某地产项目市场可行性报告(编辑修改稿)

某地产项目市场可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

与开发商利益的相互纠葛，敦促地方政府执行中央调控政策的力度；但中央政府与地方政府的博弈行为仍将存在。 《 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 —— 统计改革 各地及时公布住建计划和住地供应计划。 住建部要加快个人住房信息系统的建设。 统计部门要发布能反映不同区位、不同类型房价变动的信息。 政策解读： 个人住房信息系统的建设，将为二套房的认定及房产保有环节的认定提供更好 10 的依据。 通过统计改革，将增强信息的透明度，提 供更科学的舆论引导。 总结：  此轮调控力度空前，精确制导，直指投资投机性需求；  土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量；  土地出让制度的改革尝试，将一定程度上遏制地价的疯狂上涨；  二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求，市场泡沫有望挤出；  销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地产交易的各个环节全面覆盖，进一步打击投资投机行为；  问责制明确了地市政府的职责，加大了其执行政策的力度。 房地产市场未来会面临新的调整，市场风险加大 3 安 阳房地产市场分析 安阳房地产市场现状 ： 安阳市房地产目前处于快速发展阶段，由于行政单位迁至东区，新的城市中心已经确定，大规模的行政配套和公务员小区建设，使安阳的高档住宅社区明显聚集在东区。 ： 向东 11 规划市域城镇空间结构为“一心两轴多点”，确立了中心城市 — 县（市）域中心城市 — 重点镇 — 一般镇的四级市域城镇职能结构体系；城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构，中心城区内人口规模预测发展为 220240 万人，城市建设用地控制在 240— 260 平方公里。 目前安阳各区发展主要是有以下几点：  东区：依托中心区行政功能体的建设，发展居住和商业、文化、体育等公共服务设 施建设。  南区：加快基础设施建设，促进高新技术产业的集聚发展，建设科研基地，形成城 市南部副中心。  西区：以钢花路的建设带动其周边用地开发，形成城市西部副中心。  北区：鞍钢为主的工业生产区，生活环境较差。 20xx20xx年安 阳市房地产投资及增速01020304050607080单位：亿元0%10%20%30%40%50%60%70%80%投资额 同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （数据来源：历年安阳统计公报） 安阳房地产市场投资额不断增加，自 20xx 年以来保持着快速增长的态势，平均 年增速保持在 30%以上。 20xx 年房地产市场投资达到 亿元，较 20xx 年增长 %，高于全国的 %的增速。 12 土地供应 安阳市20xx20xx年房地产开发数据统计表02004006008001000单位：万平方米房屋施工面积 房屋竣工面积 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年20xx20xx年安 阳市土地供应及增速030060090012001500180021002400单位：亩0%50%100%150%200%250%土地供应 575 650 2155同比增速 % % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （数据来源：历年安阳统计公报） 房地产施工面积和竣工面积比一般保持在 左右表示房地产市场供求基本平衡。 20xx年安阳市施工竣工比达到了 以上，这说明在未来 23 年安阳房地产市场将出现一定的供大于求。 安阳市土地供应量在 20xx 年出现了暴增，在 20xx 年又出现了高达 230%的增幅，供应土地达 2155 亩，按照容积率 2 计算， 20xx 年可以供应 商品房达 287 万㎡。 就安阳土地市场而言，目前安阳土地供应量正在持续增加，直接导致以后的几年安阳商品房供应量将会有明显的提升，市场趋于成熟，带来了机遇的同时，也带来了挑战。 20xx20xx年安 阳市商品房均价及增速1500170019002100230025002700单位：元0%5%10%15%20%25%商品房均价 1650 1673 1892 2334 2534增幅 % % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年20xx20xx年安 阳市房地产销售及增速050100150200250单位：万㎡0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%商品房销售面积 增幅 % % %20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 （数据来源：历年安阳统计公报） 安阳市房地产销售量逐年稳步增加，考虑到统计中包含单位团购，集资房， 20xx 年实际对外销售商品房销售量应在 100120 万㎡ 之间，整体销量不高。 20xx 年整体房地产市场形势较为火爆，安阳房地产市场销售量也有了大幅的提升，面对未来市场形势的发展，我们应该冷静对待。 未来市场预判 ： a） 35 年供应市场分析； 13 根据《安阳市住房建设规划（ 20xx— 20xx）》计划 ， 将新建住房建筑面积 1200 万平方米、 万套。 年均供应量：住房 240 万㎡ ，按 85%的商品住宅计算 ， 年均商品住宅供应量 204 万㎡。 同理， 20xx 至 20xx 年，新建 新建住房建筑面积 720 万平米，住宅供应量 612万平米； 20xx 至 20xx 年， 新建住房建筑面积 1200 万平米，住宅供应量 1020 万平米。 b） 35 年需求市场分析； 人口增长预测法 已知条件： 20xx 年末安阳市市区人口 104 万，住房面积约为 2808 万平方米，人均住房面积 27 平方米。 2020 年市区规划人口为 150 万人，平均每年增长 万人。 未来 5 年实现人均住房面积达到 30 平方米。 由于 20xx 年末市区人口与 20xx 年年初相差不多，忽略人口误差，假设 20xx 年市区人口 104 万，人均住房面积 27 平米。 未来三年新增量： 由上面年均增长人口未来 5 年实现人家住房面积达到 30 万平米，得出 20xx 年至 20xx年 现有人口新增住房面积需求： 104 万（ 3027）㎡ =312 万㎡ 增量人口新增住房面积需 求： 万 3 30 ㎡ =342 万㎡ 则未来 三 年住房新增需求： 312+342=654 万㎡，平均每年为 654247。 3≈ 218 万㎡ 未来五年新增量： 由上面年均增长人口未来 5 年实现人家住房面积达到 30 万平米，得出 20xx 年至 20xx年 现有人口新增住房面积需求： 104 万（ 3027）㎡ =312 万㎡ 增量人口新增住房面积需求： 万 5 30 ㎡ =570 万㎡ 则未来 三 年住房新增需求： 312+570=882 万㎡，平均每年为 882247。 5≈ 176 万㎡ 同时， 未来 5 年商品房新增需求： 980 万㎡，平均每年 196 万㎡ ， 此推 算法未含投机需求，可视为未来五年安阳市商品住宅市场的刚性总需求。 c） 35 年供需关系分析； 未来三年安阳市区供求关系 20xx20xx 年：住房供应量 720 万平米，住房需求量 654 万平米，供求比为 ： 1，供需基本平衡。 未来 五 年安阳市区供求关系 20xx20xx 年：住房供应量 1200 万平米，住房需求量 882 万平米，供求比为 ： 1， 14 供供略大于求。 d） 总体市场综述。 安阳市房地产市场总体向东南发展，物业类型以高层为主，政府大力支持城中村改造，未来数年安阳楼市城中改造成为市场主流。 安阳商业地产项目已经开 始凸显，如大型集中项目 彰德府文化广场 ；以及位于人民大道与东风路交叉口， 浙江三联集团投资 30 亿元的 安阳义乌小商品城 ； 以上两个项目都已开始启动，表明安阳具备商业地产开发潜力。 综合安阳市长期规划及几年来房地产市场各方面的变化，我们可以判断：  安阳房地产发展绝对价值：向东；  安阳房地产施工和竣工比超过 ，在未来 12 年会出现一定的供过于求的状况；  安阳市 20xx 年土地供应大增，未来商品房的供应量将进一步扩大，竞争将加剧；  安阳市商品房年实际销售量在 120 万㎡左右，消化总量较小；  安阳市目前的商品住宅均价在 28003000元 /㎡，价格适中。 根据调查，安阳市房地产市场整体可以分为五大板块，分别为 铁西区、中心区、北区、南区、东区 ，本项目正处于中心区与东区的交汇处。  房地产区域划分铁西区 中心区 东区南区北区京九铁路房地产区域划分铁西区 中心区 东区南区北区京九铁路 中心城区项目交通便利，配套齐全，区域为城市成熟地区，无成片可发开地块，规模小，多集中 18 万㎡之间；东区为行政力量驱动的新区，项目多而集中，是安阳房地产开发的热点区域，新区项目大盘较多，规模明显大于其他区域，普遍开发周期较长；南区环境较差，项目规模较小，相对分散，项目档次较低，户型面积大于中心区和东区 ；铁西区工业多污染 15 大，项目分散，档次较低。 在售项目  中心区项目分析11 书 香 园22 水木清华33 凯悦华庭44 鑫海花园55 博 地 苑66 榕 树 湾77 鸿泰小区9 皓月花园8 阳 光 园 89中心区项目分析书 香 园水木清华凯悦华庭鑫海花园博 地 苑榕 树 湾鸿泰小区皓月花园阳 光 园  东区项目分析123457 86华翼煌都1凯龙国际京林中央公园香格里拉国际城上城公馆华城国际城市花园御峰名苑银鹭金柏湾2345678东区项目分析华翼煌都凯龙国际京林中央公园香格里拉国际城上城公馆华城国际城市花园御峰名苑银鹭金柏湾华翼煌都凯龙国际京林中央公园香格里拉国际城上城公馆华城国际城市花园御峰名苑银鹭金柏湾  南区项目分析1 华强城 桑堤亚纳2 和 园3 华豫 锦绣园4 翰 林 苑南区项目分析华强城 桑堤亚纳和 园华豫 锦绣园翰 林 苑  铁西区项目分析1 城际双座2 枫林水郡3 龙 悦 湾铁西区项目分析城际双座枫林水郡龙 悦 湾 中心城区在售项目 ： 项目名称 书香园 项目位置 人民大道 121号（六中对面） 联系电话 5069999 发 展 商 安阳广厦房地产有限公司 开盘时间 交房日期 占地面积 27亩 总建面积 物业类型 2栋 25高层， 12层为底商 住宅售价 最 低 3400元 /㎡ 均 价 3700 元 /㎡ 主力户型 户 型 面积区间 套数比例 销售率 一房 3870 70% 30% 16 二房 79109 10% 三房 123148 20% 项目名称 水木清华 项目位置 中原路与安漳大道 联系电话 2077777 发 展 商 河南仁和置业 开盘时间 —— 交房日期 占地面积 —— 总建面积 （一期） 物业类型 11层小高层 住宅售价 最 低 2600元 /㎡ 均 价 2800 元 /㎡。