某房地产广场项目策划报告(编辑修改稿)

某房地产广场项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

面积从 24— 57平方米不等 . 建 筑 多层 小高层 高层 10% 30% 60% 毛坯 全装修 毛坯与全装修 27% 67% 6% 从上图可以看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为主，占到了 60％。 远远超过采用多层的楼盘，即使小高层也只占到 30％的份额。 分析原因，主要是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因 而只能以高层建筑来提高建筑面积和房型套数。 在上海目前高档物业市场中，高层占据绝对地位。 在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下图），共 10个，占楼盘总数的 67%，毛坯房占 27%。 由此可见，随着上海在 20xx 年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他中低档物业。 客 户 外籍人士 港澳台人士 本地人士 外地人士 10% 15% % % 投资客户 其他客户 35% 65% 从上图不难发现，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士占据了%的比例， 其中本区域人士占 %。 其次是外地人士，占 %。 在客户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占 10%的比例。 在不少楼盘在统计中，也把外地人士和外籍人士归为一类，即外域群体，他们成为了此类物业客户群的中坚力量，占到了购买总量 %，超过一半。 可见，每平方米8000 元以上住宅的消费主体显然以外来人士为主，上海本地消费者的购买力相对不足已经影响到高档住宅市场的正常消费。 同时，调查也表明此类楼盘由于价格不菲，所以购买人群绝大多数还是以自用为主，将购买目换定位于投资的仅占到总客户群的 35%左右。 价 格 8000— 10000 元 /M2 10000— 15000 元 /M2 15000 元 /M2 33% 60% 7% 上表显示的是 15个调查楼盘的售价情况，从表中可以发现，每平方米售价在 1000015000 元之间是此类物业的主流价位。 其中，每平方米超过 15000元价位的只有位于虹桥的“古北中央花园”，每平方米售价在 1500017000元之间。 15 个楼盘中“巴黎时韵”、“仁恒滨江园”、“国际金融家”、“临潼苑”、“香梅花园”、“上海壹街区”等售价均在每平方米 120xx 元和每平方米 13000元左右，由此可见，每平方米 1000015000 元是上海目前高档楼盘价格的主流区间。 物 业 开发商管理 国内物业管理公司 境外物业管理公司 25% 15% 60% 物管费 3 元 /M2 以下 物管费 3— 5 元 /M2 物管费 5 元 /M2 以上 40% 40% 20% 高档住宅均强调提供舒适的、具有星级标准的管理服务，很多发展商邀请国内外的名家做物业管理，在为业主解决日常生活后顾之忧的同时，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。 此次调查的楼盘中，毫无例外地都采用了智 能化建设，推出了一系列的服务项目：如水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子支付系统，防火灾、防煤气泄漏的自动报警系统，网络服务的应用，监视报警系统等。 不少楼盘还推出了保姆服务，如尊园就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓管理、洗烫衣物服务等等。 从上表可以看出，此次调查的十五个楼盘中，物业由开发商自管的约占总数的 23%，如“证大水木清华公寓”、“仁恒滨江园”等楼盘。 委托管理的楼盘则占到了总数的 77%，其中，选择境外知名物业公司管理的楼盘约占总量的 62%，如“国际金融家”邀请香港戴德梁行物业公司管理 、“尊园”邀请第一太平戴维斯进行管理等；选择国内物业管理公司管理的楼盘仅占总量的15%，如“临潼苑”邀请新外滩物业 管理公司、“景福苑”邀请万顷物业管理公司进行管理等，值得一提的是，在由国内物管公司管理的楼盘中，新外滩管理过“新外滩豪庭”，有高档盘的管理经验，而“景福苑”则是增邀了第一太平戴维斯进行物业顾问。 由此可以看出，国内物业管理公司无论在内功还是外功上都还未达到高档楼盘所需 要的条件和要求，在管理理念、管理方法上，国内物业公司还有存在着明显的差距。 从此次调查楼盘的物业管理费看，每平方米从 — 8 元 /月不等。 由上图可看出，物业管理费用的主流在每平方米 3 元 /月以下和每平方米 35 元 /月两个层次，而高于每平方米 5 元 /月的楼盘只占总量的 20％左右。 此次调查中，以“巴黎时韵”收费最高，为每平方米 8 元 /月（其为酒店式公寓），其他大多集中在每平方米 3 元 /月左右。 如“景福苑” 元 /月、“金色维也纳” 元 /月、“思南路 88 号” 元 /月、“尊园” 元 /月。 四、结 语 从上海今年楼盘发展情况看，每平方米价格在 3000— 7000 元的住房是主体，长期以来占上海市场成交金额和成交面积 的 80%左右。 高档住宅虽然增幅较大，但由于物业的特殊性决定了其不可能占有较大的市场比重，尽管如此，高档楼盘对市场价格的影响却进一步加大，特别是自二季度以来，其价格指数异军突起，成为领涨价格段，升幅高达 %。 而今年头五个月，上海楼市增量供应也几乎成为每平方米 8000 元 /平方米以上豪宅的舞台。 但自5 月火爆销售以后，市场高档住宅热有所降温。 从总体看，上海房地产市场新建商品房供应基本平衡，但将开发定位瞄准于高端市场的高档住宅而言，供应量的增加将会扩大市场销售的风险，二季度后的高档楼盘销售“降温”可以看成是一个 信号。 对有增无减的上市量，高档楼盘的预售情况不容乐观。 预计，下半年上海市场上市量会高于上半年，而价位定于 8000 元 /平方米以上的楼盘比例也将有所提高，如静安第四季度就有大量的楼盘集中上市，其中高档盘的比例较大，在如此众多的高档楼盘涌现的同时，需求却相对增长乏力，前景堪忧，也值得业内人士关注。 叁、静安区域住宅市场分析 一、 静安区（ 20xx 年第四季度）市场数据分析 20xx 年第四季度静安楼市的价格指数为 点，与上季相 比，上涨了 ，增幅为 ，其中多层价格指数为 点，与上季持平，高层价格指数为 点，与上季相比，上涨了 点，增幅为 %，由于这一季多层住宅基本无交易量，所以多层住宅价格指数仍保留了上季度数据，而以“国际丽都城”、“上海一街区”为代表的高层住宅以其地段优势和品质价值而热销，致使本季静安区高层住宅价格指数走高。 根据统计数据显示，第四季度静安批准预售面积为 万平方米，与上季度相比，增加 万平方米，增幅达 50%，其中住宅面积约 万平方米。 本季以登记预售面积为 万平方米，与上季度相比，则增加了 万平 方米，增幅为 8%，其中以登记预售住宅成交面积为 万平方米。 批准预售与已登记预售面积之比为 1： ，住宅批准预售与已登记预售之比为 1：。 从以上统计数据可以看出， 静安本季已从供不应求转为供大于求，而从住宅角度看，静安区符合有效需求的供应仍比较紧张。 国际丽都城开盘不到一个月，一期便全部售空。 由此可见，在供大于求的现象背后，实则已包括了区内部分办公楼及其一定数量的市场难以接受的无效供应，且此种状况难望在短期内有所好转。 本季已登记销售面积为 万平方米，比上季度减少了 万平方米。 本季 度静安区预售平均成交单价为每平方米 7436 米。 主力单套单价为 6000－ 7500/平方米，占总量的 ％。 峰值为 7500/平方米，占总成交量的 ％。 8000 元 /平方米的成交比重达 ％，有望进入主力范围，从以上统计数据可以看出， 价格走高趋势明显。 二、 静安区发展规划分析 随着静安区旧改力度的加强，“南留北改”政策的进一步实施，区内有多个地块正在拆迁之中，且与少数地块已开始建造，同时，静安区还在江宁路等地段的旧改地块内规划了大型绿地，大大提升了静安北部地区的环境品质，这无疑大大增加了 这些板块的附加值，吸引众多的开发商和客户的追捧。 静安区旧改的加强为静安年底明初的静安楼市注入了活力。 此外，鉴于静安区走中高档路线发展的特色，同时受市中心土地稀缺等方面的制约，静安的住宅仍将以高层为主，多层住宅发展的空间将越发有限。 从静安区内南北两翼发展的情况看，南部静安寺区域的改造工程以过半，其周边的发展将以高档办公楼和高档住宅楼发展为主，建筑形态也将以高层为主，而区内北部的发展，随着环境品质的提升和苏州河沿线改造的启动，该区建设双高区域的目标也将得以顺利实施，在住宅发展中，高层也将占据主导 地位。 三、 20xx 年第三季度静安区成交面积排行榜 排 名 预售登记面积排行 套 数 面 积（ M2） ） 1 达安花园 189 套 20946 2 静安华庭 141 套 13724 3 静安河滨花园 38 套 5534 4 国际丽都城 23 套 4326 5 静安康寓 26 套 4000 6 沪中新苑 26 套 2838 7 顺德苑 23 套 2778 8 鸿力公寓 16 套 2251 9 新都城公寓 12 套 1356 10 怡景苑 6 套 932 销售登记面积排行 排 名 销售登记面积排行 套 数 面 积（ M2） ） 1 鑫康苑 124 套 14636 2 宏安家园 121 套 13449 3 振阳静安绿都 59 套 7205 4 嘉发大厦 B 58 套 7200 5 鸿鹄公寓 60 套 6724 6 天鼎花园 45 套 5316 7 银华苑 28 套 4675 8 达安花园 48 套 4526 9 静安河滨花园 30 套 4276 10 智慧广场 2 套 3760 四、区域市场产品分析 在在 售售 个个 案案 建建 筑筑 面面 积积 比比 较较 表表 ：： 420xx0270980233000100000500004000016100161000 50000 100000 150000 20xx00 250000 300000 350000 400000 450000静安枫景国际丽都城中凯城市之光上海一街区畅园同济佳苑康宁雅庭自由自宅条形图 1 说明；  由上图 可以看出，目前静安区内在售个案总建面积有明显的两极分化趋势。  20 万平方米以上的物业总计三个，占总量的 %。  10 万平方米 —20 万平方米的物业仅一个，占 %。  5 万平方米以下的占 %，共有 4 个。  今年静安区最大的改造项目“静安枫景”，规划总建筑面积 40 万平方米，是区域内规模最大的个案，也是项目今后最有力的竞争者。  同济佳苑、康宁雅庭、自由自宅三例小型个案中，康宁雅苑是独栋住宅，其余均是烂尾楼改造的单身公寓项目，建筑面积低与 5 万平方 米在情理之中。 在在 售售 个个 案案 基基 地地 面面 积积 比比 较较 表表 ：： 100000648906100025600130005000505745000 20xx0 40000 60000 80000 100000 120xx0静安枫景国际丽都城中凯城市之光上海一街区畅园同济佳苑康宁雅庭自由自宅条形图 1说明：  最大的个案静安枫景占地面积 10 万平方米。 是区域中基地面积最大的。  5—10 万平方米个案 2 个。  5 万平方米以下的 5 个，占据总量的 %。 拥有明显的主导地位。  尽管建筑面积 20 万平方米的以上的个案占总量的 %，但基地面积目前均未超过 10 万平方米，由此可见全区域土地的稀缺性明显。 在在 售售 个个 案案 个个 案案 容容 积积 比比 较较 表表 80 1 2 3 4 5 6 7 8 9静安枫景国际丽都城中凯城市之光上海一街区畅园同济佳苑康宁雅庭自由自宅条形图 1 说明：  同济佳苑属独栋烂尾楼盘，是区域的特例。 本报告认为其不具有代表意义。  普遍的高容积是上海几个中心城区所共有的特性，静安区作为中心城区之一也不能例外  容积率主要分布在 —4 之间，也从另一个侧面说明，从区域房地产产品形态看，高层已成为区域市场的主打。 多层、小高层已淡出人们的视线。 在在 售售 个个 案案 绿绿 化化 率率 对对 比比 表表 ：： 504051380 10 20 30 40 50 60静安枫景国际丽都城中凯城市之光上海一街区畅园条形图 1说明：  单身公寓和独栋的住宅项目几乎没有绿化，与本项目没有可比性，所以忽略不计。  而在其余的竞争个案中，虽基地面积小，容积高，但开 发商都能。