某项目计划开发可行性研究报告(编辑修改稿)

某项目计划开发可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

后两年有所好转。 （ 7）房地产市场运行特征及存在的问题 ◆ 20xx 年深圳房地产市场基本运行特征： ①房地产市场需求继续保持旺盛趋势，但增长势头已从上年的 23％高增长回复到 1998 年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。 17 ②随着政府对土地市场调控力度的加大，商品房新增供给明显下降，新建住宅整体呈现“供”小于“求”，房地产市场供求总量更加趋于平衡。 ③房地产价格结构、户型结构基本合理，能够满足不同收入层 次消费者的需求，房地产市场供求结构整体保持平衡。 ④全市房地产价格整体呈上升趋势，但价格总体保持小幅增长，上涨幅度不大且总体平稳。 ◆房地产市场存在的主要问题 ①部分区域供求结构尚不均衡，住宅需求旺盛但供给不足。 从热点区域供求结构看，南山区和盐田区新增供给大于需求，尤其是南山区连续多年新建住宅供给超出需求， 20xx 年则超出 25％以上，表明其在特区内房源充足，在今后一定时期能够满足市场需求；而龙岗区、福田区、宝安区新增供给均小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到 ： 1 和 ： 1，这两区新增住宅供不应求现象较为严重，一定程度上会引起今后一段时期房价的不稳定。 ②特区内外价格差距较大，不利于价格结构的合理。 根据统计数据， 20xx 年深圳特区内商品住宅价格基本继续高于特区外一倍以上，且价格差距较 20xx 年增大。 主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。 ③部分开发企业经营行为仍不够规范，少数问题楼盘有待加快解决。 从目前深圳市房地产开发业的运行看，绝大多数开发企业能够依法经营、规范管理、注重服 务质量和服务意识，使各类纠纷减少，但仍有少部分开发企业经营不规范，给市场带来了负面影响。 如项目开发企业数量较多，部分项目公司无法提供完善的后续服务，使业主权益受到侵害；少数项目公司因后续建设资金不够，延迟建设周期，甚至出现问题楼盘；部分开发企业经营行为不够规范，随意更改设计、延迟交楼或办证，造成业主投诉增加等。 此外，由于历史原因，目前深圳特区外尚有一定数量的自用房存在未补办手续随机入市的现象。 18 （ 8） 20xx 年深圳房地产市场发展趋势 ◆影响房地产市场发展的宏观因素分析 ①深 圳经济社会发展对房地产业发展的影响： 近年来，深圳经济持续快速增长，出现了近年来少有的良好发展局面。 20xx 年，深圳本市生产总值（ GDP）比上年增长了 ％，创 8 年新高，在全国城市中居第 4 位；人均 GDP 继续居全国第 1 位，达到 54560元 /人；规模以上工业总产值比上年增长 ％，增速为 8 年来最高；外贸进出口总额比上年增长 ％，外贸进出口总额和出口总额连续 11 年居全国大中城市首位。 在经济持续增长、产业继续升级等因素的影响下，深圳成为全国经济最为活跃的城市之一。 随着经济的发展，深圳社会发展步 入新的阶段，人民生活水平进一步提高。 20xx 年，深圳人民生活水平不断改善，当年人均可支配收入达到 元，比上年增长 4％，而居民消费欲望也不断增强，人均消费支出达到 元，比上年增长了 ％。 随着深圳社会经济的不断发展，人民生活水平和生活质量有了很大提高，居民消费观念也发生了较大转变，各类消费中住房、私家车、教育、医疗消费成为热点，社会文明程度有了很大提高。 深圳经济继续在高位上的平稳运行，人均收入水平的提高，以机械增长为主的人口增长模式，以及在国内较为现代化的新型消费观念，为未来深圳 房地产业的继续发展创造了良好的条件。 此外， CEPA 的签署， 24 小时通关的实施，将使深圳房地产业面临新的发展机遇；而地铁四号线的开发建设，特区外城市化进程的加快，将促进房地产外销市场再次景气，并极大的促进特区外房地产市场的发展，不断提高深圳的现代化水平。 ②国家、广东省、深圳市有关土地、房地产市场调控政策，对深圳房地产市场发展的影响： 近年以来，国家出台将一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，广东省、深圳市近期也将出台有关房地产市场调控的系列 政策。 总体来看，以上各项政策对深圳房地产市场未来发展均有一定程度影响，主要体现如下： ●国家清理整顿土地市场政策对深圳影响不大，尤其是经过 20 年的发展，深圳已经建立了完善、成熟的 19 土地市场，土地市场交易规则比较完善，经营性房地产用地一律通过市场方式出让，从而避免了土地市场不规范对房地产业健康发展的影响。 ●征地制度改革在一定程度会影响房地产市场供给，但影响不会很大。 特别是近年来，针对深圳土地资源日趋紧缺，深圳市政府一直采取严格的土地供应计划制度，集约利用土地资源，保证城市经济社会发展、产业调整所 必须的用地。 国家实施征地制度改革后，深圳将面临进一步的土地供应压力，势必对包括房地产业在内的各个产业用地供应减少。 但是考虑到存量房地产用地开发潜力的进一步挖掘，以及集约利用土地水平的不断提高，每年新增 100 公顷左右的房地产供地政策仍然能够满足房地产市场发展对土地资源的需求。 根据我们的研究，在不进一步扩大建设用地的前提下，目前深圳每年供应房地产开发用地的能力基本保持在 200～ 300 公顷（含新增供地和存量用地），预计每年供应商品房 700～ 800 万平方米，考虑到近两年约 500 万平方米在建而未销售的商品房，预计每年 供给新建住宅 1200 万平方米。 结合近年来每年 800万平方米的新增需求，新增商品房供求比达到 ： 1，供给充足且有富余，既有利于房地产市场供求均衡，也有利于消费者充分选房、保证目前买方市场的基本格局并保证房价的稳定。 ●在工程建设方面，政府加强清理拖欠工程款，不会对深圳房地产市场产生不利影响。 深圳房地产市场经过多年的发展，已形成较为完善的市场管理体系，尤其是房地产开发建设，由于有签订土地合同时地价一次性交清、“多层封顶、高层建至 2/3”才能预售等“高门槛”政策，进入房地 产市场的企业基本未出现拖欠工程款现象。 ●从广东省近期的有关政策看，正在拟议的开征物业税政策一旦实施，会对房地产市场造成较大影响。 开征物业税，将改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本将大幅下降。 这样，将有利于降低购房者消费门槛，控制房地产炒买炒卖现象；但同时也限制了房地产合理投资行为，并使深圳现行土地出让制度作出重大改变，使房地产市场产生一定程度的波动。 ●从深圳拟采取的有关政策看，今年深圳市将针对区域房地产市场供求结构不均衡，特区外部分热点区域 20 房地产用地供给不足，适当增加房地产开发用 地；而存量房地产用地将在新增房地产用地供应持续紧缩的前提下继续得到消化。 这样，既有利于消化存量土地并保证房地产市场供求平衡，也能够在一定程度上缓解热点区域“求大于供”的问题，保证房地产市场发展对土地资源的需求。 此外，为了进一步规范房地产市场的发展，今年我市将继续加强房地产开发项目的管理与监控，进一步完善的信息统计体系和预警预报系统， 继续完善房地产行业管理办法，以适应新的发展形势对房地产业持续、健康发展的要求。 ◆ 20xx 年深圳房地产市场发展趋势 ●房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充 足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面： 从住宅市场需求总量来看，以我市 530 万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到 1 亿平方米，加上约 20xx 多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为 亿平方米。 以此计算，常住人口人均建筑面积达到 23 平方米。 根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为 30 平方米以上，据此，深圳尚有人均约 7 平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长 1 平方米计算，每年将增加住宅需求 500～ 600 万平方米。 从深圳特殊的人口增长 方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约 25～ 30 万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入 25936 元）及合理的房价收入比（ ： 1），进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600～ 700 万平方米。 根据以上估计，今后 5～ 7 年，深圳每年房地产市场将保持 1100～ 1300 万平方米的需求规模，而 20xx～ 20xx年两年，每 年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持 1200 万平方米也验证这个实事。 由此可预计，20xx 年深圳房地产市场将继续保持强劲的需求规模，对新建住宅和存量住宅的需求预计达到 1300 万平方 21 米。 ●非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气： 从 20xx 年全年销售情况看，写字楼销售面积增长了 ％，部分片区写字楼市场出现了较为火爆的销售场面。 但是，根据 1998 年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现较低的销售水平，每年写字楼销售量在 11～ 19 万平方米之间波动，规模并未有较大增长；除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。 根据数据分析，未来两年，新增写字楼供应将保持 100～ 150 万平方米的规模。 考虑到近两年每年 18 万平方米左右的销售规模， 20xx 年写字楼市场仍将竞争激烈，而在供给增长较快的制约下，写字楼价格将与 20xx 年持平。 从统计数据看， 20xx 年商业用房销售有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于 1998～ 20xx平均销售水平近两倍，商铺物业买卖需求继续旺盛，价格持续上涨。 近两年商业物业 新开工量平均保持着20％以上的增长，而空置量则逐年减少，鉴于目前商业用房市场需求旺盛趋势，预计 20xx 年商业用房市场将继续呈现景气局面，商铺价格将继续保持稳中有升。 ●房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成 ： 根据有关研究，目前深圳经济特区内的土地资源已基本利用殆尽，城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。 而作为深圳经济发展的先导型产业 —— 房地产业，目前已呈现出向特区外发展的明显特征。 如 20xx年当年新出让 的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年 30％上升到40％。 房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。 随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域， 22 ●外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态： CEPA 签署后，香港地铁于 20xx 年 1 月初即与深圳市政府签署和约，采取 BOT 方式承包深圳地铁四号线，总投资 60 亿元，并获得地铁上盖物业 290 万平方 米的开发权。 地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。 从历史数据看，外销市场在 1999 年曾经达到 60%以上的高增长期，但近年来增长几乎停滞，占商品房销售总量。