金港华庭商业部分市场分析报告(编辑修改稿)

金港华庭商业部分市场分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直 接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。 这种方式能使开发商较快的实现资金回笼，但其存在较大的经营风险，同时还存在一定程度的法律风险。 建设部 88 号令《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售 的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 如开发商为规避返租销售带来的各种风险，可采用直接销售等其他模式。 政策二、 土地增值税恢复征收 国家税务总局通知，自 20xx年 2 月 1 日起 ，土地增值税将恢复征收。 同时还规定， 土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，金港华庭商业部分市场分析 报告 22 不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 土地 增值 额未超过扣除项目金额 20%的 ， 免收土地增值税。 由此可以预测，房地产市场供应结构将在未来几年内发生变化，预计 20xx年后，90平方米以下的经济适用的小户型住宅将占据市场主导；同时，大部分商用物业开 发商将转为自己持有，只租不售。 小结：  宝安区房地产开发市场已成为深圳市的一大热点，区域内楼盘素质及售价不断提高，源于居民收入水平和对居住环境要求的提高，也预示居住人口素质的提高及对生活质量要求的提高；  区内三大开发片区中，中心区的开发规模大， 20xx 年市场供应量达到90 万 ㎡ 左右， 楼盘素质 也最高，未来入住人群有旺盛的消费力和较高层次的消费需求；  随着宝安中心区的大力开发及置业人群的逐步入住，宝安中心区的居住人口将在几年内迅速上升，届时为本项目提供大量的强劲消费人流；  由于新的土地增值税政策出台，开发商自行持有的商用物业将呈上升趋势，只租不售将成为市场主流。 金港华庭商业部分市场分析 报告 23 二、项目所在区域分析 宝安中心区概况 宝安中心区 由滨海中心区和碧海新区 （又叫西乡中心区）组成，西北至碧海湾公园，东北至宝安大道，西南至滨海大道， 东南只一关之隔与南山区相临， 隔海与大小南山相望， 面临珠江入海口 ， 规划居住人口约 32万人。 宝安中心区 总规划面积 平方公里 ： 其中区委区政府所在的滨海片区面积为 ； 碧海新 区为。 目前中心区内尚未开发建 设用地面积 平方公里（其中滨海片区约 平方公里），政府可控制待建用地约 平方公里（其中滨海片区约 平方公里），可供经营性出让土地约 万平方米（其中滨海片区约 ）。 滨海中心区 碧海新 区 本项目 金港华庭商业部分市场分析 报告 24 宝安中心区经过十多年的规划建设，市政道路网架已基 本形成，公建配套设施正在逐步完善。 序号 项目名称 完成状态 序号 项目名称 完成状态 1 行政中心 已建成 14 博物馆 在建 2 海滨广场 已建成 15 青少年馆 在建 3 体育馆 已建成 16 图书馆 在建 4 宝安大道 已建成 17 游泳馆 已建成 5 西乡大道 已建成 18 西乡体育中心 在建 6 新湖路、创业 路 已建成 19 N4 区小学 在建 7 海城路、新安六路 已建成 20 中心城变电站 在建 8 宝安实验学校 已建成 21 污水处理厂 在建 9 深港西部通道 已于 20xx 年 7月 1 日通 车 22 雨水、污水泵站 在建 10 地铁 1 号线 20xx 年通车 23 宝源路 二、三期在建 11 大铲湾码头 20xx 年底运营 24 兴业路 西乡大道至银田 路段已建成 12 电影院 待建 25 甲岸西路、南路 在建 13 五星级酒店 待建 26 湖滨西路 在建 金港华庭商业部分市场分析 报告 25 宝安中心区市政、公建项目建设情况一览表 行政中心： 体育中心 宝安大道： 宝源路一期： 海滨大道 : 坪洲新村： 宝安中心区 定位为 深圳的次中心区，西部中心 ，城市新区功能区 ，是唯一的滨海新城， 连接广深走廊的中心之一， 拥有滨海 、 红树林 、 中心区三大绝对优势，是 金港华庭商业部分市场分析 报告 26 深圳其他片区无法比拟 的。 其 ７平方公里的滨海地带 ， 是提升深圳 滨海城市形象的一张王牌。 由于有未来房地产市场强劲升值的潜力支撑，因此新中心区开发建设不 仅吸引了区内的大中型开发企业， 也 引来了越来越多的关内企业入驻，为宝安房地产业的发展带来了新的竞争和机遇 ，也为本项目带来不可多得的发展良机。 宝安中心区的总体规范目标  利用滨 海 岸线资源，塑造宝安中心区“现代滨海城市特色”形象  明确水域以及提高土地开发价值，促进宝安中心区城市建设  提供便捷交通系统，以提高土地利用价值并促进经济和社会发展  强调生态环境，提高环境质量和生活品质，增强滨 海 地区的活力  寻求可持续发展模式 ，满足宝安中心区分期建设的要求  提供多样化的都市活动及 场所，创造 世界级水准的海滨中心城 滨海中心区土地利用规划图： 金港华庭商业部分市场分析 报告 27 其中居住用地 ，商住用地 ，商业用地 ，该三类共占滨海中心区总面积的 ％。 碧海新 区 土地利用规划图 ： 其中 居住用地 ，商住用地 ，商业用地 ，三类共占碧海新区总面积的 ％。 综上分析，宝安中心区共规划有居住用地 ，商住用地 ，商业用地 ，总计 （ ），占宝安中心区总规划面积的 ％。 宝安中心区城市发展规划 滨海中心区 金港华庭商业部分市场分析 报告 28 观景台 休闲公园 行政中心 体育馆 体育场 中央公园 生态教育中心 红树林生态公园 深海大道 钓鱼台 海滨广场 水上中心 五星级酒店 青少年宫 自然科学博物馆 艺术中心 私家游艇码头 滨水商业区 水上运动俱乐部 水族馆 会展中心 图书馆 演艺中心 观景天桥 海滨度假酒店 海滨酒吧街 酒店 水岸露天剧场 轮渡渡船码头 港湾购物中心及电影院 地铁站广场 医院 商业广场 高层海景住宅 历史文化博物馆 黄金海岸 金港华庭商业部分 市场分析 报告 29 滨海中心区由 行政办公、商业办公、文体娱乐、医疗配套及居住区组成，范围 为新安六路、宝安大道、宝安区界和前海围合的区域，片区面积 平方公里，规划 居住 人口。 未来发展成为面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区；建设成为深圳市西部次中心，宝安区乃至于深圳市富有海滨特色和都市魅力的区域。 滨海 中心区规划功能如下（以下数据及图片来源：宝安区政府） A：一 个濒海带状公园和一个都市绿环 滨海中心区沿海滨大道内侧设置连续的带状城市公园，承担观海、游憩、 运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责，提高宝安新中心区的绿地率和绿视率。 沿 滨海 中心区核心区外围道路断面一侧控制 30 米 宽的绿带，开发连续的、 有树阴遮蔽的开放地带，引入街头艺术和街头文化，与大海相连，创造一个郁郁葱葱的都市绿环。 滨海 中心区内地块按高绿地率控制，平均绿地率高于 45%，同时区内小公园、小游园要求街头化、外向化，实现“城中有绿，绿中是城”的新中心区。 B：两条轴线 中央绿轴和发 展主轴 滨海 中心区内设置了两条主要轴线，分别正对大、小南山和大、小铲岛，中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；发展主轴以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建筑和商务办公设施。 C：三个圈层 核心区、混合区、居住区 金港华庭商业部分 市场分析 报告 30 滨海 中心区用地布局结构明确划分为三个圈层，从总体上界定其相应的用地规模，每个圈层都有主要功能，并兼容其它功能，以带旺人气，创造浓郁的都市风情。 第一圈层核心区，是 滨海 中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，用地面积 K ㎡ ，建筑以高层为主，以突 出 滨海 中心区的形象和地位。 第二圈层混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积 K ㎡ ，建筑以小高层为主； 第三圈层居住区，功能包括居住和居住配套设施，面积 K ㎡ ，建筑以多层为主，同时包括部分高层、小高层和低层别墅。 D： 三大商业组团 滨海 中心区内通过横贯深圳市东西的地铁 1 号线，经由深南大道至新湖路下通过 滨海 中心区，并在区内设置了三个站点。 在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成 三大商业组团。 金港华庭商业部分 市场分析 报告 31 碧海新区 碧海新 区为宝安大道、新 安六路、海滨大道和碧海湾公园围合的区域，总用地面积为 ，规划居住人口 14万人。 金港华庭商业部分 市场分析 报告 32 碧海新区是宝安 第二位重点布局和发展的片区 ，也是西乡土地储备最多的区域。 发展总目标是 完善居住配套与综合服务功能 ，规划建成 为集中发展第三产业、高效 集约利用土地的宝安区西南部全新的、整体的、环境优美的、配套设施完善的现代化海滨城区 ， 重点发展商贸、金融、信息和房地产业， 联合滨海中心区，集中 城市的行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。 图则 表示 ，该片区属于临海地区，片区内任何开发建设活动均应遵循下列原则 ：落实分区规划关于“建设环境优美、富于特色的生态型现代化城市组团，注重独特的物质空间环境的创造，加强区内宝贵自然生态资源的保护，营造滨海城市组团特色”的城市环境建设目标，突出城市滨海特征；保护并加强片区西部碧海湾公园所形成的城市绿地景观和空间的标志性；加强片区西部西乡河两侧岸线的整治和滨河绿化处理，保证西乡河两侧开敞空间。 对于该片区城市空间组织，图则确定其主要构思为 ： 突出城市的滨海特色，构筑“一核一带”、“五轴四心”的城市空间景观结构。 A：一核一带 —— 一个绿色开敞空间、一个沿河绿化带 “一核”即本片区西 侧由碧海湾公园构成的绿色开敞空间，北部山体是片区自然地形的制高点，南部空间直通珠江口海面。 “一带”是指西乡河及两侧绿地空间组成的带状开敞空间，应保证沿河绿地空间的连续性，规划将沿河两侧各 100米范围内的区域作为视线影响区，并对影响区内用地的开发强度和建筑高度进行控制。 金港华庭商业部分 市场分析 报告 33 “一核一带”作为本片区的标志性开敞空间，将区外生态环境引入城市内部，并完善区域整体的生态网络格局。 B: 五轴四心 —— 沿五条主要道路形成四个公共中心 “五轴四心”是指该片区沿五条主要道路（新湖路、宝源路、西乡大道、海城路、银田路）形成的公共 空间轴以及分布在这些轴线上的四个特征各异的城市公共中心，它们是展示滨海自然风貌和城市特色景观的重要场所。 C：路网交通 —— 地铁、高速干道 在交通方面，地铁一号线穿越本区，在该片区内设置 2 个轨道站点，分别为 坪洲站和西乡中心 站，并结合轨道站点设置 2 处轨道交通枢纽站。 同时，海滨大道、沿江高速、广深城际轨道线从南侧经过本片区。 D：坪洲开发区 坪洲开发区主要由 坪洲新村和 F518创意工业园构成。 坪洲 新村 位于 63 区和 65 区 ， 由宝安区住宅局建设， 计划总投资约 9 亿元 ， 占地面积 万平方米，总建筑面积达 40 万平方米，建 成后将为宝安区党政机关和企事业单位职员提供 3500 套安居房 和其它公共配套设施一批。 整个项目分三期建设。 该小区与富通城结合在一起，构成 宝安珠江沿线最密集的 住宅 区之一。 坪洲新村自 20xx年开始规划，于 20xx年 1 月开工建设，建成后将有大量的公务员入驻， 将对 项目所在区域 的交通、教育、治安、市政配套以及政府政策产生有利于片区的影响。 金港华庭商业部分 市场分析 报告 34 F518创意 工业 园东向宝源路，西临兴业路，南至海城路，北靠西乡大道 ，紧邻富通城 ；该园总用地面积 51227平方米，建筑面积 92287平方米。 原为四层的旧工业厂房，共 22栋，在保持原建筑 群的情况下，通过外墙的装饰和市政环境的规划布局，把创意园区打造成为深圳乃至中国工业产品设计原创基地。 商业配套包括：商务酒店（ 13294 平方米）、商务中心（ 平方米）、酒吧、 KTV、网吧、影吧、便利店、咖啡馆、绿色餐厅、专业图书馆、健身中心等。 共七栋 ， 占园区总面积的 %。