温泉生态度假区项目可行性研究报告(编辑修改稿)

温泉生态度假区项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

国外资料显示和鸣泉对国内高端 温泉旅游的市场调查表明，商务旅游、尤其是会议会展将是温泉高端旅游的重要市场，将为温泉旅游地带来滚滚客源。 在激烈的市场竞争中，细分客源市场，抢占市场份额是企业成功的关键，因此，温泉地必须根据自身所处的经济区位、地理区位和旅游区位等条件开辟新的旅游市场，温泉开发将呈现高、中、低端的市场层次以适应不同消费档次客人的要求。 温泉发展可持续化 可持续发展包括温泉资源的合理开发与温泉资源保护问题。 因此，温泉的水处理非常关键，要做得特别到位，尤其是泡浴水的降（升）温与消毒利用，以及污水废水的处理与有效利用及回灌问题 ，这是温泉可持续发展，避免泉水枯竭的重要手段。 温泉行业发展更加规范化 中国温泉的创新发展需要尽快形成国家级的法律法规与行业规范，制定出温泉开发的准入门槛与温泉水的科学利用问题，才能够保 14 障温泉行业实现良性化发展，减少或杜绝假温泉的出现，这是温泉创新的前提。 值得庆幸的是，目前国家有关部门已经在大力推动这项工作，在温都水城召开了专门的研讨会，相信不久的将来温泉的相关行业规范就会出台。 温泉发展国际化 我国温泉酒店出现的时间还不长，基本上还未进入国际化，要进一步发展，创造自己的品牌就必加强国际合作 ，不仅需要大力引进西方发达国家技术和设备，还要充分学习国外先进的温泉旅游管理经验，以促进我国温泉文化主题酒店和国际接轨。 总之，温泉旅游度假正处于一个快速发展的阶段 ,但作为一种内陆旅游度假类型 ,温泉旅游度假区将面临海滨旅游度假区激烈的竞争 ,温泉旅游度假区应该根据不同的资源条件和区域背景走多样化的发展模式 ,而营造高质量的环境、提供多样化和高档次的度假产品、同时塑造具持久吸引力的文化品牌是温泉旅游度假区发展的根本。 只有如此 ,才能实现温泉旅游度假区持续的发展。 二、华中地区温泉旅游发展概况 华中地区近 几年旅游业的发展非常迅速，已达到势不可挡的地步，并且华中各省政府已将旅游业作为一种产业而纳入了国民经济计划。 可以说旅游业是一种新兴的产业，也是“朝阳产业”，温泉行业作为旅游行业的一部分在近几年的发展更为迅猛，从江西九江的星子县温泉带至湖北汤池及咸宁温泉带，再加上今天处于发展起步阶段的 15 河南 **、平顶山温泉带，华中成规模的温泉已上百家，温泉在华中地区作为旅游产业中的新兴行业已成为 “朝阳中的朝阳”。 经过华中地区各家温泉近几年温泉消费理念的引导和人们对温泉的逐步认识，如今泡温泉在华中地区泡温泉已成为一种消费习惯。 从 05 年起步的江西温泉，再到如今发展热火朝天的湖北温泉，可以说在市场客源上一直是源源不断，据不完全统计华中每家温泉平均每年接待游客都在 10 万人次以上。 温泉行业竞争不可避免，但在竞争的同时也加强了游客对温泉的认知度和消费理念，游客对温泉的需求量也在逐步增加。 从目前河南省游客消费理念和对温泉的认识来看，对温泉产品的消费需求已成为一种必然趋势，而河南省内成规模的温泉项目并不多，目前可以说是供不应求。 三、河南省温泉旅游市场现状及前景 河南地处中原，交通便利，人口众多，历史悠久，人文旅游资源得天独厚，自 然旅游资源多姿多彩，具有发展旅游业的优势。 2020年是河南旅游业的“黄金年”，河南省将旅游业作为经济社会发展的战略性支撑产业以重点扶持，旅游产业进一步扩大，质量效益明显提升。 2020 年河南省春节黄金周全省共接待游客 万人次，实现旅游总收入 亿元，同比分别增长 %、 %；“十一”黄金周全省共接待游客 ，同比增长 %，旅游收入 亿元人民币，同比增长 %；全年接待海内外游客 亿人次，实现旅游总收入 2282 亿元，较上一年相比，两项数据分别增长 了 13% 16 和 15%。 旅游业显然已成为拉动河南省经济增长的重要力量和扩大开放的重要平台。 （数据来源：河南省旅游局 ) 河南省温泉旅游资源丰富，鲁山、汝州、商城、南召、 **、陕县、卢氏等地温泉质量好，历史上久负盛名。 但是由于过去长期以来没有得到很好的开发，使得河南温泉资源的优势没有充分体现。 随着市场需求逐渐由传统的观光旅游转变为中高档休闲度假旅游，特别是近年来的休闲度假、养生旅游成为现代旅游的新时尚，温泉游作为一种新兴的旅游方式在河南市场逐渐升温，各类温泉的开发利用发展速度很快，温泉游已成为河南旅游市场的 一个重要支撑点。 **花都温泉、鲁山玉京温泉、皇姑浴温泉、郑州的丰乐园温泉等，在近年来经营中都取得了良好的经济效益和社会效益。 2020 年刚刚开放的莲花温泉水城异常火爆，正在建设的酒店和度假村更如雨后春笋。 温泉旅游资源的开发利用，对河南旅游产品的转型升级奠定了新的基础，随着河南省交通条件的进一步改善和自驾车旅游市场的发展，河南温泉休闲度假旅游必将成为新的市场。 四、项目市场竞争分析 （一）当地及周边温泉产品 河南是我国旅游资源大省，温泉旅游资源也非常丰富，但温泉资源开发相对广东等沿海地区起步较晚，随着旅游市场 需求的转变及华中温泉休闲旅游的兴起，河南温泉旅游开发也相应进入了快速发展的新时期，茗阳温泉、江南春温泉、花都温泉、皇姑浴温泉等均已正式 17 对外营业，商城、汝州、陕县等地的一大批温泉旅游度假项目相继启动。 目前已开发的代表温泉项目主要分布在郑州，平顶山、 **、南阳及信阳。 相对湖北省、江西省等其他华中各省而言。 大规模且具有丰富特色的综合性温泉度假村相对较少。 （二）竞争关系 目前河南省较知名的有郑州江南春温泉、 **花都温泉、南召莲花水城等。 南阳的莲花水城及信阳的茗阳温泉由于地处河南南大门，大大地截流了北上泡温泉的游客。 然而，由于这两个地方的自身优势使其客源构成带有一定特定性，因此对本项目的竞争影响并不大。 对项目构成直接竞争关系的是郑州和 **本地温泉。 郑州市区主要有江南春温泉，位于市区内，地理位置优于本项目。 且以江南春风格为特色，整体规模配套齐全，对郑州市区客源及南下泡温泉的游客市场有很大影响。 最近 的竞争来自同处 **的花都温泉度假区。 陈化店镇的花都温泉度假区相对于本项目，规模要大，开发要早，名声要响，通过对花都温泉的对比研究对于本项目市场及产品定位等均具有重要意义。 （三）结论分析 面对郑州江南春温泉及陈化店镇花 都温泉度假区现有和潜在的竞争，本项目必须选择与之不一样的细分客源市场。 打造五星级精品温泉度假酒店项目，以市场差异化为主导战略，迎合高端旅游需求。 18 五、项目客源市场分析 （一）客源市场结构 在区域客源市场层面本项目的重点客源市场以郑州市和 **本地为主，周边地级市为辅。 另外，一些自由旅游者为机会市场。 在细分客源市场层面，按照消费目的分类： A、城市居民短途休闲旅游、温泉疗养 B、政务、企业团体小型会议、休闲度假、温泉疗养。 （二）郑州城乡居民出游特征 参考有关调查研究获知郑州城乡居民旅游行 为消费特征如下： 出游方式：家庭、亲友结伴与单位组织为主 交通工具：以汽车为主 ,体现为自家车与单位车 信息来源：以亲友介绍与旅游宣传册为主 消费水平： 200～ 599 元之间 出游距离：集中在 2 h 车程以内 ,以 1～ 2 h 车程为主 停留时间： 1~2日，又以 1 日为主 出游频次：高，季节性明显。 结论分析 （ 1）本项目的区位是极其符合郑州居民的出游时间、距离等习惯的。 区别于时间较长的度假产品，重视 1~2天的休闲需求。 （ 2）针对结伴出游特征，应多配置一些可以让客人共同参与，增进交流，互动性强的产品。 （三）当地及 中高端温泉旅客特征研究 19 出游时间 温泉旅游是旺淡季明显的活动，根据温泉行业一般接待情况，客流各季节客流量集中在秋冬季节。 客源结构： 根据同行调查结果显示，温泉度假区的客户主体大多是相对固定的省市单位。 非固定客源仅有少量，他们多是外地及本市的自由消费旅游客户。 消费特点： 根据温泉客户到来温泉的目的与消费需求，可将温泉旅客分为 3种，分别是公务享受型、亲朋感情型、活动康体型。 结论分析 （ 1） **温泉度假区产品一定要上档次，以迎合公商务客源的显示身份、追求享受的需求。 （ 2）针对旺淡季明显的 特点，要加强淡季促销。 可重点利用会务产品、动感游乐产品或特色节庆活动。 第三章 项目资源与建设条件分析 一、景区资源条件分析 （一）温泉资源分析 水温 根据委托方提供的温泉水温数据，本项目温泉水温 48℃。 20 水量 储量充沛，根据项目测算需求。 温泉水质类型 根据专业机构鉴定结果，泉水符合国家饮用水标准，且含有丰富的偏硅酸和锶元素等，已经达到并超过国家关于医疗型温泉的相关标准，是天然的医疗型偏硅酸 •锶温泉。 温泉所含的硅元素和锶元素对人体具有较强的护理作用，其他微量元素也能起到一定理疗的 功效。 温泉水资源的综合评估 出水温度较为理想，水质条件好，为天然医疗矿泉，具有极高的开发价值。 （二）景区内其他旅游资源分析 区域的硬性旅游资源方面： 生态资源 —— **地处亚热带向北温带的过渡区，光照充足，是南花北移、北花南迁的天然驯化基地。 花卉是 **一大特色，素有“花都”、“花县”之美称，享有“ **蜡梅冠天下”之美誉，花卉苗木种植发展迅速，是“中国花木之乡”，被誉为“中国花木第一县”。 **生态观光游已成为河南省生态旅游新亮点，项目位于国家级名优花木生产科技示范园区 **大道中段，温泉养生项目符合生态旅 游基地建设需求，旅游集聚效应明显，有利于提升项目吸引力。 二、从用地条件分析 项目用地基本属于平原，利于布置占地面积大、单体建筑面积规 21 模大的建筑物的展开，集中式酒店及综合配套设施以及道路流线设计等均能灵活安排。 三、从地理区位及道路交通分析 项目位于河南省 **市 **县 **大道中段， **地处河南之中，四通八达，与郑州、开封、洛阳、平顶山、周口、南阳等临近城市的车程 1小时左右，已逐步形成一个涵盖 4000 万人口的区域经济圈，俗称“一小时经济圈”。 交通便利：西距京广铁路、京珠高速公路 10 公里，北距郑州 国际机场 70 公里， 311国道横穿东西， 219省道纵贯南北，兰南高速、许亳高速途径 **。 正在建设中的京广高铁武汉 — 北京路段，也给项目带来极大的交通优势。 四、结论 景区温泉水质优良，出水温度较高，且储量充沛，满足项目开发资源需求，但自然地理条件单一且辅助性资源相对较少。 如以温泉作为统领，利用独特的温泉产品进行打造，并通过主题建筑、室外小品等风格元素进行整体包装，可成为不可复制的中原地区独有的精品温泉度假休闲项目。 第四章 项目发展规划 一、整体定位 22 本项目整体定位以温泉为核心，以温泉宣扬生态生活理念，借 温泉 弘扬中原文化，发掘中原深厚的文化底蕴。 水是万物之源，沟通内外之天地，水是命运之河，承载古今之幽思。 传承过往的辉煌，激荡现在的激情，开拓未来的希望，水把这一切紧密联系在了一起。 项目借水生景，以水传情，将文化、养生、休闲、运动融入一抹温润的碧水之中，实现水与人，人与天地的自然交流，形成天人合一的理想氛围。 （一）水 在本项目中，水的体现有三个层次。 第一层次是温泉，这是水的外在体现，也是本项目的主题。 项目以温泉为中心，开发休闲、娱乐、养生、保健等服务项目。 第二层次是水文化，这是水的内涵。 项目要让游客在享 受温泉的同时感受到水文化的魅力，了解水文化在中国悠久的历史传承。 从《山海经》的“精卫填海”、“大禹治水”到《诗经》的“蒹葭苍苍，白露为霜。 所谓伊人，在水一方”从老子的“水善利万物而不争”到孔子的“仁者乐山，智者乐水”，面对山水形胜，古代 圣贤亦难免动容，一个 “ 智 ” 字，既反映了先哲对水的认知，又破译出水 所蕴藏的无尽的文化内涵。 草木无言，山水自知，自古黄河 东逝， 长江奔流，其势丝毫不以人的意志为转移，当其进入 视觉的范畴，无知无觉的水便会化作文化精灵，超越千年历史时空，成为具有鲜活生命的审美载体。 第三层次是水科技， 这是水的未来。 主要展示现代社会对水的研究与利用，以及现代农业节水灌溉系统，体现科技元素，也是本项目 23 的一大亮点。 （二） 生态 生态生活是现代社会的时尚话题，是高端人士的价值理念，也是国家政策大力推崇的发展方式。 本项目将从三个方面体现这一主题。 第一方面是生态餐饮，度假区内餐饮均为纯天然绿色生态食品，游客将得到最自然的饮食享受。 第二方面是生态园林，以名优观赏花卉园林、室内盆栽园、可以自由采摘的果园以及钓鱼台组成，构造出优美的自然生态景观，融娱乐于游览之中，使游客与景点达成天然互动。 第三方面是生态农业示范园， 利用度假区优美的生态环境，发展绿色、生态农业，为 **度假旅游服务，形成河南的绿色农业品牌。 （三） 文化 文化是本项目的深层内涵，主要从三个方面进行展示。 第一方面是以各种温泉汤池展现中华养生文化。 第二方面是以茶艺馆高雅的茶艺表演展示中国源远流长的茶文化。 第三方面是中原文化展示。 项目在这一方面的展现上又分为内外两个层次。 外在表现是以能够体现中原古代风韵的建筑与装饰为主，而内在展示则以动态的服务与文化活动为主，主要以中华古典音乐、舞蹈、传统礼仪与庆典展示等文化表演让游客感受千年中原文明的绝世风华。