花园居住小区建设项目可行性研究(编辑修改稿)

花园居住小区建设项目可行性研究(编辑修改稿)内容摘要：

价 33003400∕平方米。 其中一栋多层办公楼由 ***市房产局整体购买。 为增强客户的购房信心，在销售合同中承诺：如该小区房价下跌，已购房客户可以无条件退房。 目前销售已近 90%。 ***丽阳兰庭 丽阳兰庭是由安徽 **房地产公司（ ***公司）负责开发、安徽 ***公司建造。 小区位于 ***百牙东路，东沿九华山大道，西邻贵 ***中学秋浦分校 ， 总占地 24475 ㎡，总建筑面积约 71200 ㎡。 由高层住宅、公寓、写字楼、商业等多种建筑形态组成，是一座融高尚居住、购物、休闲、娱乐、商务办公、教育配套于一体的现代化全息生活城， 有 大面积空中花园、架空穿景以及高层观景洋房和古典廊桥景观 设计。 09 年 11 月 8 日开盘， 一期推出 1和 3楼，户型面积为 7 8 10 109 ㎡ ， 3200 元 /㎡ ， 当天 房源 销售 即 逾 80%。 ******花园居住小区建设项目可行性研究 20 华邦阳光城 位于秀山南路，老城区的西南，开发商是 *****房地 产开发有限公司，占地面积约为 万平方米，建筑面积为 14 万平方米，为地中海式建筑风格，由多层、小高层组成。 一期多层于 08 年 10 月开盘销售，价格区间为 29503500 元 /平方米，均价 3280 元 /平方米，开盘当日成交 63 套。 二期沿街两栋住宅于 09 年 3 月开始认筹，目前认筹客户已有 40 余套。 汇景花园 位于九华山大道与百牙路交叉口西北角，与丽阳兰庭相隔百牙路，由 ***市 ***房地产开发公司开发建设， ****规划设计院 设计 ， 总占地 250亩 ， 总建筑面积 22 万㎡。 共分 4期开发，前三期均为多层（三期多层开盘形成抢购 局面），现已售完。 四期于 08 年 10 月份开盘销售，现 在售的为最后 3幢小高层住宅 ,共 132 套，销售价格为 29003700 元 /平方米不等，楼层差价基本上为 80 元 /平方米， 户型 建筑面积 为 ㎡～ ㎡ ，均价 为 3400 元 /㎡。 目前剩余房源很少。 此项目是 ***最早开发的小区，也是品牌小区，社区已成熟 ， 商业配套齐全 ， 自然环境较佳 （ 内部绿化 +外部清溪公园 ）， 交通方便 ， 社区规模较大 ， 配套完善。 河滨花园 河滨花园位于九华山大道以西，紧 邻丽阳兰庭北边 ，与百荷公园咫尺之遥。 小区总占地 11 万 ㎡ ， 总建筑面积 万㎡ ， 容积率 ， 绿化率 35%， 是集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。 建筑单体以多层及小高层为主，融入了欧式古典风格，又结合现代简约气息；以赋予建筑灵动之美。 河滨花园 坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观。 河滨花园由 ***市 ******花园居住小区建设项目可行性研究 21 牯牛降房地产开发有限公司建设，共分 3 期开发，由多层 、 小高层、沿街商业所组成，目前多层只剩余几套住宅，三期小高层于 08 年 12 月开盘销售，销售区间价格为 30803600 元 /平方米，目前销售率达到 70%左右。 此项目社区规模较大 ， 配 套完善 ， 自然环境较佳 （ 内部景观 +外部白沙河公园 ）， 户型紧凑实用 ， 交通方便。 森桥印象 森桥印象项目地块位于东城版块， ***开发区内，由 ***市 ***房地产有限公司开发建设， 项目总用地 170 亩，总建筑面积达 万余平方米 ，将建设为 别墅 和多层为一体的高尚社区。 由 *****规划设计院已完成项目规划，景观设计则由国际上久负盛名的 ******团公司担任 ，共分 3 期开发，现在在售的为 11 幢多层住宅，面积范围为 ㎡（二室二厅）～ ㎡（三室二厅二卫），目前销售均价为 3700 元 /㎡，销售率近 70%。 静安新城 该项目位于长江南路与南环路交口，属于城区南郊，占地 67 万平方米，总建筑面积为 116 万平方米，由多层、小高层、高层组成、目前在售的有多层、小高层，多层均价为 2480 元 /平方米， 5 层已基本售完，小高层均价为 2780 元 /平方米，销售率达到 30%。 销售情况一般。 对以上楼盘的性质、特点、规模、价格和销售 等方面 的调查有助于目标市场的把握和定位， 可 为 “ ******花园 ” 的规划设计及市场营销提供参考。 项目竞争力分析 优越的环境 ******花园居住小区建设项目可行性研究 22 “ ******花园居住小区 ” 位于 ***市南部站前区，是市委 、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。 外部交通条件优越，傍有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、 ***路、长江南路等通过或穿越， ***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。 区内规划建设有 贵 ***中学高中部新校区 、 站前区文化广场、 ***职业中学、 ***市站前区三甲医院、站前区医疗服务中心 、 500 亩水上公园等。 近 抵省级风景名胜 ***— ***风景区，悠长的 ***对景景观大道是城市独有的生态风景线。 该地 是休闲居住的乐园。 时代化 发展 性的 规划设计 随着 ***房地产开发水平的提 升，各个板块都出现了代表性的楼盘，因此，必须做到有所创新，有所提升。 结合 基地的区位条件，“ ******花园居住小区”将规划设计纳入到 ***火车站站前区的整体 结构框架的构建之中，完善站前区核心区域的功能组成和结构框架。 进行准确的市场定位与山水景观资源的 完美对接，创造生态化的全新社区生活形态。 秉承以人为本的理念，强调社区服务设施配套的舒适化、便捷化和完整化。 深入考虑客户群体的心理需求。 推出个性多样化、立体化的建筑特色，实现建筑群体与环境、建筑单体与景观的有机结合。 兼顾开发建设的 实际 情况，充分考虑市场变 化，强调规划的弹性和可操作性。 满足高尚层次的需要 随着 ***市国民经济和社会的发展，人们的生活水平有较大的提高， ******花园居住小区建设项目可行性研究 23 对生活环境、工作环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。 本建设项目正是基于此种社会现实投资兴建的集 居住 、 购物 、 文化、 休闲 、幼儿寄托 于 一体 的 生活 小区，定会 得到市场的青睐。 产品 定价合理 “ ******花园居住小区 ”商品房 ，小高层 住宅按 均价 3200 元 /平方米出售 ， 多层住宅均价 2800 元 /平方米 出售 ， 商铺 按 均价 5000 元 /平方米 出售。 由于它的独特区位与环境价值，按照 目前 中高 房价水平 及走势 ，该价位应当具有较强的吸引力。 市场营销策略 定位策略 进行市场细分，准确定位目标市场和目标人群， 分析 购房 者的 消费需求、消费偏好、消费理念 ，采取 针对性的产品宣传。 差异化策略 准确定位产品，进行差异化设计，宣传公司的品牌诉求 和 产品特点 ，以此赢得消费者的关注与共鸣，进而产生购买欲望。 价格策略 打造高品质高品位的产品， 以优越的性价比与附加值吸引购房者，在市场竞争中取胜，实现资金的快速回笼。 服务策略 以消费者为中心，为顾客创造价值，提供产品质量承诺，打消使用顾虑。 以热情的接待、高效的服务、标准化的解决程序，最大化的留住客户。 做好访问者的信息记录，及时回访，最大化的争取客户回头。 销售 推广策略 ******花园居住小区建设项目可行性研究 24 先 宣传，后销售。 集中进行 密集广告 ，营造声势， 振动 市场。 统一品牌形象， 提升形象高度，赋予品牌良好的亲和力。 拓宽宣传渠道，创新宣传方式。 做到最大覆盖，提高宣传效果。 建设精干强大的宣传促销队伍， 并对 销售人员 进行绩效考核，使成绩与收入合理挂钩， 同时 强化营销培训，最大程度的提高推广效率。 重视情感促销，合理的配送赠品或纪念品，可以有效的吸引客户和传播品牌。 ******花园居住小区建设项目可行性研究 25 第四章 方案设计 设计背景 ： ******花园居住小区 项目环境 ******花园居住小区 地处中国优秀旅游城市 ***市，区域内拥有中国佛教圣地 —— 九华山。 ***市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山。 现辖贵 ***区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区以及省级 ***经济开发区，总面积 8272平方公里，总人口 158万。 ***旅游资源得天独厚，自然风光和人文景观交相辉映，是理想的旅游休闲度假胜地。 全国四大佛教圣地之一的九华山不仅自然景色秀美，是国家 4A 级风景名胜区，而且 佛教文化博大精深，寺庙百座，僧尼千人，是著名的国际性佛教道场。 境内拥有被称为“华东动植物基因库”的国家级野生动植物自然保护区 —— 牯牛降，古木参天、千沟万壑、山水相映，素有“第二黄山”之称，还有被誉为“中国鹤湖”的亚洲重要湿地自然保护区 ——升金湖，湖水清澈如镜，沿湖烟树迷蒙，一派江南水乡好风光。 ***历史文化底蕴积淀深厚，是安徽省历史文化名城。 设州置府始于唐武德四年，迄今已有近 1400 年的历史。 晚唐杜牧、北宋包拯等历史名人曾先后任 ***刺史、知府，李白、苏轼等众多文人雅士都曾驻足寻芳，留下了千余首脍炙人口的不 朽诗篇，为 ***赢得了“千载诗人地”的美誉，始于母系社会的 ***傩戏更被誉为“戏曲活化石”。 ***市生态环境良好，森林覆盖率达 57％以上，是中国第一个国家生态经济示范区，是实施《中国 21 世纪议程》地方试点地区，也是“生态安徽”建设首批综合示范市之一。 ******花园居住小区建设项目可行性研究 26 “十一五期间”， ***市 坚持以“加快追赶，奋力崛起，实现跨越”为主题，以工业化为核心，以大开放为主战略，以招商引资为抓手，以工业园区为平台，大力培育非金属新材料业、旅游业、农副产品及深加工业、有色金属冶炼及深加工和能源产业等五大支柱产业，将 ***打造成全国最大 的非金属新材料基地、世界级旅游胜地、华东地区重要的农副产品深加工和中药材基地、安徽省重要的有色金属冶炼及深加工基地和能源基地，努力建设一个名山秀水、名城宜居、民富市强、民和政通的新 ***。 本项目位于 ***市南部站前区，站前区是 ***市“一城五区”的重要组成部分，铜九铁路、沿江高速和宁宜城际铁路在这里汇集， ***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内，是 ***市连接外部地区的重要交通枢纽。 站前区规划面积 平方公里，规划人口规模 万人，房地产业“十一五”期间计划建设 150 万平方米商品住宅， ***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约 500亩水面形成水上公园。 本项目东至世纪大道、南至纬四路、西至经五路。 占地面积约 公顷，地形方正，地势基本平整。 优越的 区位 ，高速发展的区域经济 为 “ ******花园” 的运作成功提供了坚实的基础。 建筑设计 设计依据 1．设计条件 2．《城市居住区规划设计规范》（ 20xx年版）（ GB5018093） 3．《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部 20xx年 4月） ******花园居住小区建设项目可行性研究 27 4．《人民防空地下室设计规范》（ GB5003820xx） 5．《 住宅设计规范》（ GB5036820xx） 6．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ GB5006797） 7．《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（ JBJ13420xx） 8．《建筑设计防火规范》（ GB5001620xx） 9．《高层民用建筑设计防火规范》（ 20xx年版）（ GB5004595） 设计原则 整体性 —— 和谐共生 从整体出发，对外强调规划区与城市空间环境的协调性，对内强调规划区内部结构的系统性，构筑整体有效，和谐共生的整体环境。 多样性 —— 兼容并蓄 针对多元化的市场 需求，有机组合多样化的住宅类型，在整体协调的基础上，塑造丰富的空间景观，营造多样性的宜人场所空间。 文化性 —— 多元文化 挖掘 ***地域文化特质，与现代文化交融结合，社区设计为浓郁的英伦风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的学院氛围相呼应，提升社区文化品质。 生态性 — 自然健康 以环境的塑造为主题，注重绿化空间的整体性、均好性，强调人、建筑、环境的共生与融合，充分发挥景观优势，营造社区小气候，实现人与自然的交流融合，同时注入健康休闲的理念，提升环境品质。 操作性 —— 弹性成长 充分考虑现状条件和开发建设 的实际情况，注重超前性和长效性。 通过具有弹性的整体结构，使项目具有良好的可操作性，以利于起步建 ******花园居住小区建设项目可行性研究 28 设和分期开发。 方案描述 总体布局 通过整合基地周边环境，对基地做出科学的分析和相对应的布局形式。 基地为南北向较长，东西向较短的规整矩形，东西两侧道路基本为南北走向（南偏东 17 度左右）。 沿世纪大道为城市规划景观轴线，沿路规划了近 40 米。