西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告(编辑修改稿)

西安市户县沣京路风景洋房项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

异地开发风险 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 开发商首次进军户县市场，对项目的掌控上有一定难度。 4) 前期工作多 项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。 3． OPPORTUNITY 机会分析 1）市场空白点多 板块内产品类型单一，户型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。 2）营销的差异化存在 板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。 在售项目宣传包装水平较低。 3）东城的发展规划 整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。 4）政府东迁的借 势 政府东迁和二环的规划带动了沣京路地段经济的快速发展。 4． THREATEN威胁分析 1）御苑新城经济实用房带来的影响。 2）宏观经济形式的变化。 3）在售和潜在项目之间的激烈竞争。 综合分析： 户县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到 20％左右，项目地块区位条件优越，在户县中心东移的形式下，前景看好。 但同时地块不规则，地上拆网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 迁单位众多，给开发进展带来威胁。 应 抓住有利时机，加快前期工作，使项目尽早面市 ，创造经济效益。 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 第四章 项目定位体系 一、整体定位 电梯花园洋房 二、核心形象 户 县首席名流社区，国际标准人居典范 三 、客户定位 1. 个体私营业主 多为周边市场的经商者，经济状况较好。 有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。 多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有一个品质、功能、保值的高性能居所。 2. 国企中层 福利待遇逐年提升，收入稳定。 有较高的文化程度，以中年为主。 虽然单位拥有自己的 生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所 ，属于购买力较强的特殊群体。 3. 教师 文化程度较高，福利待遇稳定。 对高质量的生活品质有不懈的追求。 以中青年两口之家或孩子较小的三口 之家为主。 受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值色彩，迫切想改善目网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 前的生活居住条件。 4. 企事业单位员工 周边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。 多为两口之家或孩子较小的三口之家，第一次置业，但受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。 但整体购买力较薄弱，不是本项目的主力客群。 5. 周边乡镇潜在客群 周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入户县置业的群体。 四 、产品定位 1．产品定位 简约现代 风格 的砖混电梯多层和 少量高层住宅 2．户型定位 舒适型 两房及 三房住宅 户型 两室 三室 四室 复式 面积区间 8090 ㎡ 120140 ㎡ 155165 ㎡ 165 ㎡以上 配比 30% 60% 5% 5% 注：顶层部分根据实际需要布置 “机动复式产品 ”并根据后续销售状况可做网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 平层与跃层转换。 3. 价格定位 根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层 1850 元 /㎡， 小高层 2150元 /㎡， 北侧沿街商业 7500元 /㎡， 西侧沿街商业 5500元 /㎡ ， 写字楼价格 3500元 /㎡。 4．规划布局 地块北侧 临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照， 所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。 由于户县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东 南 外围设置地面停车位。 各项技术指标如下表所示： （接下页） 项目 指标 备注 亩 110000 ㎡ 住宅 93000 ㎡ 多层 7F 76000 ㎡ 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 高层 18F 17000 ㎡ 不包括地下面积，地下面积部分做设备用房，部分做锅炉房 商业 7000 ㎡ 北侧 3000 ㎡ 西侧 4000 ㎡ 沿街 16层办公楼 8000 ㎡ 不包括地下面积，地下做设备用房 地下建筑面积 20xx ㎡ 其中 50％作为设备用房，可公摊销售 面积不包含配套公建及地下部分 35% 770 户 平均每户面积为 120㎡ 109000 ㎡ 规划布局图 详见附件一。 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 第 五 章 项目开发建设及实施计划 一 、 建设方式 沣京路 项目建设，拟采取面向 省内外 具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进行招标。 择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量 良 好的建筑承包商承担该项目的工程建设。 切实贯彻“百年大计、质量第一”的方针，落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条列》，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。 此项目建设的工程质量监理，面向 省 内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。 同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。 二 、 项目开 发实施 进度 充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟 将以以快制慢的开发速度按计划快速完成 整个项目开发运作。 项目拟定 20xx年 3月正式开工建设， 6月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现， 20xx 年 11 月交工， 地上工程 施工周期 18 个月。 20xx年 10 月开盘销售， 销售周期 21个月， 到 20xx年 6月 末全部销售完毕。 具体 开发 进度计划 详见附件二。 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 第 六 章 项目投资估算 及销售收入 一、项目投资估算 1．投资估算的原则 本项目的投资估算遵循以下原则： 1) 规划设计及开发销售 组织； 2) 陕西省建筑工程有关规定及定额； 3) 户县城建费用统一收费标准； 4) 户县天然气入网收费标准 5）房地产市场项目类似工程的参考成本及市场销售参考价格。 2. 投资估算取费说明 1）土地费用 土地费用按 50 万元每亩计算，出让金比例 ％，过户契税按 3％计算。 2）前期费用 前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按户县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项目实际发生额及行业标准确定。 3）建安费用 建安费用占总投资最大比例，力求准确，本次参考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合 确定。 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 4）其他费用 户县消费水平较低，媒体投入较西安小，因此确定管理费用和销售推广费用取费标准为 ％、 2％；监理费用由于行业竞争激烈，下浮国家标准较多，取市场值为建安费用的 ％。 3. 投资估算 总投资估算 = 土 地费用 +前期费用 +基础设施费 +建筑安装工程费 +公共配套费 +管理费 +销售及推广费 +财务费 +不可预见费 注：销售收入来源详见“ 销售收入估算表” 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 项目投资估算表 序号 项目 数量 小计（万元） 取费标准及备注 1 土地取得成本 分摊到可售建筑面积楼面地价为 土地出让费 亩 出让金 万元 契税 万元 2 前期费用 城建费用 前期工程费 3 建筑安装工程费 4 基础设施 108000 ㎡ 红线范围内供电、给水、排水、暖气管道等 5 公共配套费及绿化 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 6 设备及工器具购置费 7 其他费用 管理费 万元 取 16项之和的 ％ 监理费 万元 按市场取低于国家标准 沉降观测费 108000 ㎡ 市场价 决算费 108000 ㎡ 市场价 8 销售及推广费用 万元 市场推广、宣传、代理等为销售收入2％ 9 财 务费用 详见资金运作表 10 不可预见费 万元 取 27项之和的 2％ 合计 总投资分摊到可销售面积单方成本为 1792元 /㎡ (含垫付天然气初装费） 详细见附件 三 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 4．土地增值税计算 1）扣除项目 根据《土地增值税暂行条例》和实施细则的规定：纳税人开发建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征土地增值税。 同时规定纳税人为房地产开发企业，扣除项目可按取得土 地使用权所支付金额和房地产开发成本之和加计 20％扣除。 本项目按上述规定计算扣除项目为 ，增值额为 1012 万元，为扣除项目的 5％，低于 20％，所以本项目可免交土地增值税。 二、 静态销售收入及成本利润率计算 1．销售价格 经过详细市场调查， 本项目与同一供求圈内的相似项目对比分析，确定本项目 各建筑形式销售价格如下表 单价 高 层 2150 元 /㎡ 电梯多层 1850 元 /㎡ 北侧商业 7500 元 /㎡ 西侧商业 5500 元 /㎡ 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 写 字 楼 3500 元 /㎡ 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友（洪枫）倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 2．销售收入测算 面积 单价 小计 (万元） 可售高层 17500 ㎡ 2150 元 /㎡ 电梯多层 76000 ㎡ 1850 元 /㎡ 北侧商业 3000 ㎡ 7500 元 /㎡ 西侧商业 4000 ㎡ 5500 元 /㎡ 写字楼 8500 ㎡ 3500 元 /㎡ 销售合计 3．成本利润率计算 1 项目全部销售收入 万元 2 与转让房地产有关税金 万元 两税一费 ％ 3。