xxx生态旅游休闲度假区项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xxx生态旅游休闲度假区项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

使孔明湖的生态保护走上良性循环的轨道。 孔明湖生态旅游的目的，就是要实现湖区人与自然的和谐相处。 “孔明湖是篇大文章”，孔明湖的生态旅游必须先规划后开发，实现社会效益、经济效益、生态效益三者协调发展。 省林业合理开发孔明湖生态旅游资源，改变湖区群众的生存现状，建设和谐孔明湖。 保护、改善、利用和提高湿地生态环境，不仅有利于提高其旅游价值，更可以实现区域的可持续发展。 保护当地的历史文化古迹 襄阳市按照“政府主导、社会投资、共 同发展”的方针，坚持可持续发展战略，充分发挥自然和人文旅游资源的优势，以市场需求为导向，以资源评价为基础，以文化遗产景观化为载体，加快旅游产品开发，不断开拓旅游市场，力求用十五年左右的时间，把旅游产业培育和发展成为襄阳市国民经济的支柱产业。 孔明湖风景区是襄阳旅游产业的有机组成部分，本项目的开发建设以可持续发展为原则，对旅游资源和旅游环境进行保护、改善、利用和提高，各方面和谐推进，以科学、慎重的态度认真对待孔明湖区的每一处山水草木和历史遗迹。 第三章、 论孔明湖项目开发的战略体系 18 “ 战略 ” 一词的定义是：一个 组织在激烈的竞争环境中，为谋求其生存和发展，实现组织的使命和目标，而制定的带有长远性和全局性的关于组织的发展方向、前进道路和行动方案的谋划。 外向型、成长性民营开发建筑企业要在激烈的竞争中获得持续的发展，最终实现做强做大的目标，必须针对发展过程中的瓶颈问题找出相应的对策，制定企业的发展战略。 根据国内外建开发建筑业的发展趋势，结合湖北泰坤房地产投资公司在做强做大实践中积累的经验和遇到的现实瓶颈，在全面开发孔明湖与整体发展战略方面我们提出以下构想： 孔明湖项目 政府协同型发展战略 旅游业是一个产业关联度 高，综合带动性强，辐射牵引力大的经济产业，涉及到众多的部门和行业，湖北的旅游业起步虽早，但经济基础较弱，发展不平衡，面临国内外激烈竟争，需要在政府的协同下，集中力量，迎接新世纪的机遇和挑战。 实行政府协同战略，动员各部门，各方面的力量，发展大旅游，开拓大市场，培育大产业，是襄阳建成旅游先进市的根本保证，也是孔明湖开发区变成旅游先进单位与旅游龙头企业的根本保证。 实行政府协同战略，要求在市场经济的基础上，把旅游业作为支柱产业来培育，纳入政府的经济和社会发展计划，实行产 19 业扶持政策，保证必要的财政投入，完善法规体系 ，强化行业管理。 孔明湖项目区域协调发展战略 树立 “ 大区域旅游观 ” 建立现代信息通道和高效的协调机制，加强各旅游城市区的人、财、物的交流，实现旅游资源、市场、信息的共享，充分平衡各地区的利益，全面发挥各市区发展旅游的积极性。 孔明湖项目景区景点整体优化发展战略 根据旅游资源特点，交通网络条件和旅游客源市场重点，有序开发特色旅游产品，优化旅游经济格局，避免旅游项目低水平、近距离重复建设，形成旅游整体优势。 孔明湖旅游项目的总体布局，以生 态养生疗养区为 龙头，以旅游度假接待服务区为中心，以中医疗养院与中医临 床学院为重点，逐步建成生态宜居休闲游赏区、生态半岛游憩区、孔明小镇旅游区、孔明湖论坛会展区六大经济旅游区。 六大景区景点的开发步骤，要与六大经济区的开发相适应，并适度超前。 近期以生 态养生疗养区为 龙头景点景区开发为重点，适度开发旅游度假接待服务区，以生态宜居休闲游赏区、生态半岛游憩区、孔明小镇旅游区、孔明湖论坛会展区为后继，实现景区分阶段，可持 20 续发展。 充分发挥旅游业在改革开放中和开发建设中的先行和带动作用。 孔明湖项目开放带动型战略 旅游业是天然的开放型经济。 旅游者的流向是不以县界，市界、省界、以至国 界为界限的。 要进一步扩大开放，开发省内外、国内外的放游客源市场，与邻近地区实行资源共亨，客源互流。 产品互补。 要进一步解放思想，打开门户，不仅在旅游饭店业，而且在旅游交通，旅行社，旅游景区，旅游商业，旅游文化娱乐业，旅游教育培训，旅游专业人员等方面全方位向国内外开放，加大招商、引资、引智的力度，使公司旅游业成为湖北率先，并达到国内先进水平的企业，并与国际接轨的产业。 孔明湖项目旅游精品发展战略 襄阳旅游资源十分丰富，有很多值得开发，但不可四处开花，同时开发，必须抓住重点，实施旅精品战略，推出王牌产品，带 动公司旅游业的腾飞。 在本规划期内，分期分批精心开发各大景区景点。 资源的价值，来源于地质地貌、生态环境，来源于历史文化、民俗文化，也来源于现实的人脉关系、往来结构。 深度挖掘一个区域的积淀，挖掘现实中纷繁现象背后的商机，才能把资源的本体价值充分的显现出来。 只有结合市场需求，才能把本体价值显露为商业价值。 资源 21 价值的体现，必须形成可消费、可远程传播销售的产品。 最受游客欢迎的游憩方式，是情境化、体验式、娱乐化的产品。 因此，用故事、用情感意境展示景观、用娱乐化手段包装项目，都是旅游设计最有效的技术手段，这样才能出精 品。 孔明湖项目旅游扶贫战略 旅游扶贫是一条投入较少，回收较快返贫率低，成效率高的扶贫之路。 旅游扶贫实行就地扶贫与异地扶贫（招聘非旅游地的青年到旅游地演出当服务员等），直接扶贫与简接扶贫（在非旅游地的贫困地区建立旅游商品原料基地，比如孙家湾移民村，政府补偿的大面积土地区域，可以作为此类基地），物质扶贫和精神扶贫相结合的原则。 使旅游业在扶贫工程中发挥特殊的历史性功能。 孔明湖项目可持续发展战略 21 世纪的旅游者对环境质量的要求越来越高。 良好的生态环境是最宝贵的旅游吸引物，发展旅游业必须以经济效益为中心，社会效益为目的，环境效益为根本，实现三者的有机统一，对自然旅游资源，历史文化旅游资源和社会旅游资源，务必在保护的前题下开发，在开发中强化保护，实现人与环境的完美结合，确保旅游业可持续发展。 孔明湖项目创新旅游营销战略 22 创新的旅游营销需 首先需要包装旅游产品，实现营销与融资。 资源再好，不转化为产品也没用；产品再好，不包装也无法融资。 无论是政府进行招商引资，还是企业融资，对产品的包装，具有特 别重要的意义。 俗话说：三分长相，七分打扮。 问题在于如何打扮。 项目设计机构应该对投资商及银行等资金资本拥有者非常了解，坚持以投资商和银行的思维方式及理念为前提，以他们的需求为导向，进行产品的招商及融资包装旅游项目市场预测模型、游憩方式策划、收入模式策划、商业模式策划、开发流程管理、经营流程管理、品牌整合营销传播、旅游可行性研究规范等技术和模型，对投资商及银行具有特别大的亲和力，是目前国内最先进的旅游项目招商融资包装技术。 我们把项目设计，看成为旅游专业设计与商业运作策划的全新整合，把 “ 投资－收益 ” 理念和 “ 投资－收益 ” 结构贯穿全部的策划，贯穿执行计划，这样， “ 投资－收益 ” 就由一个完整的运作计划落地到具体的运作步骤中来了。 经过多年研究，我们遵循 “ 品牌整合营销传播技术 ” ，总结出旅游目的地 “ 以品牌为核心的整合营销传播技术模式 ” ，有效的运用于旅游景区及旅游目的地的营销实践之中。 23 旅游是预卖产品、过程化产品和服务消费产品 ,营销是旅游业发展的催化剂。 旅游营销，有其特殊的规律。 以品牌构建为核心，品牌传播为主线，促销活动为骨架，通过对产品调整提升、管理流程再造、服务培训升级、分销渠道运用、价格战略实施等各 方面因素的全面整合，形成营销立体推进。 孔明湖项目 兼并重组 与规划上市战略 兼并重组战略是指一个企业通过收购、兼并另一个企业全部或部分资产或产权，从而控制、影响被兼并企业，以增强企业竞争优势、实现企业经营目标的战略。 在激烈的竞争环境中，企业只有不断地发展才能生存，通常情况下企业既可以通过内部投资获得发展，也可以通过兼并重组获得发展，但两者相比，兼并重组的效率更高，主要表现有以下几个方面：。 建立起领先者的地位，这一地位一旦确立，别的企业就很难取代。 因此，兼并重组战略可以使 企业把握时机，赢得先机，获取竞争优势。 当企业进入一个新的行业和地区会遇到各种各样的壁垒，以低成本和低风险迅速进入这一行业或地区，实现企业的快速扩张。 此外，如企业兼并的是同行业的异地企业，则就绕过了地区壁垒，性质也由原来的 “ 外地企业 ” 变为“ 当地企业 ” ，可以享受当地的一系列优惠政策。 24。 而通过兼并重组的方式可以进入门槛高的行业，则不会导致生产能力的大幅增长，从而保证企业进入这一行业后仍有较大的利润空间。 的发展。 目前，竞争全球化的格局已基本形成，跨国发展已成为经营的一个新趋势。 但是，企业进入国外新市场将比进入国内新市场面临更多的困难，而对当地企业实施兼并重组战略，不但可以加快进入国外新市场的速度，而且可以利用被兼并企业原有的运作系统、经营条件、管理资源等，为企业今后的顺利发展奠定基础。 另外，由于被兼并企业与该国经济具有紧密的融合性，所以兼并重组战略不会对该国经济产生太大的冲击，因此，政府的限制也较少，这些都有助于跨国经营的顺利发展。 目前，兼并重组在国际上已成为一种趋势，众多优势企业都是以这种方式来实现 自身的更快扩张，从而获得上市。 同样，民营建筑企业如果单靠滚雪球式的自我发展，那么发展速度会很缓慢，也比较困难。 想要在激烈的竞争中抢占先机，求得迅速发展，尽快实现做强做大的目标，就必须在自我发展的同时实施兼并重组战略。 兼并重组战略的关键在于重组，重组的过程是形成新理念、建立新机制、培养新的企业文化的过程，也是充分发挥兼并企业的优势和优势互补的过程。 在这里， “ 机制决定效率，理念决定发展，人才决定兴衰 ”。 首先是机制重组。 按照现代企业制度要求，帮助被兼并企业建立科学规范的法人治理结构。 这里要遵循两条原则：一是以四建 集团为 “ 父 25 本 ” ，以控股对象的 “ 母体 ” ，杂交嫁接，优势互补；二是全面责任制，彻底市场化。 由此，创新一套既适合市场规律又具有四建特色的企业机制。 其次是理念重组。 兼并重组必然有个适应和磨合的过程，要尽快把兼并企业的理念、文化和企业精神灌输到被兼并企业，形成新的理念，使企业焕发出蓬勃的生机和活力。 第三是人才重组。 重组是否成功，关键要看人才是否上得来、引得进、留得住、用得活。 通过几次科学合理合法的系列重组，符合证监会的上市要求也就为时不远。 兼并重组能使企业迅速占领新的市场，规模和实力得到迅速提升，能在更高的层次 参与市场竞争，在更大的程度上满足客户的需求。 同时，兼并重组也是产业整合的有效手段，可改变产业组织结构小而全、小而散的局面。 由此可见，兼并重组战略是企业谋求迅速发展的一个十分重要的战略，更是外向型、成长性民营企业的首选发展战略。 孔明湖项目 集团化发展战略 集团化战略是指企业采用母子公司结构体系，从事同一行业。