福州经典项目“东方威尼斯”项目全程策划(总案)终稿_图文(编辑修改稿)

福州经典项目“东方威尼斯”项目全程策划(总案)终稿_图文(编辑修改稿)内容摘要：

屏障处理，增加工程类的宣传口号和条幅，注意销售动线的处理和引导。 Page 30 of 137 、机会点 、新一代的富贵阶 层的出现 省会城市的中心地位，为福州带来了无限的商机，各路商家纷纷踏足榕城， 近几年的时间造就了一批富贵阶层，也为福州市的高档物业市场铺垫了消费基础。 随着城市化进程的提速，中心城市地位的强化，市场机制的日趋完善，将会有越来越多的外地人涌入福州，为福州的经济进一步提速，相信未来将会诞生出更多的新贵，增加“东方威尼斯”项目的购买人群，提高项目的销售机会。 、新华侨群体（“泛海归派”）的崛起 福州是我国著名的侨乡。 福州人通过出国留学、家庭团聚、劳务输出、技术移民、投资移民等 各种类型定居海外的人数不断增加 ，这部分人数已超过 30 万人，形成新华侨华人群体。 随着他们经济实力的不断增强，加之中国人讲究“衣锦还乡”心理，他们越来越多选择闽都栖居置业。 Page 31 of 137 此外，在福州投资兴办的许多外资（包括台商）企业，也会带大批亲眷或租赁、或定居本地，形成一个较大规模的外销房客户群。 、市场缺少高品质的极品项目 福州五百多家房地产公司中，开发中低档次的产品较多，其次是中档或中高档的物业，高档物业的数量在成都市可以说寥寥无几， 极品项目更是凤毛麟角。 而且物业管理水平较低，服务意识较差。 在日益造就富人的福州市，富贵阶层置业 没有充分的选择面，可挑选的理想项目较少。 “东方威尼斯”的推出，可较好地填补该片市场的空白，较容易占有该片市场的份额。 、处于市重点发展区域 根据市政府规划， 项目所处仓山区，是未来 的 中心 城区 ， 是“东扩南移”的规划重点发展区域。 项目将享受未来规划所带来的系列配套工程的便利（如路、水、电、电讯、通讯、网络等），也将会有越来越多的市中心居民选择在此居住。 、占据区域龙头地位 Page 32 of 137 “东方威尼斯”占地 1234 亩，规模较大，占据仓山区地产龙头地位， 推广中有机会树立城市区域运营商 的形象， 提升项目形象，扩大影响面，创造独占鳌头的局面。 、拥有国际关系资源 福州大世界华夏房地产有限公司在当地拥有良好的社会关系，香港李颂熹集团拥有良好的国际资源（如“欧中联合商会”等），我们能对相关资源进行整合，提升项目附加值，制造新闻焦点，增加项目的知名度， 并采用“小众营销”营销模式进行直接推广。 、威胁点 房地产市场是一个不断变化的市场，目前福州别墅市场竞争非常激烈，许多楼盘已占领了市场先机，并且形成了板块效应。 而楼盘新产品的推出和新竞争对手的加入，都可能随时改变竞争格局。 我们 现 Page 33 of 137 在面临着： 、板块效应尚未形成 虽然仓山区是福州未来 的 中心 城区 ， 是市“东扩南移”的规划重点发展区域，但现阶段 市政和道路建设落后，缺乏大型的商业和娱乐业项目， 尚未形成 板块效应，我们作为地区的领头羊，将会承担较大的市场风险。 、市场容量的风险 尽管国家政策限制别墅用地，但从周边地区地块储备来看，尚有大量的货要出（如大明城项目、淮安项目等）。 而且本案为高端产品，供应量大，销售时间紧，且福州市区消化量有限，项目将受到市场容量的压力， 另外后期政策的变化也存在一定的风险性。 、市 场出现同级别产品的风险 福州的地产竞争状况正从低级别向高级别方向发展，市场上有特色的楼盘越来越多，营销手法越来越丰富，对本项目有一个间接的冲击。 本案项目拥有的一些优点在未来都有被超越或被取代的可能。 、开发成本的风险 楼盘开发周期越长，成本越高。 如果销售周期拖的太长，将对本项目构成严重的威胁。 Page 34 of 137 Page 35 of 137 三、竞争对手情况分析 楼盘 内容 居住主题公园 水乡温泉 运盛美之国 绿洲家园 兰庭西江月 地 段 福州市五四北秀峰路 233 号 福州市洪塘大桥头南侧聚龙路 169 号 鼓楼区西二环路梅 峰路 166 号 闽侯荆溪桐口 仓山区建新镇洪塘后村 占地面积 1800 亩 2800 亩 约 500 亩 （一期约 160 亩） 1038 亩（三期240 亩） 433 亩 总建面积 45 万平方米 8 万平方米 17 万平方米 三期 万平方米 11 万平方米 容积率 (一期 ) 现推楼情况 一期交房，二、三期在建，部分落架 一期 61 幢，二期 93幢， 部份封顶，会所落架 现推三期 一期 Page 36 of 137 共计 154 幢 单位面积 190— 450 平方米 307— 380 平方米 180— 250 平方米 203— 411 平方米 204— 308 平方米 交楼日期 20xx 年 6 月 20xx 年 5 月底 20xx 年 2 月 三期部分年底交房 未定 交楼标准 毛坯房 毛坯房 毛坯房 普通装修 未定 建筑形态 独栋、双拼、联排别墅 单体、双拼、双拼双跃、联排等多种形态 双拼（一期）、联排（一期）、独栋别墅、小高层 独栋、双拼、 联排别墅 独栋、双拼、联排别墅 Page 37 of 137 小区配套 600 亩的山顶公园 280 亩的人工生态湖泊 7200 平方米豪华会所 2800 平方米的幼儿园 5800 平方米的超市 2500 平方米的 医护服务中心 6 座国际标准网球场、高尔夫练习场 融侨水乡酒店 ； 五星级会客大厅 、咖啡ＳＨＯＰ 、 豪华客房、海鲜酒楼、绿色网球场、高级视听馆、室内外游泳池 等； 斯诺克撞球中心 、形体健身中心、 水上乐园、 社区图书馆 、 ＶＩＰ贵宾室 、 健康桑拿城、蒸汽浴室 、 棋牌室、网吧、儿童游戏场 、 美容美发馆 ； 名牌中、小学校各一所，小学将与市名校— —— 师大二附小合办，而中学将与全市最好的私立中学 ———时代中学合办 ； 融侨还将在社区筹建一所国际化酒店式服务的医院。 景观游泳池； 网球场； 室内壁球馆； 桌球乒乓球馆； 儿童乐园； 商业街。 生活设施：警务室、邮电所、医疗室、自动取款机、餐厅、超市、菜市场、幼儿园、美容厅 运动设施： （室内）羽毛球、乒乓球、壁球、台球、健身器材、温泉游泳馆 星级会所配置幼儿园 购物中心 健身房 商务中心 游泳池 网球场 山林公园 健身步道 Page 38 of 137 27000 平方米的购物中心 6800 平方米的圆型广场 4100 平方米现代化学校 1 2200 平方米会员俱乐部 1国际五星级酒店—— 希尔顿酒店将兴建 （室外）露天游泳池、江滨浴场、网球场、篮球场、门球场、高尔夫练习场、环岛路跑道、全民健身场 休闲设施：卡拉 OK厅、影视厅、棋牌室、阅览室、舞厅、会议厅、红茶艺居、知青屋 物业管理 度假饭店般的贴心 由融侨物业管理公司自行管理 三星级智能物业 智能化物业管理， Page 39 of 137 管理服务： 全天候 24 小时安防管理，四道防线令社区安如泰山； 星级智能化建设，体验 现代科技的便捷生活； 分层管理，处处贴心的 管理服务。 管理： 紧 急呼 应服务体系； 餐 饮娱 乐导向服务体系； 休 闲陪 护服务体系； 健 康顾 问服务体系； 商 务秘 书服务体系； 法 律顾 问人防与技防高度结合 Page 40 of 137 服 务体系； 理 财顾 问服务体系； 汽车保养服务体系 客源特征 银行、电信界的中高层人士 会计师和律师 ，福州大部分律师事务所都有律师在居住主题公园置业 私营业主 八县客户群 政府官员 海外归侨（八县客户） 私营业主 大型公司企业主 公司高级管理层 私营业主 私营业主 政府官员 公司高级管理层等 青年高薪一族 私营业主 公司管理层等 Page 41 of 137 区内规划 及环境 19 平方公里国家森林公园 300 亩秀山公园 绵延逶迤的北峰 八一、过溪、斗顶、扬延、磨里等 5座水库 赤星、新店、过溪、解放、桂后、马来等 6 条溪流 280 亩的人工湖 —桂湖 与自然融合的半山湖景别墅：依山而园林和水景设计优秀，院落式别墅空间布局 水道蜿蜒于各院落之间，创造水岸生活模式。 “花、径、溪”三大主题景观 北依众山，南傍闽江，沿江岸线长近 3000米，风景秀丽 区内水系纵横交错，住宅阵列式布局 围绕 中 心 湖 布局，组 团与线状布局相结合，充分利用基地自然起伏的山地缓坡，低密度、低容积率，曲折 有致； 属于半山别墅，可眺 望江景，景色优 Page 42 of 137 建，景致错落有致 美，但与我们项目相比，不具备优势。 销售状况 1 、 桂 湖南 郡 销售90%，玫瑰华庭、香榭丽居销售良好， 3月 28 日推出部分联二期目前销售率约为70% 临水的双拼别墅销售较好 一期、二期售完，三期面江一排已售完，临水的第一期联排已售完 Page 43 of 137 排及丹枫白露区多层。 独立别墅中 V2 款393 m2，因在半山的位置，视线较好，也卖得好。 主要宣传 卖点 人类居住环境的最后一片理想国度； 3 分钟连接高级商务圈； 品牌优势； 规模优势； 距市中心近，交通便捷，市政配套齐全，开发商实力雄厚； 市中心山水居家型别墅，闹中取静，周边配套齐全； 三星级智能化一期、二期的现房效应，社区人气旺 配套的实景靠山面水，距市区较近； 户型外观及平面创新； Page 44 of 137 福州地区增值最快的处女地； 不论通风、采 光、视野俱佳的理想规划； 成熟完善的社区配套 真正的“家居型别墅”； 物业管理口碑好； 全新的水岛别墅设计理念，一期成熟社区的示范样板； 现房销售； 完善的社区配套及良好的景观处理 系统； 品牌公司，上市公司 效应 沿江线近 3公里，江面宽广，空气好，景观好 良好的性价比 200 亩的业主自然公园 :绿洲寨 半山别墅，坡地设计 广告定位 / 广告语 五四北 1800 亩半山湖景别墅 水乡温柔，唯有福者居之 美墅创造生活， 空间筑就时尚 天然美景、完善配套、贴心服务 半山别墅 均 价 4500 元 /平方米 联排 5000 元左右、双拼 6000 元左右、独立联排： 4650 元 双拼： 5500 元 占地价格： 900元 未定 Page 45 of 137 式 8000 元左右、楼王13000 元左右 发 展 商 香港全球集团 福州丰隆房地产开发有限公司 福州兆祥房地产开发有限公司 福州兆峰房地产开发有限公司 融侨（福建）房地产有限公司 运盛地产 有限 公司 福州闽水缘发展有限公司 福建兰庭房地产实业有限公司 Page 46 of 137 四、结 论 随着福州城市建设的进一步完善及经济的发展，房地产的开发速度将更为迅速。 而且， 目前在别墅市场上，同档次物业间的。