某商业小区房地产开发可行性研究报告(编辑修改稿)

某商业小区房地产开发可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。 第三部分 市场研究 1 区域国民经济、社会发展和城市建设概况 国民经济和社会发展 现状 随着国家西部大开发、中部崛起和湖南省实施湘西地区开发战略的不断深入，****委、县政府抢抓历史机遇，以经济建设为中心，突出 增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进 “ 扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县 ” 的发展战略，成效显著。 农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。 农村基础设施建设明显改善。 全县累计通公路村 202 个，村通公路率达 99%；累计通电话村达 201 个，村通电话率达 95%；新建移动基站 12 个，开通 15 个乡镇移动通信；村通广播电视率达 96%。 ****工业 发展迅速。 实现 工业总产值 亿元，增长 %，其中规模以上工业总产值 亿元，增长 %。 “1152” 工程来势较好，全县规模以上企业增至 56 家 ,产值过亿元企业达 3家。 启动中小企业创业园建设。 九龙工业园集聚功能日益增强，被授予省综合性高技术产业基地，综合经济实力居全市五个县（市）园区第二位，完成工业总产值 亿元，上缴税收3314 万元，分别增长 %、 %。 新投产电站 11座，新增装机容量 万千瓦，全县总装机容量达 万千瓦。 20xx 年， ****经济建设取得丰硕成果， 各项社会事业蓬勃发展。 全县深入贯彻落实科学发展观，围绕 “ 又好又快、进位争先 ” 战略目标，坚持 “ 目标更明、速度更快、标准更高 ” 要求，干事创业，攻坚破难，锐意进取，实现地区生产总值 亿元，增长 %；财政收入 亿元，增长 %，其中一般预算收入 亿元，增长 %；完成全社会固定资产投资 亿元，增长 %；社会消费品零售总额 亿元，增长 %。 城镇居民人均可支配收入 12574 元，增长 %，农民人均纯收入 6602 元，增长 %。 ****国民经济和社会发展势头良好 ，但由于历史和地域等因素的限制，县域经济社会发展还存在着不足，主要表现在：全县的经济总量偏小，产业结构不平衡，第一产业效益不高 ,第三产业发展缓慢，节能降耗、减排治污任务艰巨，农民收入增速落后于 GDP 增长速度，社会就业有一定压 力，企业自主创新能力和市场适应能力不强。 表 31 ****近年来主要经济指标发展概况表 项目 年份 人口 （万人） 工业总产值 （万元） 农业总产值 （万元） 国内生产总值 （万元） 人均国内生产 总值（元） 20xx 20xx 20xx 20xx 注：资料来源于湖南统计信息网， ****近年来国民经济和社会发展统计公报。 从上表中可以看出， ****工业总产值、 GDP 增长都较为迅速，特别是 20xx20xx年，工业总产值年均增长率达到 %， GDP 年均增长率达到 %，农业总产值年均增长率也达到 %。 ****产业结构在经济发展中不断得到优化，实现了以第一产业为基础，第二产业为主导，第三产业快速发展的新模式，三大产业结构不断趋于合理，并向高级阶段迈进， 20xx 年三大产业结构调整为 21： ：。 投资结构进一步向城市建设、基础设施建设、工业园区和民生建设倾斜，以纺织、铸造生产为主的加工产业成为 ****经济的支柱产业，工业园区经济对 GDP 增长贡献进一步加大， 20xx 年，九龙工业园区完成工业总产值 150600 万元，占全县工业总产值的 %，增长%。 改革开放以来， ****的经济有了飞跃的发展。 20xx 年，经济增长创近几年最好水平，完成地区生产总值 亿元，增长 %，一二三产分别增长 %、 %、%，三次产业结构由 ∶ ∶ 调整为 21∶ ∶。 完成财政总收入 亿元，增长 27%，其中地方一般预算收入 亿元，增长 %。 需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别增长 %和%，经济运行协调性明显增强。 城市居民人均可支配收入 11476 元，农民人均纯收入 2873 元，分别增长 %和 %。 建成经济适用房 万平方米，新开发住宅小套型比重 70%以上。 城乡居民人均住房面积分别达 32 平方米和 38 平方米，市区 398 户特困户享受廉租房政策保障。 城市建设迈上新台阶，新 城 区建设全面展开，旧城 改造日新月异。 20xx 年有 约 70%的土地正在开发和已确定开发。 全年城区开发面积突破 14 万平方米，开发投资突破 亿元，城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达 30%左右。 另外， ****从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达 1 多万人，并每年以 5— 8%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。 近几年来， ****大力发展旅游业， 旅游消费 已经成为 该县 新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。 ****良好的投资环境和优 越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。 城市建设现状 “十一五”期间，全县城市建设步伐加快，力度加大，成效明显。 完成县域城镇体系规划、县城第五次总体规划修编、县城总体风貌设计、全县村庄布局规划和土地利用总体规划修编。 完成城镇重点工程完成投资 亿元，九龙大道竣工通车，炎陵文化广场、湘山滨水景观、接龙桥景观、草坪河城市防洪工程、县府路、炎帝陵神农大道风貌改造、小街小巷改造全面完成。 给水扩建一期工程基本完工。 垃圾中转站、公厕、停车场、洗车场等基础设施不断完 善。 全面启动“五创”工作，创建国家卫生县城顺利通过省技术评估；中国旅游强县、省级文明县城、炎帝陵5A 景区、神农谷 4A 景区创建工作深入推进。 2 房地产供需状况分析 1） 需求分析 经初步估算， ****城尚有约 6 万平方米的旧房、危房待拆迁改造。 ****城的住房拥挤户、无房户约占总住户的 30%。 而 ****城城市化进程的发展目标是到 2025年城市人口增至 8 万人，人均居住面积达到 40 平方米以上。 因此，可以预计 ****城每年的商品房总需求量在 24万平方米。 目前全 县有房地产开发公司 7 家，具有三级开发资质的公司有 3 家。 20xx 年全县 商品房施工面积达 万平方米，其中住宅施工面积 万平方米。 商品房竣工面积 万平方米，其中住宅竣工面积 万平方米。 随着城市化进程不断加快，住宅功能不断完善，小区配套设施投资加大，预计市区商品住宅价格还将稳步增长。 据初步调查， ****商品住宅购买力如下：一是老城改造的拆迁户；二是需改善 居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括在 乡镇工作的干部、职工、教师 以及进城置业、子女教育等人员）。 2） 供给分析 近五 年 ****房地产开发销售情况 年 份 开工面积 (万㎡ ) 竣工面积 (万㎡ ) 已售面积 (万㎡ ) 空置面积 (万㎡ ) 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx年 ****市场供给能力分析估算 年 份 供应总量 (万㎡ ) 已售面积 (万㎡ ) 空置面积 (万㎡ ) 销售率 (％ ) 20xx 20xx 20xx 20xx 综上所述， 20xx年 ****商品房销售面积累计达到 6万平方米， 20xx 年销售率达到 83％； 20xx年销售率达到 ％， 20xx 年达到 90％， 20xx年 达到 97％，采取加权计算回归分析，大致得出 20xx 年市场供给需求情况 依然是求大于供。 3） 需求 特点 分析 ① 消费者在购买住宅区域选择因素 0102030405060708090价格 区域环境 区域环境 中心距离系列1 从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；在既定价格时要遵循 “ 物有所值，大众价格 ” 的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。 还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。 消费者对建筑的需求特征 0102030405060708090外观设计 室内户型 朝向 绿化景观 工程质量 通风采光系列1 从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质 量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。 对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。 ② 消费者购房户型面积选择 05101520253035404550四室二厅 三室二厅 二室二厅 大户型系列1 从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的选择取向。 4）供求结论 从 上述 房地产的供需状况 估算表 来看， ****整个房地产市场发展 基本 平稳，供需基本平衡。 进入 20xx 年 后， ****房地产市场由于受到 经济向好等 多种 积极 因素的影响而发生较大波动，开发量剧增， 同时 需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。 20xx 年，全县住宅建设新开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，完成投资 亿元。 特别是商品房实现产销两旺：年竣工 增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常的发展水平。 由此可见， ****房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。 3 房地产价格走势分析 20xx 年末， ****商品房住宅均值 697 元 /平方米 ； 20xx 年末，商品房住宅均 价820元 /平方米，较 上 年上涨 %； 20xx 年末，住宅均价上涨到 1004 元 /平方米，20xx 年 达到 1245 元 /平方米 ， 20xx 年达到 1507 元 /平方米。 按此 增幅， 预 计 20xx年住宅均价达到 1700 元 /平方米。 本案价格预测 采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。 主要比较楼盘有 滨江御景 、 ****、 中天花园 小区、 财富大厦小区 等。 20xx 年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在 980 元／㎡ — 1500 元／㎡之间。 本 小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑 ****未来 2— 3 年房屋价 格仍将保持一定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在 1300元／㎡ — 1700 元／㎡之间。 4 房地产市场现状分析 20xx 年下半年， ****房地产市场 呈现 异常火 爆，需两旺的可喜局面，市场上部分优质项目一度脱销。 目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。 从不同区域来看： 东 南 部新城区处于城市规划发展方向，小区无论从规模、配套、环境、户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好。 滨江御景 建设销售基本完毕，正泰尚品新城 已经建成楼盘销售率达 95%，均价达 1500元 /平方米， 东山 三期正全面建设，所有房屋均已被预定， 中天 花园、 财富大厦正在炎热的销售之中。 目前 该项目建设开发恰逢其时。 西区近两年供应量较东区、南区小，但由于城市东 拓 造成本区 住房 不是很受欢迎，但由于东部价格飞涨， 与西部价格形成极大反差，故而销售形势很好。 北区由于是老城区，总开发量不是很大，可开发地块稀少。 已形成供给量不足。 中心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供应量 也 不大。 房地产市场之所以出现上述情况，主要是以下几方面原因： 1 政府导向和东部市场的带动。 按照 政府 关于城市总体规划布局要求， 东区为城市行政、教育中心 、商业和旅游功能区 ，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上扬，进而又带动全 县 的房地产价格上涨； 2 旧城区拆迁改造力度的加大。 据有关资料显示全 县 总拆迁户约 1000 户，而按照新的 湖南 省拆迁政策，大 量拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场； 3 房地产开发水平和营销水平的提高。 近 年 来新建的 小区，如： ****、正泰尚品新城 等，在景观、规划、配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高；再加上开发商大力度的推广使今年的房产形势一片大好。 5 房地产市场竞争状况分析与预测 根据目前 ****房地产市场现状，可以看出： 1****房地产市场在未来 23 年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓；开发量还会增加，但市场前景依然看好； 2 中、低价位住宅在未来三年内供不应求； 3 从区域上来看，未来 两年内东部开发面积将会增加，特别是 文化体育中心 建设， 行政办公 搬迁 ，神农福地 开发， 直接刺激了 新区商品房 的建设。 由于新区基础设施完善，环境优雅，新区的房价在未来两年还将上涨；西区、北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供。