盱眙商业项目策划报告(编辑修改稿)

盱眙商业项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

消费概念的品牌物业； 它是商业精英和知名商户的标志和名片； 它是繁华商业街区的稀缺资源，是最具说服 力的资信／实力／身份保障； 它是盱眙主题商业时代投资者的首选物业，将开启盱眙商铺投资新时代。 商家汇聚、消费者涌集热衷势在必然。 二、 开发理念定位 1． 请问您是否打算在盱眙购买或租赁商铺。 □ 购买 60% □ 租赁 40% 2． 您会在什么时候购买或租赁商铺。 □ 1 年以内 % □ 1 年 2 年 % □ 2 年 3 年 % □ 3 年以上 % 以上调研数据显示： 由此推论并结合我司以往之经验，我司认为本案的开发定位是： 主题明确的商业步行街；近 2 万平方米体量较大的城市核心商业地标；特色鲜明的现代商业建筑；至少在本地市场领先５年的内部规划；配套设施与经营管理先进完善；达到未来城市商业发展的要求。 三、 主题功能定位 请问您打算经营的行业是。 （纯投资者跳问此题） □服装鞋帽类 % □餐饮 % □电器 /电信产品 % □工艺品 % □休闲娱乐 % □土特产 % □美容美发 % □其他 (请注明 ) 以上调研显示盱眙的商业尚停留在初级阶段，以自发形成的形态为主。 市场的细分 及经营的错位、互补欠缺。 借鉴一二线商业城市的成功经验本案应倡导：立足市场 空白，做人无我有的主题定位。 我司认为以儿童业态为主，辅以由此带动的相关业 态是本案的主体功能定位。 儿童消费主题 主导性占总体量的 50% 休闲娱乐主题 提升性占总体量的 25% 休闲美食主题 辅助性占总体量的 15% 功能配套主题 完备性占总体量的 10% 四、 形象定位 公众形象 推进盱眙城市的现代化进程；创建良好的社会口碑。 商业形象 集外在的亮丽、内涵的气质，体现盱眙商业的时尚气息。 我们致力于打造盱眙主题商业的： “ 唯一性、差异性、不可复制性、可延续性” 第三部分：项目销售 策略 一、 商业地产运作模式说明 商业运作模式是包含商业项目的开发周期安排、阶段性的开发主题和经营定位、物业的去化方式和利益取得方式、所有权和经营权的关系、经营管理模式等方面，以下将分别就主要问题逐一说明。  开发的利益表现及取得 基于商业项目是综合房地产和商业两个行业的综合性工程，不同于普通的地产项目，在利益的表现方式和利益的取得方式上存在着差异，大体可表现为： 行业 利益表现方式 利益取得方式 非商业地产项目  销售商品房的销售收入为主；  经济利益为主要表现，社会效益为辅；  商品房的价格 水平以当地的房地产市场行情为指导，相对商业项目，通常房地产价值提升空间不大；  销售占绝对比例；  通常阶段性开发周期较短（在2~3 年左右）；  能够实现快速资金回收；  销售后发展商不再拥有物业的所有权，只提供物业管理和服务； 商业地产项目  销售收入和租金收入并存；  经济利益与社会效益双赢；  商业物业的价值体现在其作为投资工具和使用工具两方面；  物业价值提升空间较大；  销售、租赁为两种主要方式；  市场培育期通常在 3~5年左右；  短期内的经济利益会受到影响 ，但利益收入会随着市场的成熟而逐步提高，并维持在较高的水平；  发展商保留有物业的产权，成为可运作的巨大资产资源；  阶段性的开发主题 分阶段开发的商业项目，基于其目标客群的定位、商业市场形象差别和预期经济收入状况的不同，不同阶段将表现出不同的开发主题和经营主题。  物业去化方式 基于商业项目具有地产行业性质，在物业的去化方式上，销售是实现有效物业去化并达成预期目标收益的主要方式，具体的操作方式包括纯销售、带租约销售、售后 返租、以租金的方式达成销售等方式； 说明： A) 纯销售 发展商 将商业物业（通常表现为商铺）采取分割单元、一次性销售的方式达成，投资吸纳力将主要依靠物业的自身的使用价值，包括所处商圈、地段、商铺的物业状况、投资金额等因素；通常发展商将不对其进行经营业态、业种的限定，投资者可以实现所有权与经营权的统一。 投资者完全拥有物业的所有权，其物业价值将主要体现在使用价值上，对其可以进行经营、租赁、转让，而且物业自身价值也将随着商业的成熟而逐步提高；投资者的收益来源于其使用、租赁或转让相应所产生的利益。 B) 带租约销售 在销售前，发展商对物业进行规划、定位，依托前期对物业成功的定 位和租赁招商，在商家确定的前提下，凭借经营商家具有竞争优势的品牌和经营实力所产生的稳定的、中长期的收益来吸纳投资，在这种方式下，物业的所有权与经营权分离，投资者拥有物业，但不能行使使用权和管理权，其利益将来源于事先约定好的回报收益；而使用者则没有物业的所有权，该物业仅仅是其进行经营的使用工具。 在操作上，通常适用于具有相当品牌和经营实力、中型、专业性强的商家。 C) 以租金达成销售 通过家与发展商签订一定期限的租赁合同（通常建议为 10 年），以租赁期间内的年租金支付方式代替商铺的销售收入，即以租赁实现销售，达 到商铺去化的目的。 租金每 2 年支付一次，押金为一年的租金；商家经营满期限后，该租赁商铺的产权归商家所有，押金无息返还；商家如中途违约，押金没收，商铺的产权仍属发展商。 其目标客群是以经营为主要经济收益手段，并具有相当的投资意识的客群，投资吸纳力表现在于这部分经营者可以通过一定时间的经营来获得商铺的产权；因此，在这种方式下，租金的定价和租赁期限是两个关键的因素，将直接导致客群的分化和日后经营的收益，进而决定着能否顺利实现销售目标。 D) 售后返租 先期对项目做出详细的经营定位和规划，在科学合理规划和充足经济预期 收入的基础上，给予在一定时间期限内，一定回报率的投资回收保证；投资者在销售时与发 展商签订返租协议，发展商通过返租取得一定时期的经营权，利用统一规划和运营管理，并由专业运营管理公司利用渠道资源和操作优势，拓展租赁渠道，维持高租赁率，给予客群投资信心及回报并保证开发商自身利益；同时对投资者产生较大的投资及吸纳力，经过 35 年的市场运营和培育，此部分商铺将产生极大的商业价值，使项目走上有序经营的良性运作道路。 在这种方式下，发展商预期的经营收益、制定的投资回报率和返租年。