房地产投资(周浦项目)可行性分析报告(编辑修改稿)

房地产投资(周浦项目)可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

在售个案情况简介  小上海旅游文化城（二期） 楼盘地址：康沈路 1611弄 建筑面积： 15913㎡ 物业形态： 13层商铺 销售价格： 120xx35000 元 /㎡ 租金价格： /㎡ /天 物业费用： /㎡ /月 经营业态：以服饰、餐饮为主 小上海旅游文化城位于上海市南汇区周浦镇中心。 项目东临周市路、南靠年家浜路、西到康沈路、北起中大街，总占地面积 58478 平方米，总建筑面积约 90000㎡，目前在售的为其二期。 分析：  其铺位多为上下 2层，单套面积在 120300㎡之间，也有部分单层与上下 3 层的单元，其面积分别为 70 ㎡、 350㎡。  目前该案对外以招商工作为主，其租金报价为： 单二层铺位： 2 元 /㎡ /天；上下二层铺位： 元 /㎡ /天；单底层铺位： /㎡ /天  项目物业管理费为 /㎡ /月，租赁合约期为 3— 5 年，签约3 年以上的租金按 5%递增。 19  美林商业休闲广场 楼盘地址： 浦东沪南路 3468弄 建筑面积： 22766㎡ 物业形态： 12层商铺 单元面积： 50200㎡ 销售价格： 120xx元 /㎡ 租金价格： /㎡ /天 物业费用： 2 元 /㎡ /月 经营业态：以 大型超市、餐饮、休闲 为主 美林商业休闲广场 位于周康生活区的中心位置，毗邻沪南公路、上南路， 总建面 为 22766 平方米，共 由 3 幢商业建筑 组成，总套数为101 套。 该项目依托美林小城这个 35 万 平方米的 成熟大型社区 ， 为其 未来的经营前景作 出了良 好铺垫。 20 分析： 区域划分  A 商场 为沿街商业，共有 25 套商铺，其中 18 套为上下二层铺位，面积在 140300 平方米 ，剩余的 7套为三层的大面积单元，面积在 300400平方米。  B 商场 位于 A 商场南面，与 A商场组成一条商业内街，其铺位多为单层中、小面积商业，单套面积控制在 30150平方米 之间。  C 商场为一个半圆型商铺，共 57 个单元，其面积为 40200平方米 之间，与前面二个商场共同组成了一个商业休闲广场。 销售策略 该项目承诺有 3 年，平均每年 8%的回报，且其回报可以一次性折入房价。 业态定位  A 商场一、二层 ： 特色餐饮一条街 ； 三层 ： 网吧、健身、棋牌室等 休闲娱乐 商业。  B 商场 主要为 社区生活配套 ，包括 咖啡店，茶饮等休闲业态。  C 商场整体招租中大型品牌超市 （国 美电器）。 21 小结：  周浦未来 供应量较大， 供应集中在 小上海旅游文化城二期、小上海休闲广场、沪南公路的美林小城、川周公路沿线的社区底商、沈康公路（年家浜路以南）沿线以及秀沿路沿线。  目前在售商业的户型面积较为单一， 多 为 12 层或 13 层联体出售，面积在 150300 平方米左右，单套面积大、总价 较 高。  周浦商业租金范围一楼商业 元 /平方米 /天 ； 12 楼联体出租 元 /平方米 /天 ； 二楼单层出租 元 /平方米 /天。  周浦商业的售价层次不齐， 康 沈公路（川周公路 年家浜路）沿线的商铺售价高企， 120xx34000 元 /平方米，实际成交价格也达到 15000 元 /平方米，未来售价还将有上升趋势。 而沪南路美林小城的商铺价格相对偏低， 目前售价在 120xx 元 /平方米。  客源以外省市及区域本地客户购买为主。  社区商业 未进行统一的定位规划，业态 较为 混杂。 虽然周浦商业面临较大的供应量，但目前来看商业缺乏良好的业态规划定位，在经营的商品上缺乏特色 ，商业的价值不能最大化。 本项目商业的开发重点关注建筑规划及业态定位，以期能够为周浦商业市场树立新的典范。 22 市场部分 总结： 通过上述阐述不难发现， 在“两港新城”、“一城九镇”等上海市政府大规划发展推动下，“旧城改造”、“新城建设”使得南汇区房地产市场发展面临前所未有的机遇，而 周浦 作为南汇进入市区 的 “大门”，房地产开发 也在如火如荼的 进行 中， 房地产市场 处于发展的上升阶段。 受 07 年楼市回暖、 南汇 “海港新城”规划建设、浦东“空港新城”规划建设 、 周康综合经济圈建设 、基础配套设施的完善、交通 网络 的 逐渐完善 、浦东楼市的拉动 等多项利多因素的影响 ， 周浦房产市场一路看涨。 本项目地块位于周浦镇中心区的位置，是周浦镇仅有的核心地段，随着“小上海旅游文化城”的运营，该地段更 成为商家必争之宝地。 而项目选择在此时段开发，无论上海市房地产大环境还是周浦镇房地产市场小环境均处于市场回暖阶段，市场刚性需求释放，房价一路看涨 ， 因此本项目的开发占据天时、地利， 项目投资前景看好。 23 第 三 部分 项目地块及其周边情况 介绍 一、 项目地理位置 本项目位于周浦镇中心，东 瞰 周浦镇中心小学，西 临 沪南公路、康沈路和正在建设的文化商城，以及新规划的周市路边，南临周浦商业主干道，年家浜路和农工商超市，北临周川公路。 二、 本项地块目前现状 地块处于基础平地阶段。 三、 目前项目周围概况 —— 住宅环境 目前项 目周边康沈路以老住宅区为主，沪南路沿线以新建住宅区（包涵动迁居民区）为主，整体住宅档次不高。 —— 日常生活配套 位于周浦镇中心，周浦 商业网点中心区，日常生活商业配套设施完善，小上海商业广场、美林商业广场、康沈路主商业街区、年家浜路等完善的商业配套设施。 四、 项目 周边交通状况 本项目周边的 现有的 公交线路有 58 63 申周线、周南线、沪南线等。 同时规划建造的轨道 R3 线（市区至海港新城）、浦东铁路等均途径周浦镇。 24 第 四 部分 项目开发建设方案 一、开发项目概况 建设项目名称 《信诚丽都苑》暂定 开发商：上海 海若 房地产开发有限公司 企业性质：有限责任公司 开发商上海 海若 房地产开发有限公司是较具开发实力和开发经验的房地产企业。 该项目的管理团队由高级工程师 2名、工程师 2 名、会计师 1 名、统计师 1 名、助理工程师 6 名组成。 本公司成立后，已经成功开发了鑫浦商厦和刚竣工的丽都家园，积累了很强的开发经验和关系网络。 开发投资项目概况 本楼盘位于周浦镇中心区域的主要商业地段，南接年家浜路，西临文化商城，东临新育公寓和周浦镇中兴小学，北临文馨苑二期，是周浦镇的金盆腹地。 土地 座落：上海市南汇区周浦镇年家浜路北侧 土地性质：国有土地，批租 70 年 土地用途：商品房，公建 土地面积： 36831 平方米 25 二、建设方案 第一章 规划及建筑设计说明 一、规划设计概况 区位与环境 周浦镇老城区 21地块位于上海市南汇区周浦镇中心地带，毗邻镇中心广场，依托现有的生活区和已建成的小上海商城，中小学，超市，公共停车点等各项公共配套设施，该小区的区位位置优越，交通便利，环境怡人，是镇中心理想的中高档居住地。 自然现状 该项目占地 36831 平方米 ,基地原为旧街宅地，北临关岳路，西临 24 米宽规划 道路，中大街步行街将基地分为南北两块。 此项目为旧城改造项目，一期动迁居民的回迁房，二期为商品住宅和宾馆。 二 、规划设计 本规划以人为中心，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意为动迁居民创造较优质的生活环境；塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。 住宅规划 a、 总体布局中以一条环形的小区主要交通道路将整个地块有机的分隔。 b、 整个小区包括六层的多层住宅、小高层住宅两种住宅类型。 在小区环路的南侧布置了 8 幢六层住宅；环路北侧设计了两 26 幢 18 层的点式住宅，一层沿中大街设店 铺。 沿 24 米规划道路设计 5 层的商业建筑。 二期设计了两栋 11， 18 层公寓式酒店， 17层宾馆。 商业规划 “商业综合体 +商业步行街 ” 两重商业设施体系 a、基地将延伸中大街建成一条商业步行街，结合关岳路（二期用地）周市路（规划拓宽至 24 米）建设的商业综合体，形成了此区域特有的商业氛围。 b、周浦，位于上海市东南部南汇区的西北端，西邻闵行区浦江镇，北接康桥镇，东靠南汇区祝桥镇，南与南汇区航头镇接壤，是南汇区内距离上海市区最近的地区。 周康地区毗邻浦东新区，是中心城区的东南门户。 在建设中的四高小区（ 90000 平方米），医学园区使周浦的人口将急剧增加； c、商业服务配套设施以相对集中和最大限度的方便居民使用为原则，充分考虑结合周围设施状况，依据现状的要求并结合周浦镇的实际情况设置较有规模的商业综合体，以餐饮娱乐业为主，在业态上与小上海商城达到互补。 城市轮廓线设计 中大街作为周浦镇的标志步行街，需要重点考虑建筑形态对城市形象的影响，形成良好的城市印象。 通过沿街建筑的层数的不同，高低变化使建筑的天际线丰富多变。 27 三 、建筑设计 a、基地内人车分流， 由南到北设置了一条步行景观轴，通过四季植物的配置，自然与规整相结 合的布局，“绿”的渗透、交融，建筑与环境相联贯、穿插、统一中求变化，形成了怡人的空间形态。 b、住宅根据回迁的要求， 设计了多种户型，在满足基本功能的前提下，通过合理的组合，营造出较有品质的居住空间。 c、在充分合理的安排好各项功能的前提下，在建筑的整体造型的细部处理上汲取严谨的整体造型和丰富、典雅的风格，并以现代的手法加以提炼，又注重在尺度上与周边建筑和谐统一，使之成为周浦镇中心的又一标志性的居住小区。 在商业建筑的立面处理上，通过虚实的对比， 新型的建筑材料，现代的构图手法，体现了建筑强烈的雕塑感；结合广告 、彩旗、装饰物、标示牌营造了浓厚的商业氛围和欢乐的节日气氛，让人流连忘返。 四 、绿化设计 小区绿化设计以小区中心绿化与人行道的条形绿化和宅前、庭院绿化组成环境优美的居住、休闲环境。 由小区中央的绿轴，结合步行道路设置儿。