成都大魔方项目可行性研究报告(编辑修改稿)

成都大魔方项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

居第二，但是从人均 GDP 的情况来看则名列第一。 说明成都市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。 会展经济成都世纪城新国际会展中心总投资达 50 亿元，是目前西南地区占地面积最大的展览中心，占地 1850 亩。 展馆区位于世纪城的东部，总面积20 万平方米。 2020 年 7 月起，大型展会全面移师世纪城，已先后举办了泛珠三角9+2 会议、啤酒狂欢节、世纪城成都之夜大型主题活动、糖酒会等大型会展活动，为周边酒店业提供了大量的客源。 2020 年，虽受到地震灾害和金融危机的双重影响，成都会展业仍举办了 260 多个展会活动，实现产值超过 亿元，跻身中国五大会展中 “大魔方”项目可行性研究报告 13心城市之列。 预计 2020 年成都举行的会展节庆活动将在 280 个以上，拉动消费超过 200 亿元。 随着成都市委、市政府提出“构建辐射全国、面向世界的会展之都” 的发展目标，会展业必将得到极大的发展，并成为城南副中心的支柱产业之一。 同时，为区域带来大量的会展客源，带动酒店及相关产业的快速发展。  城市荣誉年份 荣誉称号2020 2020年《中国城市发展报告》对中国 50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名，成都均进入了前 10位；2020 中国最佳旅游城市；宜居城市；宜资城市；中国十佳宜居城市；中国十大国际化都市；成都市城市总体品牌指数西部第一；城市旅游品牌全国第 8位；2020 中国十大最具投资价值的城市；城乡综合改革配套实验区；中国十大幸福城市2020 中国最具文化底蕴城市排名第八；2020 荣膺“全国文明城市”称号成都近年来获得了一系列的城市荣誉，在中国城市中受到越来越多的人们的关注。 成都市的城市地位与影响力正逐年上升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。 城市化进程类比城市 成都 重庆 中国 北京、上海 东京、纽约城市化水平 44% 低于 40% 43% 84％左右 90%以上人均 GPD（美元） 3634 1384 1750 55008500 30000第三产业 ％ 40％ ％ 超过 60％ 接近 80％按照城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到 30％以后，将进入 30－70％的国际公认的加速发展期。 成都现阶段正是处在了这一高速发展的时期当中，城市化进程加快，未来发展潜力巨大。 “大魔方”项目可行性研究报告 14西部成都走向中国成都根据零点研究咨询集团最新发布的《零点宜居指数——中国公众城市宜居指数 2020 年度报告》 ，宁波、厦门、成都三个城市位列宜居城市前三名。 同时，在上述报告中，三亚、成都、深圳三个城市位列城市包容性前三名。 成都优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。 2020 年，国务院正式批准了成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都市成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。 成都市能够设立全国统筹城乡综合配套改革试验区是国家对成都统筹城乡发展实践的高度肯定，是推动中西部发展的重大战略部署，是成都加快发展的重大历史机遇，同时意味着成都正从西部成都迈向中国成都。 成都的国际地位越来越高美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡和巴基斯坦等国家先后在成都设立了领事机构。 目前，驻成都外国领事机构数量已达七家，在内地仅次于上海和广州，成都已跻身中国内地“领事馆”第三城。 目前，已有 130 多家世界 500 强落户落户成都。 随着近年成都市利用外资逐年增加，在全国乃至国际上的影响不断提高，逐步奠定了其外向型、开放型的城市发展格局。 天府新城区域投资评价天府新城作为正在崛起的城南副中心，娱乐、商务、居住等功能产业聚集于此，已成为了开发的热土。 项目附近的天府新会展中心以每年近 300场的展出规模带动了区域的 “大魔方”项目可行性研究报告 15发展，并为区域带来了巨大的人流。 通过延伸会展业的产业链，可以创造出类似于拉斯维加斯的产业发展模式，暨以会展带动享受式旅游，将观演、餐饮、主题酒店等服务融于一体的新模式。  城市规划层面随着成都市社会经济进入了城乡统筹和科学发展的新阶段，成都市已形成了新的城乡规划空间发展战略——“全域成都”的发展战略。 该战略提出了“一城两带六走廊”的发展模式，未来城市将集中发展 6条走廊，形成走廊式集中发展格局,串珠式布局结构,紧凑的城市形态。 2020 年，成都先后启动建设南部、东部、北部、西部四大新城，充分发挥新城聚集要素。 随着城市的快速发展， “南部新城”又称为“天府新城” ，按照规划，向南将是成都市主要的城市发展方向，天府新城将成为一个人口密集的国际时尚区域，其国际化的城市配套，将吸引国内外大量高端人群入驻。 同时因其处于城市南部发展走廊的核心位置，也将成为成都市现代服务业发展基地，其重要性不言而喻。 本项目就处于天府新城的核心位置。  项目区域价值分析 “大魔方”项目可行性研究报告 16路网发达，交通十分便捷目前区域已建成的天府大道、红星路南延线、永丰路、益州大道、剑南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城区与天府新城形成无缝对接，为区域构筑了完善的交通路网体系。 地块周边的交通可通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路也可通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街方便快捷通达本项目。 在建的地铁 1 号线和规划中的地铁 6 号线在高新孵化园站交汇，与项目地临近。 另外，项目地距离天府广场 10 分钟的车程，到国际机场15 分钟车程，交通十分便利。 因此，随着 2020 年地铁 1 号线的开通，地铁 6 号线的建设，由公交、地铁等形成的交通网络，将为项目地块到达天府广场、国际机场提供最经济、快捷的立体交通网络。 综上所述，天府新城区域交通发展优势十分明显。 “大魔方”项目可行性研究报告 17 产业规划天府新城的发展方向是将软件及服务外包产业发展成为成都最具竞争力和代表性的战略性产业，打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。 预计 2020 年，软件及服务外包产业产值达 400 亿元，出口达 5 亿美元，从业人员达 10 万人以上。 2020 年，软件及服务外包产业产值达 1500亿元，出口达 15 亿美元，从业人员达 2030 万人。 根据天府新城规划，新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居五 “大魔方”项目可行性研究报告 18大功能，产业发展是先导，是推动新城建设的力量源泉，新城建设是载体，是软件及服务外包产业发展的必然要求，未来二者互相促进，共同发展。 项目位置选择项目选址获得了市政府支持、同时在产业规划、区位及交通等方面具有独特的竞争优势，各种有利条件使得本项目具备良好的发展前景。 项目地位于成都天府新城行政办公核心地带，目前，该地块是成都南部新城中轴线天府大道侧余下的唯一一块可建设用地。 地块位置图 天府广场天府立交天府大道天府新城天府软件产业园区项目地 选址天府新城具有以下优势：政府支持 “大魔方”项目可行性研究报告 19本项目拟打造的文化娱乐基地，与成都政府提出促进现代服务业的发展目标不谋而合，同时也符合天府新城服务业发展的规划，获得了政府方面的大力支持。 区位优势项目位于成都中轴线人民南路南延线东侧。 在城市总体规划中该段轴线定义为——科技商务中轴线。 按照城市总体规划，该区域是“整个城市向南发展的先导区和核心区” ，其区位优势明显。 交通优势地块周边的交通通过天府大道、红星路南延线直接到达，横向道路通过高新孵化园、民悦西一街、民悦东街可以方便快捷通达本项目。 项目地块四面临路，交通通达性良好。 地块形状较为规则，整个地块呈梯形状，南北短、东西长。 项目现场地已经达到七通一平的施工条件。 地块总占地面积约 亩，土地使用权性质：国有建设用地。 目前已经平整完毕，地势平坦，四面临路，呈梯形装。 地块北侧为在建的成都人民中级法院地块，西面临天府大道，与高新孵化园对望，南侧则为规划中的歌剧院，东侧临红星路南延线（濯锦南路）。 “大魔方”项目可行性研究报告 20 项目地内情况 地块东侧红星路南延线 地块南侧民悦东街 地块北侧道路 “大魔方”项目可行性研究报告 21 地块西侧天府大道 地块西面高新孵化园地形与地貌地块位于成都平原南部边缘，地势平坦。 整个地块大致呈梯形状，南北短、东西长，地块东侧为府河。 气候条件地 块 位 于 成 都 平 原 ， 气 候 温 和 ， 常 年 平 均 气 温 18 摄 氏 度 ， 属 最 适 宜 人 居的 范 围。 施工条件地块现场地已经达到七通一平的施工条件。 项目开发环境影响评价 项目区域环境质量区域大气质量影响因素主要来自项目工地自身部分建筑物，但对区域的影响较小。 对区域声学环境的影响主要来自交通噪声，天府大道、红星路南延线等交通干道产生的交通噪声对区域有一定的影响。  项目建设和生产对环境的影响本项目为城市综合体建筑，建成投入使用后对环境有一定的影响。 在 “大魔方”项目可行性研究报告 22设计中，针对污染源的实际情况，只要采取积极治理的措施，环境质量完全能达到国家有关标准要求。  项目的主要污染因素与治理措施该项目建成使用后，所产生的废气、废水、废渣量较多，但有害成分轻，噪声强度低，均易于治理。 废气：废气经抽风井道，排至大楼顶面稀释排放。 锅炉选用性能优越的燃烧器，烟囱附壁保证烟气高空排放；餐厅厨房炉灶采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施；卫生间、地下车库通过机械排风方式处理，采用机械排风。 废水：项目将严格按清浊分流放至排水管网。 餐厅排出含油污水，经隔油处理后排入市政下水道；餐厅经营产生的泔水等将采用先进的微生物循环系统进行处理，以循环利用；粪便污水与生活污水采用分流制，粪便污水经化粪池处理（停留时间 48 小时以上）后排入城市污水管道；地下层污水池均采用潜污泵提升排入室外雨水管。 废渣：在建筑外设固定场所集中存放垃圾，放置于加盖的垃圾箱中，每日清除外运。 “大魔方”项目可行性研究报告 23三．项目相关市场分析根据大魔方项目的功能构成，以下对本项目可能的成都相关物业市场进行调研，来判断本项目各物业的市场前景。 成都观演建筑市场分析从成都城市发展和文化消费的角度看，未来几年成都市的文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中心。 目前，成都现在尚缺少能够举办国际水平的、高规格、高品位的商业体育赛事以及娱乐演艺活动的大型室内场所。 成都市拥有专业的演出场所 28 个，投资 1000 万元以上的娱乐场所 20余个，当地演出团队 57 个，演艺人员在 1000 人以上。 成都现有的演出场所有：娇子音乐厅、锦城艺术宫、金色剧院、体育场、体育馆等场所。 但是存在规模较小、功能单一、设备落后、装台不便、成本高等缺点。 目前，成都尚没有一个座位数超过一万座的演出和体育场馆，唯一一个 9000 个座位的室内体育观——四川体育馆，是上世纪八十年代修建，设备陈旧，功能不齐，难以承担高水平的演出和体育比赛。 在建有三座均不超过 2020 座的剧场式演艺场所。 因此，成 都 现 在 尚 缺 少 能 够 举 办 国 内 外 高 规 格 、 高 品 位 的 商 业 体 育 赛 事以 及 娱 乐 演 艺 活 动 的 场 所。 从成都文化消费的需求特点看，随着 2020 年成都人均 GDP 突破 3 万元，文化消费需求将呈现爆发式增长，文化消费市场迫切需要大型观演中 “大魔方”项目可行性研究报告 24心。 因此，从消费升级和功能缺失方面，需要为成都市提供能够满足人们日益提高的文化娱乐场所。 酒店市场分析成都市酒店业步入了成熟发展阶段，高星级酒店已形成了相当规模，各项设施配套完善，到 2020年，成都市将拥有五星级酒店 15家；到2020年，成都市五星级的拥有量将扩大至 28家，未来高星级酒店供应量将会十分巨大。 但是，具有特色的主题酒店则相对较少，而市场上又有一定程度的需求，因而，主题酒店将具有较强的市场竞争力。 成都现有 12 家五星级酒店：四川锦江宾馆、成都总府皇冠假日酒店、成都索菲特万达大饭店、成都天府丽都喜来登饭店、成都加州花园酒店、成都凯宾斯基饭店、成都家园国际酒店、成都望江宾馆、香格里拉酒店、洲际大饭店、成都世纪城假日酒店、西藏饭店。 以上成都 11家高星级酒店表现出如下特征： 占据成都各个酒店业的黄金口岸高星级酒店主要集中在市中心，交通四通八达，人气很旺。 索菲特万达饭店在滨江河畔，处于高档酒店群之中，临近人民南路主干道。 凯宾斯基酒店在人南立交桥旁，距离双流国际机场相当近，到天府新城总部区也只需几分钟车程。  客房入住率较高从市场调研的数据来看，成都五星级酒店 2020 年全年的平均入住率在73%左右，而节假日的入住率可以达到 80%—100%。 比较中西部其他副 “大魔方”项目可行性研究报告 25省级以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外）。  部分硬件设施达到国际水平成都高星级酒店除了其达到《中华人民共和国国家旅游局旅游饭店星级的划分与评定》要求的五星标准外，如成都索菲特万达大饭店、成都天府丽都喜来登饭店、成都凯宾斯基饭店、。