xxx商业执行报告(编辑修改稿)

xxx商业执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

销售，后招商并缺乏统一管理机制。  销售模式以直接销售为主，市场开始出现售后返租、以租带售、先租后售模式；大部分经营定位不明晰或不定位，在售项目中，仅天街、地豪大厦有明确定位外，其他项目均定位不明晰或不定位。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 17 第二部分 市场分析 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 18 一、项目概况： 项目位置 位置： 本项目地处联华商圈与油田商圈之间，马颊河中原路至建设路至胜利路段，是城市重点发展区域。 黄河路以北地块紧邻龙城经贸区，黄河路以南后退 70米地块及马颊河两岸区域与形成中 的金桥商圈即将连为一体，形成未来濮阳的核心商圈。 交通： 三条东西主干道贯穿项目地块，马颊河两岸滨河路南北畅道，交通优势明显。 周边环境  黄河路以北、中原路以南地块： 东边为龙城经贸区，南部黄河路沿线金桥建材市场。  黄河路以南后退 70米地块： 东边为建设中的昆濮时代广场，马颊河以西黄河路沿线为建材经营区，北面为金桥建材家俱市场及百姓生活广场，南面为项目 360亩住宅地块。  黄河路以南、胜利路以北地块： 东面为项目 360亩住宅地块及市五中、临河小区；南面为供应处小区及交警队家属院；西面为南海花园及建工小区等住宅区 ，再往西 300米即为联华商圈。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 19 商业经济技术指标： 商业总建筑面积：约 10万 m2 一期占地面积：约 4000 m2 一期总建筑面积： 8000 m2 二、项目 SWOT分析： 优势分析：  区位优势 位于油田商圈及形成中的金桥商圈与联华商圈之间，城市发展的核心区域，区位优势明显；  交通优势 本项目贯通城市四条交通要道，车流量大、交通极为便利。  规划优势 项目在前期规划时充分考虑市场需求，结构设计合理，面积适中。 劣势分析：  消费者的对马颊河沿岸印象主要是居住区，对本区域商业形象认知不足；  本区域交通便利， 但不是人流的必经区域，人气不足；  马颊河改造还未完成，目前的水流量以及河水污染的治理还不能给项目明显的支撑； 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 20 机会分析：  商业市场进入更新换代阶段，濮阳商业正逐步向一站式购物的现代商业发展，能够较全面满足消费者某一层面需求的特色商业也存在较大发展空间  本项目为濮阳第一个水岸风情的休闲商业街区，极具市场新鲜感吸引力；  项目周边商业发展迅速，即将形成一个新兴大型综合商圈； 威胁分析：  濮阳目前各类商业经营面积过大，已超过城市人口人均商业面积的警戒值；  市场在售项目供应量及周边潜在供应量巨大，市场竞争比较激烈。  发展商没有大型商业的运作经验，对未来的商业经营的控制力不足。  项目商业地块比较分散，南北长约 2公里左右，且部分不连贯，不利于聚集人气。 小结： 通过上述分析，本项目优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，最大限度的规避风险，并挖掘项目所具有的市场机会，将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 21 第三部分 综合定位 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 22 一、目标客户定位 目标购买群定位：  濮阳市区、油田区、周边县市实力客户 本项目目标投资群体涵盖范围广泛，主要是年龄在 3040岁之间，家庭资产在50万元以 上的经营者、居民及投资客。  目标购买群区域划分为： 1. 濮阳本地市区、油区客户及周边村镇 90%； 2. 其他（濮阳周边其他区域）客户占 10%。  客户细分： 1. 濮阳市区高收入阶层：企业主 /各类物业拥有人 /公务员（所占比例 40%） 2. 濮阳油田区：油田区中高层管理者和相关企业主 /私营企业主 /经营性商户等（所占比例 45%） 3. 周边村镇投资客：私营企业主 /高收入阶层 （所占比例 5%） 4. 周边县市及其他区域投资客 （所占比例 10%） 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 23 目标使用群定位：  项目周边从事建材及其他行业经营的商户  精品小吃、大中型餐饮娱乐业者  精品商业、小型超市、文化用品经营者  主要使用群细分  黄河路沿线建材经营业者  中原路及黄河路、油田中心大型餐饮娱乐业者  油田商圈及联华商圈精品商业经营者  濮阳主要超市经营者，如百姓量贩 目标购买群购买动机：  投资： 部分拥有闲散资金的客户看好区域发展前景，进行投资。  自营： 周边的商业经营者为改善经营环境，同时看好项目周边消费潜力，购买以作自用。 目标使用群使用动机  扩大经营规模，如大型餐饮经营业者  原有的经营环境不佳，项目的物业条件及交通状况满足其经营需要  看好区域前 景，抢占商业先机。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 24 二、商业主题定位： 综合定位： 通过对市场现状以及目标客户的分析，结合项目的特占，确定项目商业综合主题定位为： 大大 濮濮 阳阳 、 城城 中中 央央 、 多多 功功 能能 、 多多 主主 题题 首首 创创 濮濮 阳阳 水水 岸岸 假假 日日 风风 情情 、 步步 行行 街街 区区 集集 建建 材材 、 精精 品品 购购 物物 、 休休 闲闲 、 娱娱 乐乐 、 餐餐 饮饮 于于 一一 体体 ， 濮濮 阳阳 标标 志志 性性 休休 闲闲 综综 合合 地地 产产。 定位解释： 大濮阳、城中央： 大濮阳的城市化进程所造就的濮阳市区和油田区融合格局，项目所在将成为城市的真正核心区域，成为濮阳东西商圈的新中心。 多功能： 涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多种商业功能，形成一站式购物休闲综合商业。 多主题 ： 多种业态的商业组合，不同的商业建筑形式，不同的商业主题，整合成大规模综合商业。 水岸假日风情、步行街区 ： 特有的水岸假日风情文化，全面提升濮阳的购物休闲环境，成为城市的又一主题商业特色中心。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 25 一期商业主题定位： 水水 岸岸 风风 情情 餐餐 饮饮 街街 利用交通优势及前期规划优势，以精品小吃与大中型餐饮为主，以文化用品及小型精品商业为辅，迅速建立项目特点与市场地位。 项目分块推广名： 黄河路以北，中原路以南： 假日商都 黄河路以南： 假日大世界 胜利路北： 假日时光（餐饮街） 三、项目整体业态组合及建筑规划建议 A、黄河 路以北，中原路以南区域 推广名： 假日商都 主题建议： 与龙城经贸区进行互补，建成一条精品商业步行街 业态组合： 精品服装、时装、饰品、床上用品 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 26 建筑规划建议： 外立面建议：  以简洁、洗练的线条，勾勒出时尚现代的外立面，体现假日休闲的感觉 店铺单元间隔、店面外观装修及交铺标准  店铺的单元间隔按照建筑物结构的柱列跨距、结合商家的一般要求，进行标准式单位间隔。 所有对着步行街和马頬河的商店单位门面均以玻璃间隔，店铺单元内以毛坯房标准交付承租户做内部装修。  开间考虑在 ～ ，进深 12～ 15M；  外预 留 1～ 2米的走廊或设 1～ 2米的挑檐；  每个门面内部预留厨房、卫生间上下水、地下烟道设计； 公共配套设施设置  在广场区域设置标志性雕塑展示发展商品牌以及提供顾客休息及观赏的设施，如座椅、植物、艺术摆设等，以期让顾客能在广场内逗留更长时间。  指示系统：指示设施应配合规划设计做整体的规划，包括地图指示、附有文字或图象说明的方向指标、消费指引宣传单张。  电、消防系统等设施配置到位，每一个商铺均预留设置空调位置，建议商铺预留三厢电。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 27 B、黄河路后退七十米区域： 推广名： 假日大世界 主题定位： 此地块由写 字楼与建材家私一条街组合而成，西边临近黄河桥规划为 18层的濮阳顶级写字楼，东边沿黄河路为建材家私一条街，写字楼与家私一条街间规划 一个休闲广场，将两者有效区隔而又互相促进。 写 规划在黄河路与马頬河交汇处，打造濮阳第一座甲级写字楼，主体 18层 ，未来濮阳中央商务区地标建筑，进一步整合物华假日高品质形象。 目标商户定位及商户组合 ： 以目前项目地块沿线及马颊河西岸黄河路沿线建材商家为主要目标客户：  各类建材及装修类品牌店： 主要包括瓷砖、涂料、板材、橱柜、五金水暖、地毯、铁艺等  中档中型特色商户 ： 主要包括承租 面积较大具有显著特色和消费目的性偏强的商户：办公家私、品牌家私等  中大型中档偏上的特色商户 主要指承租面积大具有显著特色，具有丰富经营经验的、实力强、聚客力强的商户：灯具、音响器材等和主题电器商家。 濮阳物华假日策划执行报告 深圳星彦（郑州）公司 28 建筑规划建议： 外立面建议：现代简约风格 整体平面的分割、货梯、卫生间  平面分割：出于符合投资者心态以及日后经营考虑，具体分割待图纸确定后建议；  建议为二三楼留置客货梯各一部，位置前置，货梯为客、货两用性质；  卫生间建议两侧预留，或建议男、女分两边规划。 店铺单元间隔、店面外观装修及交铺标准  楼 体结构：框架结构  店铺的单元间隔按照建筑物结构的柱列跨距、结合商家的一般要求，进行标准式单位间隔。 店铺单元内以毛坯房标准交付承租户做内部装修。  一楼单铺面积设置为 68。