郑州市北晨三期策划报告书(编辑修改稿)

郑州市北晨三期策划报告书(编辑修改稿)内容摘要：

业中心概念更加巩固和凸显，商业龙头的地位无法撼动。 该区域已经形成了几个商业圈，第一是火车站商圈，这个具有批发市场性质的商业圈，以银基商贸城为主体，世贸商城、锦荣商贸城、恒泰服饰广场、郑州小商品城、郑州新天地等为辅助 ； 第二则是二七商圈，有几大老商场和金博大、正弘国际名店、光彩市场、百年德化 风情购物公园新锐 ；第三商圈，是以人民路丹尼斯商场为主，周边精品店为辅的业态 ； 第四商圈，是以紫荆山商场为主，正道花园商厦为辅形成的百货商圈 ； 四大商圈以商业街互为联系，形成错综复杂的中区商业格局。 郑东新区： 【区域范围】 中州大道（原 107 国道）以东，京珠高速以西 【区位分析】 北晨三期 市场策划 报告 第 17 页 共 66 页 郑东新区总体发展概念规划方案，将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中，使未来的郑州具有历史与现代、新城与老城、自然与城市“共生”的理念。 规划中最大的亮点，是建设一个面积约为 6 平方 公里的龙湖，并与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整的城市生态水系，将郑州建成北方的“水域靓城”，为中原人民创造一个以人为本、环境优美的生态型居住区。 郑东新区北起连霍高速公路，南接机场高速公路，西临 107 国道，东至京珠高速公路，规划总占地面积150 平方公里，规划总人口 150 万人。 新区采用组团开发的概念，把新城分为中央商务区（ CBD）中心区、副中心区、龙湖居住区、龙子湖文教区、商贸物流区、高科技工业区、科技研究城、运动城等若干组团。 首期建设的起步区占地 平方公里，由中央商 务区（ CBD）中心区和龙湖居住区南区组成，聚集了金融、商务、旅游、娱乐、服务、信息、居住等复合功能。 郑东新区建设步伐加快，呈现出后来居上、投资居住两相宜的局面。 据郑州市房管局数据显示， 20xx 年郑州市房地产开发格局中最大的亮点是郑东新区，一经面世，即对全市房地产业造成重大影响，占全年供应量的 15%和销售总量的 %，且增长速度很快，显示出新建城区巨大的发展潜力。 郑东新区 CBD 高层均价达到 4000 元 /平方米，投资性人群或者商务生意人士很有吸引力；郑东新区的几个新型社区，从规划到建筑材料到配套，堪称郑州 居住的示范区， 其销售均价 远远高于全市平均水平，适合社会新锐人士、中产阶级和省外一些购房者等。 但也应看到，由于 市政配套尚未齐全，该地区的生活还是比较不方便，需要几年的时间才能形成成熟居住环境。 郑州经济技术开发区多为别墅住宅，有联排别墅、纯别墅社区等，均价从 20xx 元 /平方米到 5000 多元 /平方米不等，社区讲究环境，空气质量较好，适合有车族。 （以上内容摘自郑州房地产网） 北晨三期 市场策划 报告 第 18 页 共 66 页 概述： 总之， 随着郑州“北移东扩”战略的逐步实施，北区和东区的价值较以前有了明显提升，消费者对其接受度也在不断加强，大型开发公司的进驻加 上大盘的引领，郑州中高端阶层多数已经或者有意愿在东区或北区购房。 西区目前在 一些代表性的项目推动 下，也逐渐变被动为主动 ——使不少人开始重新审视西区。 中区可以说是永远的热点，主要以旧城改造项目为主，在政府的控制下有序放量，销售见好。 从各区楼盘的销售价格来看目前存在一个趋势：价格差异在逐渐缩小（郑东新区另当别论）。 (摘自 郑州市房地产管理局 发布信息 ) 以上数据显示，随着各项宏观调控政策的实施，政策效应正逐步显现，房地产市场正向健康、有序的方向迈进。 目前， 郑 州房价在国内尚处于二线城市之列，房价指数泡沫较小，七部委国八条对郑州房地产市场影响不大，随着经济不断增长，城市化水平稳步提高、流动人口增长、以及国家对个税政策的调整和人民生活水平的不断提升，将对住宅形成巨大需求，郑州房地产现正处在厚积薄发的时期，前景乐观。 19 月份各区商品房销售均价 1000 20xx 3000 4000 金水区 均价 (元 /㎡ ) 2668 2520 2531 2713 2447 二七区 均价 (元 /㎡ ) 2785 3245 2568 2457 2451 中原区 均价 (元 /㎡ ) 1758 2453 2485 2338 2062 管城区 均价 (元 /㎡ ) 2787 3012 2979 2726 2731 惠济区 均价 (元 /㎡ ) 2545 2712 2953 2639 1946 1 月 2 月 3 月 4 月 9 月 北晨三期 市场策划 报告 第 19 页 共 66 页 第二章 郑州市小户型市场现状分析 一、 小户型在郑州的发展历程及特点 发展历程 郑州的小户型自 20xx 年下半年推出以来，已经经历了四个年头。 这四年，也是郑州小户型从起步到逐步发展壮大的过程。 自 20xx 年下半年郑州首个小户型楼盘“时尚 PARTY”一炮 打响之后，小户 型楼盘在郑州便如雨后春笋般蓬勃发展，不但出现了规模更大的小户型住宅小区，而且开发商在做大面积为主的住宅小区时，也要建设部分小户型单元以满足市场需要。 由于小户型市场的火爆， 20xx 年被称为小户型年，小户型项目开发面积全年超过 500 万平方米，项目超过 50 个，而且大部分小户型项目销售业绩不错。 20xx年小户型基本是期房，在 20xx 年大部分小户型面临交房考验，所以 20xx 年又被业界称之为小户型的交房年。 进入 20xx 年，郑州的小户型仍然畅销，又新出现了不少规划比较大的小户型楼盘，如酷特区、左岸国际等。 小户型房屋的特点 1） 、建筑面积小 小户型居所，顾名思义，建筑面积较小， 按面积大小可分两种：一类是绝对小户型，建筑面积在２０～５０平方米，一般为单间，有的带厅，有的不带厅，像青年居易、锦江花园、富田丽景小户型ＭＰ３、金印新财富等；一类是相对小户型，房屋空间安排紧凑，像雅阁思达、湖适等，这类房屋客厅面积一般不超过２０平方米，卧室面积不超过１０平方米。 2） 、总价低、首付少、月供低 由于小户型面积相比较小，在同样或稍高的价格条件下，房屋的总价较低。 当前郑州市小户型的单价范围在 25003200 元 /平方米 之间。 平均面积在 40 平方米左右，总价范围在 615 万元之间。 按首付 20%计，在 24 万之间， 20 年月供 350600元左右。 北晨三期 市场策划 报告 第 20 页 共 66 页 3） 、 方便 居住或投资 由于小户型总价低、首付少、月供低等特点，使小户型比面积大的房屋更容易购买居住。 郑州市目前成熟小区住房租金比较高，特别是小户型住房，也使不少购买者购买的目的是为出租。 小户型总价低，升值潜力大，易转手等特点，也出现了不少投资客。 4） 、位置优越 小户型的居住者多为城市的年轻人士，他们对小区的配套设施及交通便捷度有较高的要求。 要求处于商务中心的辐射地带，配套设施齐全、 交通便捷、商务办公方便。 这也要求了小户型楼盘的位置要优势。 5） 、过渡性居所 小户型虽为容易居住、配套设施方便的居所，但并非长久之计，随着年轻人结婚生子、收入水平提高等原因，这类住宅将不适应这部分人的需求，因此小户型住宅只能作为其过渡性的临时居所。 6） 、有其自身的不足之处 小户型也有其自身不足之处。 一 是单价偏高 ： 从单位面积看，绝对小户型的土地分摊成本比大户型高，加之墙多、管线多，这又比大户型多了土建成本。 虽然好多人买小户型看中的是 总价 低，但因其建筑成本大，单位售价反而高。 二 是公摊多 ： 墙体多、管线多、楼栋多 ，造成公摊面积比重较大，室内实用面积过小。 三是功能不全 ： 不少小户型缺乏日常生活的基本功能，有的既无独立厨房，也无起居活动空间。 四是通风、采光不好。 很多小户型产品的居室厨卫同在一条直线上，进深、面宽不成比例，造成狭长的“灰色 空间”；多个小户型安排在同一楼层时，采光和通风往往很难统筹兼顾，有的往往 只有一面采光。 小户型状况分析 1） 、小户型购买人群分析 在郑州购买小户型的人群，有以下几种： 单身族和年轻夫妇、长期在郑的高级打工者、流动人员及在郑设办事处的公司高级管理人员、投资客等。 北晨三期 市场策划 报告 第 21 页 共 66 页 2） 、小户型开发量 、面 积范围分析 项目名称 开发量（㎡） 开发量（套） 建面分析（㎡） 城市之心 8928 192 4652 东郡自由派 15000 360 3748 凤栖梧桐 8250 198 2666 恒泰国际公寓 15000 300 50 锦绣汇城 (二期 ) 4740 108 4348 凯旋门 10000 160 57 文雅 BOBO(酷特区 ) 25000 400 4475 鑫苑都市领地 15000 400 34 紫荆阳光地带 11000 256 3 48 左岸国际 20xx0 350 3765 清华园 SOHO 广场 80000 1146 3070 其他 100000 5000 合计 312918 8920 由上图表可知：目前投入市场销售的小户型面积将会达到 312918 平方米，套数达到 8920 套，小户型的面积范围在 2675 平方米之间。 随着郑州市小户型房的热销，会有越来越多的开发公司开发小户型房屋。 3） 、小户型单价及总价分析 北晨三期 市场策划 报告 第 22 页 共 66 页 均价分析27003000 30003100299835503440230031002825285005001000150020xx2500300035004000城市之心东郡自由派 凤栖居梧桐恒泰国际公寓锦绣汇城凯旋门文雅BOBO鑫苑都市领地紫荆阳光地带左岸国际 SOHO广场 由上图表知：郑州小户型的房屋的单价范围在 23003550 元 /平方米之间，2300元 /平方米是没 装修的。 小户型精装修的平均价在 3000元 /平方米，高于 20xx年郑州市所有住宅类均价 2619 元 /平方米。 小户型总价范围在 615 万之间。 小户型在郑州分布状况分析 通过上面对小户型购买居住人群分析可知，小户型业主对 社区的交通、 配套都 有较高的要求，以方便其工作、出行。 对于郑州市而言，小户型主要分布金水区、管城区和二七区。 因为这此区域配套成熟、交通方便，投资、居住都很适宜。 未来郑州小户型发展趋势分析 1）、 小户型开发量会越来越大。 小户型自 20xx 年在郑州投入市场以来，销售形势一直很好，经济利益驱 使开发商会扩大对小户型的投资开发力度； 2） 、 户型设计会更加合理化。 由于小户型自身的缺点，如通风、采光、物业管 北晨三期 市场策划 报告 第 23 页 共 66 页 理等问题，一定程度上影响的消费者对其的购买热情。 随着小户型投放量的加大，竞争会 更加激烈，要想在竞争中取得胜利，对产品品质的提升是其根本的一步； 3） 、 装修档次将有进一步的提升。 居住小户型多为有稳定收入单身人士，追求休闲、娱乐、方便、快捷的生活方式，对居住也是要求即购即住，不需要自己装修。 前期投入市场的小户型，多为简单装修，还不具备即购即住的能力； 4） 、 走向酒店式管理。 小户型住宅由于户楼多，居住人员比较杂乱，给 管理带来了不少问题，如安全问题、小区内部配套、车辆管理等。 引入酒店式管理将会很好解决上述等问题。 北晨三期 市场策划 报告 第 24 页 共 66 页 郑州市代表性小户型项目分析表 1）、 鑫苑都市领地 物业名称 鑫苑都市领地 所属区域 二七区 物业位置： 棉纺路与合作路交叉向北 100 米 开发单位： 河南鑫苑 置业 售楼电话： 6772355 6772377 67723888 策划代理： 建筑单位： 企业网址： 竣工日期： 20xx 年 3 月 小 区 规 模 总占地 面积： 约 100 亩 总建筑面积： 463020(平方米 ) 绿化率： % 容积率： 7 建筑结构： 砖混结构 项目 类型 ： 纯住宅小区 销 售 价 格 多层起价： 2200(元 /平方米 )复式 多层均价： 2900(元 /平方米 ) 多 层层数： 7 层 高层起价： 无 规划栋数 ： 27 栋 多 层层差价： 50(元 /平方米 ) 物业收费情况： 元 /平方米 /月 主 要 户 型 户型一： 一室。