某国际大厦可行性研究报告(编辑修改稿)

某国际大厦可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

业、信息传媒产业、专业服务业、商贸流通业；紧密层是旅游业、房地产业、会展业、物流业；辅助层是高级社区与个人生活服务业及公共设施服务业。 发展进程 历史上， 解放碑在整个重庆 CBD中承担着商务、商贸的双重功能。 这里历来商贸 兴旺 、金融集聚、通讯发达，中高档酒店众多，吃住行游购娱，形成了一条较为完整的商贸旅游产业链。 同时该区域内高楼大厦林立，写字楼较多，商务设施比较完善，具备一定的商务氛围，核心商务功能逐渐体现。 商业零售业虽然不是 CBD主导产业，但作为重要的配套产业，对 CBD 金融、中介等现代服务业的聚集发展，对 CBD核心商务功能和形成 24小时服务发挥着重要的支撑作用。 目前 解放碑 CBD 在重庆已 确立了商贸服务中心、 金融服务业中心和现代商务活动中心的地位， 解放碑 CBD 的各业态兴衰甚至成为重庆经济各业态兴衰的直接体现。 五、 各典型物业发展现状调查 甲级 写字楼 物 业典型项目 调查 （ 1）租金及使用率情况 项目名称 建筑面积（万平方米） 租金（套内元 /月 /平方米） 出租率 产权状况 投入使用 年份 重庆世界贸易中心 10 80 60% 分零出售 20xx 年 重庆国际商务中心 75 85% 分零出售 20xx 年 29 重庆国际贸易中心 100 80% 分零出售 20xx 年 纽约 .纽约 80 80% 分零出售 20xx 年 大都会广场 135 100% 开发商持有 1998 年 小结：  从建筑体量分析，解放碑各典型 项目 体量普遍在 3 万 平方米左右， 只有超高层项目世界贸易中心达到 10 万平方米 ；  从项目档次分析，大都会广场租金最高，体现其最高 的市场价值，这从其高端的入住客户群体和高端的设施与服务也可以 得到 反映 ，代表城市顶尖的服务功能与总部功能 ；其次是国际贸易中心， 其入住客户群体的档次是除大都会之外最高的。 而世界贸易中心，纽约纽约及国际商务中心，由地段、建筑形态及设施、管理的差异而表现各自特有的价值。  从出租率情况看，大都会以 100%的出租率反映了顶端 的市场价值；世界贸易中心由于其体量较大，故和同时期的国际贸易中心相比，入驻情况较差；其 余各写字楼出租情况较好，都在 80%以上，并有不断增加的趋势。 （ 2）销售价格及销售情况 项目名称 建筑面积（万平方米） 建筑面积价格 销售率 重庆世界贸易中心 10 11000 90% 重庆国际商务中心 10000 100% 重庆国际贸易中心 11000 100% 纽约 .纽约 10000 100% 大都会 开发商持有 开发商持有 30 注：建筑面积价格是指目前市场价格，即投资者持有产权的二手价格。 小结：  除大都会持有之外， 其余各项目均以出售方式运营；  目 前投资者持有产权的出售价格均在 10000元 /平方 米（建筑面积）之上， 与其购买时 8000 元的价格相比，均有不同程度的增值；  按目前市场价格计算，甲级写字楼 投资者的静态投资 收益率在 9%左右。 按购买时的市场价格计算，投资者的收益率在 11%左右。 反映出解放碑写字楼较好的投资价值 ，及不断增长的 持有 价值。 （ 3）解放碑 甲级 写字楼市场特征小结  解放碑的甲级写字楼业态具有较好的销售率 ，无论是 企业整层购买还是投资者购买，都反映出市场 购买者 对解放碑甲级写字楼保值增值前景乐观。  目前解放碑的甲级写字楼项目经过数年的运作，均 有 较为理想的 出租率，且出租率呈现增长趋势。  解放碑甲级写字楼 的投资收益率较高，相比投资住宅， 虽然投资总额加大，但投资收益率较之住宅增加很多。 （ 4）典型 写字楼 项目市场调查表 31 纽约 .纽约 帝都广场 半岛国际 大都会 地址 渝中区民族路 169 号 渝中区解放碑五一路 8号 渝中区解放碑 渝中区解放碑 业态 专业写字楼 商务公寓及写字间 专业写字楼 专业写字楼 总建筑面积 36380 平方米 30448 平方米 总建面为 4 万方、其中写字楼为 2万方 总建面约为 13万平方米；写字楼近 万平方米 楼层 39层（ 15层裙楼为餐饮及影楼， 639 层为写字楼） A塔楼为写字楼，共 25层，B塔楼为商务公寓，共 42层。 21层 19F为混合用途的裙楼；1038F 为办公用塔楼。 楼层面积 建筑面积 1070 平方米 建筑面积 1323 平方米左右 1200 平方米 约 1600 平方米 配套设施 餐饮，休闲中心，咖啡吧。 大型商场、超市、餐饮、高级会所、游泳池、会议中心、避难间、健身房、水吧。 毗邻大都会广场、电子信息中心、集中的保险金融机构，商场、酒店、公园、医院等 商场、酒店配套等 大堂 面积： 100 平方米、层高 5米 面积： 120 平方米、层高 6米 面积： 80 平方米、层高 5米 面积： 180 平方米、层高 7米 电梯间 面积： 8平方米、层高 4米 面积： 15平方米、层高 4米 面积： 10平方米、层高 米 面积： 25 平方米、层高 米 外装修 黄金花岗石基座， SRC 钢骨结构，主体单位玻窗为 8MM强化钢玻 ,瑞士原装斯米克墙砖 中空玻璃落地窗，采用铝板作装饰线条 中空玻璃、外墙天然花岗石。 中空玻璃、高级墙砖 通讯 宽带接入系统（ ADSL+FTTB+LAN），进口VOD 视频点播系统端口入户，可视对讲门禁系统。 电话线，宽带 接入系统。 电信电话接入、宽带接入 光纤接入至大厦主配线架、铺设光纤骨干系统，每 12平方米 1个语音点、1 个数据点设计。 停车位 180个 300多个 320 个，租金为人民币 300元 /月 /位 400 个，租金为人民币450800 元 /月 /位不等 电梯 7 部欧美进口高档电梯， 米 /秒。 5 部原装进口三菱高速电梯及迅达扶梯 24部。 3 部三菱高速电梯、 2 部货梯 原装进口日立电梯，高层4 部、中层 3 部、底层 4部、货梯 2部 入住时间 20xx 年 9 月 20xx 年 10 月 1999 年 1998 年 开发商 英利房地 产开发有限公司 渝亚房地产开发有限公司 重庆弘基物业发展有限公司（公司名称变更） 和记实业（重庆）有限公司 32 世贸中心 重庆国际贸易中心 重庆国际商务中心 地址 渝中区邹容路 渝中区民生路 渝中区中华路 业态 专业写字楼 专业写字楼 专业写字楼 总建筑面积 10 万平方米 万平方米 33303 平方米，写字楼面积 万平方米。 楼层 62 层（含地下五层、各设备层功能层。 裙楼部份 110 层是迪康百货，1114 层是配套设施层，写字楼自1562层 )。 A 塔 29 层， B 塔 30 层，地下 4层，裙楼 9 层。 A 塔写字楼， B塔五星级酒店。 34 层（含负一至负三地下车库及设备房， 12 层商场， 36 层开发商总部， 79 层配套房，1030层写字楼， 31 层设备房）。 楼层面积 建筑面积 1400 余平方米 建筑面积 平方米左右 建筑面积 平方米，套内面积 平方米 配套设施 大型车库、大型超市、大型百货、中餐厅、健身中心、会议中心、会员俱乐部、钢琴吧、西餐厅、商务茶楼、观景台、停机坪。 豪生大酒店、康体休闲中心、餐饮娱乐、铜锣湾购物广场。 健身房、室内恒温游泳池、 咖啡厅、商务中心、多功能厅、阶梯会议厅。 大堂 面积： 180 方米、层高 6米 面积： 100方米、层高 8米 面积： 130 平方米、层高 6米 电梯间 面积： 15 平方米、层高 米 面积： 20平方米、层高 米 面积： 12 平方米、层高 米 外装修 高级铝板加蓝灰色玻璃幕墙，顶层观景台为透明点式玻璃墙 玻璃幕墙、高级石材 玻璃幕墙和高级石材浮雕漆 通讯 多信息点接口宽带网络及国际互联网接口入户。 每户预设电话线 2部，电话线入户。 光纤接入至大厦主配线架、铺设光纤骨干系统到楼层，大容量宽带，电话接入，每 12 平方米 1个语音点、 1个数据点设计。 ADSL 或光缆宽带接入、电话线到户，新视通系统，天翼通系统(无线上网 )，小灵通、联通、移动网络覆盖。 停车位 360 个 450 个 200 个 电梯 10 部超高速电梯， 4部电梯低区运行、 6部直达顶层， 4部观光电梯； 9 部国际一线品牌电梯，分高中低区。 高区 3台、中区 3台、低区 2台、消防梯 /货梯各 1 台 5部原装“三菱”进口电梯。 电梯速度： 米 /秒。 入住时间 20xx年 6月 20xx 年 6月 20xx 年 8月 开发商 重庆鑫隆达房地产开发有限公司 重庆聚富房地产开发有限 公司 重庆中发房地产开发有限公司 酒店物业典型项目调查 （ 1）解放碑酒店业现状简析 20xx年末，重庆市共有星级宾馆饭店 189家，比上年增加 21 家。 其中：五星级 5 家，四星级 25 家，预备四星级 1家，三星级 72家，二星级 79家，一星级 7 家。 星级宾馆饭店拥有客房 20789间，床位 37270张，员工 35134人。 据相 33 关资料统计，全市三星以上宾馆饭店平均入住率为 %，其中主城区平均出租率为 %。 解放碑 CBD 是重庆酒店分布最为集中的区域，更是集中了全市档次最高的五星级酒店如海逸酒店、万豪酒店和洲际 酒店。 作为全市行政、商贸、金融中心，每年各方面的公务、商务往来较为频繁，往来的人员构成了主城区发展商务旅游的基本客源市场，而商务客便成为五星级酒店的主力，约占总量的 70%。 从经营状况来看，经济型酒店和四星级酒店的入驻率最高， 而 五星级酒店 次之。 （ 2）典型酒店项目调查  海逸酒店 34 项 目名 称 海逸酒店 项 目地址 五一路，大都会旁 星 级 ★★★★★ 开业时间 1998 年 房 间数 388 联系电话 63700888 标 准 间 价格 575 元 /天 酒店 设 施和服务 提供多功能自动化办公室、商务中心、二十 四小时送餐服务、医务室、洗熨及干洗服务、健身中心、商场、本地及国际报纸、票务中心、婴儿托管服务、礼品店、酒店轿车服务、宽带上网服务、室内游泳池及外币兑换 等。 所 处 的 总 体商 业环 境 解放碑商业、商务、娱乐休闲的心脏位置。 经营现状 良好 备 注 和记黄埔 投资 开发。  万豪酒店 35 项 目名 称 万豪酒店 项 目地址 青年路 77 号（较场口旁） 星 级 ★★★★★ 开业时间 1999 年 房 间数 517 联系电话 63888888 标 准 间 价格 600 元 /天 酒店 设 施和服务 会议厅 、 商务中心 、 外币兑换服务 、 DDD 电话 、 IDD 电话 、 洗衣服务 、 理发美容室 、 全部房间有宽带上网 、 中西餐厅 、 咖啡厅 、 酒吧 、舞厅、健身中心、游泳池等。 所 处 的 总 体商 业环境 距解放碑核心位置仅三分钟步行路程 经营现状 良好 备 注 重庆较早的五星级酒店之一。  洲际酒店 36 项 目名 称 洲际酒店 项 目地址 解放碑建设银行大厦旁 星 级 ★★★★★ 开业时间 20xx 年 房 间数 338 联系电话 89066888 标 准 间 价格 550 元 /天 酒店 设 施和服务 会议厅、商务中心、停车场、外币兑换服务、票务服务、 DDD 电话 、 IDD 电话、洗衣服务、残疾人客房、理发美容室、全部房间有宽频上网、 SPA、中西餐厅、咖啡厅、酒吧、室内游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室等。 所 处 的 总 体商 业环境 解放碑核心商圈内 经营现状 良好 备 注 /  国贸豪生酒店 37 项 目名 称 国贸豪生酒店 项 目地址 青年路 66 号（国贸大厦旁） 星 级 ★★★★★ 开业时间 20xx 年 12 月 房 间数 443 联系电话 63666666 标 准 间 价格 599 元 /天 酒店 设 施和服务 会议厅 、 商务中心 、 停车场 、 外币兑换服务 、 票务服务 、 DDD电话 、 IDD 电话 、 洗衣服务 、 残疾人客房 、。