 4 月 9 日由南宁市政府正式转批南宁市公安局《关于进一步改革户籍管理制度和意见》，实施新的户籍准入制度，明确规定以准入条件取代进城人口控制指标，进一步放宽外地人落户南宁的条件。 20xx年由南宁市政府印发了《南宁市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）》将于 20xx 年 7 月 1 日起施行。 该《规定》规定了房屋拆迁评估方法，并制定了公房、私房、杂物房、部分附属物、装修的拆迁补偿报导价，及搬迁补助和 停产停业补偿指导价。 自治区人民政府办公厅下发文件《关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知》，《通知》明确提出了“农民进城务工，待遇等同居民”的新规定。 1 20xx 年 6 月 8日国务院总理温家宝签署第 379号国务院令，公布《物业管理条例》，条例自 20xx 年 9 月 1 日施行。 条例包括总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则。 1 20xx年 6 月 21日，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》中指出，“加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入 家庭购买住房的需要”，并明确指出，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人贷款。 对借款人申请人具住房贷款购买第一套自住住房，首付款比例仍执行 20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房诉，应适当提高首付比例”。 南宁市发展规划对项目的影响 南宁是一座正在发展 的工商业城市和交通枢纽城市，随着市政基础设施的日益完善，大城市的辐射作用得以不断增强。 南宁市的发展规划主要经历了以下的阶段： 1992年 6月，南宁市被国务院批准实行沿海开放城市政策以后，重新调整了城市发展目标：在 1994 年提前六年实现国民生产总值翻两番的基础上，到 20xx 年实现翻三番。 总体规划到 20xx年城市面积从 72平方公里扩大到 155 平方公里，人口达 150 万人，把南宁逐步建成具有南国风光、民族特色的现代化城市。 在城市发展规划的指导下，南宁市近年来不断增加城市建设资金的投入，有效地加快了城市的建设，投 资、生产和生活环境得到了较好的改善。 1995 年，南宁市居民人均住房面积达到 ， 20xx 年人均居住面积 平方米，建成区绿化覆盖面积 5067 公顷，绿化覆盖率达 38%。 与此同时，路桥建设也日新月异， 1992年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东葛路东段、白沙大道、滨湖路、快环道等。 今后五年，南宁市将重点实施蓝天、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建设中国绿城，向生态城市迈进。 主要工作包括：实施管道燃气工程、机动车尾气及餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源计划等 蓝天系统工程，使城市空气质量总体优于国家二级标准，农村地区达到国家一级标准；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源保护工程、城镇污水处理工程等碧水系统工程，重点保护饮用水源，综合整治市区主要内河、湖泊水体和沿岸景观，“十五”期末，城市生活污水处理率达 50%以上；实施市区园林绿地建设、自然保护区建设、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建设、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与内河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建设、交通干线噪声控制等宁 静系统工程，继续加强社会生活噪声、建筑施工噪声的综合整治，“十五”市区噪声达标区覆盖率达到 70%以上。 城市发展规划布局按三级发展轴线为中心沿伸分布： 一级发展轴线：南贵昆经济区及南北钦防城市群。 二级发展轴线：蒲店横县方向；吴圩凭祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。 三级发展轴线：为一、二级轴线的补充。 布局原则：“核心集聚、轴向扩散、自然分隔、发展边缘组团。 ” 城市规划对本项目的影响 本项目处在城市一级轴线的主要交通枢纽带上。 城市规划为以南宁“绿城”为背景的大型高尚生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的城市踪合新区”。 本项目所在区域自然环境良好，交通便利，为生态型住区提供了有力的支持；项目适合建成大型花园式山水生态住区，创造良好的社会效益和环境效益。 政府对本项目的支持 一、 政府树立城市经营增值的观念。 对城市进行科学、合理的定位和规划，完善城市良好的基础设施，改善投资环境，就能吸引外资，环境优势转化经济优势。 城市增值离不开土地资源的有效利用，根据发达城市和国家发展过程看，土地资源最能增值的是房地产开发用地，是经济发展的支柱产业和睛雨表，房地产所产生的效应是 1： 3， 1亿元的房地产投资可以创造其他相关产业 3 亿元的产出。 二、 政府适度支持措施 政府支持项目的规划及调整，是项目启动的基础。 本项目作为改善城市窗口形象、推进城镇化建设、促进住宅产 业化发展示范工程。 为此，政府应大力支持本项目的启动，帮助开发商解决一些实际困难，促进项目滚动发展，提升城市形象： 三 区域市政配套设施尽快落实实施； 税收优惠。 政府支持得到的回报税金，在“十五”期间为政府带 来不少于 3 亿元的资金； 建成南宁市（广西区）最大的旅游式山水生态住区，提升了城市整体形象，促进了城镇化建设步伐，改善了 5 万人的生活居住空间； 推动住宅产业化的发展，带动相关产业的兴旺，促进产业结构调整、优化，培育新的国民经济增长点。 1． 5 项目开发时机及总时间 1． 5． 1 目标市场的确定 南宁房地产市场现状是：市场运行呈上升趋势，产品销售形势良好， 20xx年 16月投入市场的商品房在售面积就达二百九十多万平方米，而且交投两旺，产品升级换代速度加快，竞争趋于激烈。 通过对房地产市场调研得出：若按行业特征把市场分成高、中、低三种市场层次，目前南宁市房地产市场的大量资源堆集在中上偏高的区域，这个区域同质产品过多，竞争激烈，但占市场容量较大比重的中低档次的空间远远没有得到满足。 本项目的市场定位（在下面详细分析）主要是针对市场空缺，大力开发中档价格的优质产品，包括园林设计及配套设施在南宁乃至广西区具 领先水平。 主要类型为多层住宅。 项目价格定位为中档价格，运行趋势为低开高走，由中档偏低回归中档向中档偏高的这种轨迹去运行，用价格描述是，由 20xx元 /平方米开盘，随着产品功能的逐步完善回归至2300元 /平方米，至现房走向 2500 元 /平方米或以上。 可以预见，南宁市房地产市场的竞争焦点，市场大比拼，将由“中高档”移入“中低档”。 本项目的开发应该打破常规，尽快开发，用项目的核心竞争优势从 20xx 年起进入市场，在南宁市房地产业发挥龙头作用。 建议：项目正迎来良好发展机遇，宜尽快启动。 1． 5。 2 开发的总体时间 市场需求是项目开发的基础，有效供给是项目开发总体时间的市场基础。 以市场为导向来确定项目开发的总体时间。 广西区“十五”期间，南宁市要达到人均居住使用面积16平方米的目标，按现有人口增加数，南宁市今年需要增加312万平方米的住宅，才能实现。