歌雅花园项目提案(编辑修改稿)

歌雅花园项目提案(编辑修改稿)内容摘要：

的主流。 目前在售楼盘中，二房主力面积基本控制在80100 平方米之间，三房主力面积在 110130 平方米之间。 复式及 140 平方米以上的大房型数量大约仅占 3％。 经济型的物业依然是本地区的主要特征，但是在功能布局上要求更为齐全和细致。 三林板块楼盘房型分布1%47%49%3%一房 二房 三房 四房以上 13 (3) 总价分析 中价房定位 ，上升空间较大 三林目前占据的地理优势和世博效应来看，已经具备了向中高档居住区发展的外部条件，全国品牌的开发商的介入使商品房的开发理念得以提升，完全有潜力向世纪公园和碧云社区靠近。 地区新盘二房总价基本在 91108 万元 /套之间，三房的总价在 110122 万元 /套之间。 以翰城国际目前的成交价格看，其二房的最高总价已经达到 114 万元 /套，而三房的最高总价也达到了 127 万元 /套，但与金桥碧云社区相比，其在售楼盘无论是单价还是总价上都有一定的差距，在浦东仍属于中等水平，极具潜力。 14 [三 ] 处乱不惊――宏观调控 下的三林市场 05年上半年供应尚未明显放量 三林板块在售楼盘列表 楼盘名称 地址 产品形态 总规模 平方米 预售价格 元 /平方米 累计成交 价 未来域 御桥路 288 弄 小高层 140000 890011000 9325 环球翡翠湾 西泰林路 158弄 联体别墅 161823 1300015000 13673 截止 05年 5月川杨河以南的三林板块依然延续了去年供应稀少的局面，在售楼盘数量稀少，目前仅有未来域及环球翡翠湾两个项目在售，总规模 30 万平方米，由于是分批推出，目前实际可售面积近 5 万平方米左右。 个案销售火爆，楼市聚焦三林板块 推案时间 推案量 推案套数 已售套数 当前可售 套数 销售率 以已推量计算 未来域 20xx58 268 209 59 78% 环球翡翠湾 20xx430 36 36 0 20xx521 50 45 5 20xx64 20 10 10 小计 106 91 15 86% 合计 374 300 74  未来域 5 月初开盘，由于前期蓄水充足，虽然开盘恰逢宏观调控政策连续出台，还是取得了不错的销售业绩，目前销售率达78％，成为浦东 5 月份成交量最大的楼盘。  环球翡翠湾采用少量多批方式推案，从 4 月底到目前已推案三次，每次不足 1 万平方米，由于其产品具有特殊性，因而销售也没有明显受到宏观调控的影响，目前推出的房源销售率已达86％。 4 月份以来，上海楼市受宏观调控影响销量大幅回落，几 15 乎所有区域的楼盘销售都受到不同程度的影响，而三林板块却一支独秀，虽然在售楼盘仅两个，但却双双登上 5 月 全市销售排行 前 20 位，其中未来域名列第三，环球翡翠湾排在第 18 位。 三林板块的突出表现使其跻身成 为全市热点板块之一，在一定程度上说明，三林板块的房产市场环境成熟，客户需求稳定，市场认可程度高，另一方面也说明三林板块蕴含巨大潜力，且消费者对其信心充足。 板块价格相对稳健 未来域项目实际成交价格在 9300 元 /平方米左右，与其预计价格相差不大，保持了去年年底水平，并未在宏观调控之下明显下降。 环球翡翠湾成交价格 13700 元 /平方米，也基本在市场行期之内。 未来域是年内三林板块上市的首个项目，因而成为板块内其他楼盘定价的风向标，目前板块内普通公寓的价格水平在900010000 元 /平方米之间。 16 [四 ] 面临百万竞争――未来的三林市场 下半年新增供应放量，竞争压力加剧 楼盘名称 地址 规模 推案时间 目前进度 推案进度 新盘 环球中央花园 杨高南路 5389号 100000 20xx 年底 主体结构 年底预计将有 23 万平方米上市 翡翠上南 杨南路 399 弄 90000 20xx 年 6 月底 主体结构 6 月推 190 套左右 中万雅州花园 东起东明路、西至中汾泾、南至高青路、北至振兴路 322824 20xx 年 10 月 主体结构 10 月首次推案， 110套左右，一期共 10万平方米，分 6 次推案 后续楼盘 未来域 御桥路 288 弄 140000 下批推案约在 9月 部分外立 面施工 已推 万平方米，剩余 10 万平方米，下次推案约在 9 月，推案量在 23 万平方米 环球翡翠湾 西泰林路 158弄 161823 下批 05 年 8 月中旬 封顶 联体别墅分三次已全部推出，后期将推公寓项目 地块信息 恒大翰城后期 翰城国际东 100000 预计 20xx 年上市 尚未动迁 目前还无启动迹象，至少 07 年才有上市可能 三林（杨思）镇1街坊 1/5宗地块 明路以西、板泉路以北 19080 预计在 07 年以后 尚未动工 目前还处于招标状态 城投项目 御桥路，浦三路 90000 06 年底 尚未动工 目前还处于方案阶段，推案情况不详 截止年底月推案情况 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 翡翠上南 25000 25000 25000 环球翡翠湾 20xx0 20xx0 未来域 25000 25000 环球中央花园 25000 中万雅州花园 16000 16000 合计 25000 0 20xx0 50000 16000 0 111000 未来三林地区除大量动迁住宅项目外，还将有 100 万平方米 商品房上市，其中 05 年将有三个新盘上市，此外未来域、环球翡翠湾两个项目也将陆续推出后续房源。 预计截止 05 年底将板块内将有 10 万平方米新增供应，且集 17 中在四季度开盘，对于本案来说可能将面临较大压力。 预计未来售价稳定在 900010000元 /平方米 楼盘名称 预计单价 预计主力总价 未来域 9300 元 /平方米 三房： 110127 万元 二房： 7285 万元 环球翡翠湾 9500 元 /平方米 环球中央花园 9000 元 /平方米左右 二房： 108 万元 三房： 135 万元 雅州花园 多层 10000 元 /平方米 叠加： 120xx 元 /平方米 二房： 97103 万元 三房： 118160 万元 翡翠上南 9100 元 /平方米左右 二房： 8298 万元 三房： 110120 万元 未来域项目后期房源预计将与前期持平，环球中央花园、翡翠上南两个项目优势不明显，价格略低，中万雅州花园凭借产品优势，价格可能突破 10000 元 /平方 米。 从总价来看，区域内二房总价在80100 万元，三房在 110120 万元。 产品趋于多样，档次有所提升 1) 新盘规模集中在 1020 万平方米 从未来上市楼盘的规模来看，大多数楼盘是规模在 1020 万平方米的大中型楼盘， 10 万平方米以下的小盘不多，但 30 万平方米以上的。