宗地215215湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)

宗地215215湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

评价指标 FNPV(I=8%) 财务内部收益率 IRR % 投资回收期（静态） 投资回收期（动态） 表 5－ 4 财务效果指标比较 项目 地价为 74931 万时 地价为 87416 万时 内部收益率（ IRR）（ %） 财务净现值（ FNPV）（万元） 20760 投资回收期（静态）（年） 投资回收期（动态）（年） 项目不确定性分析 盈亏平衡分析 假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为 （ ＋ ） /*100%=% 时，宗地全部投资利润率为零。 一般认为，当盈亏平衡点的销售率 ≦ 70％ 时，项目风险较小。 本宗地投资盈亏平衡点的销售率为 ％，可见其风险较高。 敏感性分析 影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格、售价水平、建设成本的高低、建设经营期的长短、销售税率等。 根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。 因而，本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标（ FIRR,FNPV 和投资利润率），分别计算售价上下波动 5％、 10％和宗地获取价格上下波动 5％、 10％时，对经济指标的影响。 计算结果详见敏感性分析表 5－ 4。 表 5－ 4 项目敏感性分析表 全部投资 基准方案 地价变动 售价变动 10% 5% 5% 10% 10% 5% 5% 10% FNPV FNPV 升降幅度 % % % % % 4% % % IRR % % % % % 3% % % % IRR 升降幅度 % % % % % 2% % % 投资利润率 20% % % % % % 14% 26% 32% 投资利润率升降幅度 % % % % % 30.0% % % 由表中数据可得： （ 1）地价、售价变动对财务净现值的影响 当宗地价格上升到 ％时，项目的净现值等于零，到达临界点。 此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 售价下降 5％、 10％时，财务净现值分别下降 ％、 ％。 当售价下降至 时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。 （ 2）地价、售价变动对财务内部收益率的影响 地价上升 5％、 10％时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降 ％、 ％；当地价上升至 ％时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率（ Ic=8%） ,到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 售价下降 10％时，项目的财务内部收益率已下降到 ％，不能满足预期的基准收益率。 （ 3）地价、售价变动对投资收益率的影响 当地价上升 10％时，项目的投资利润率将下降至 ％，已不能满足预期的投资利润率 15％。 当售价下降 5％时，项目的投资利润率也将不能满足预 期的投资利润率要求。 从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。 原因在于该宗地地价要一次性缴清，宗地获取价格的变动数值等于全部投资的净现值变动值。 对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。 对于静态的投资收益率来说，售价是更为敏感的因素。 除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注意。 开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入， NPV 和 IRR 也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。 而销售率低下，即意味着投资资金不能 快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。 概率分析 为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图 1。 经计算， E(FNPV) = 万元 风险标准偏差＝ 净现值变异系数＝ ％＜ 70% 计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为 万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为 ％，远低于 70％，说明其风险程度在合理的范围之中。 项目综合经济评价与建议 项目综合经济评价 上述财务效益评估的结果说明 ，本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较好投资前景的。 但由于地价较高，且要一次性缴交完毕，故对开发商的融资、高端客户开发、市场运作、房地产大势把握、政策研判等能力要求很高。 且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场的炒做、竞拍现场的紧张气氛、竞投者的不同战略导向等都会影响到该地块的竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标的分析，还要做充分的风险分析。 有关说明及建议 本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本 身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后， 才能测算出投资方的实际投资收益情况。 为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。 同 时，财务年度以受让到该宗地的第一个月开始，每 12 个月为一财务年度。 本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，一个项目投资与否，财务指 标是很重要的，但却不是唯一起决定作用的。 如果公司是基于战略方面的考虑，想通过对该地块的竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买的价格将会跃上一个新的台阶。 宗地价格的评估应是建立对市场的充分调查研究，包括竞争对手的可能竞 投策略、目标客户的消费心 理、宗地的优劣势分析等基础上来综合进行的。 显然，本报告缺乏充分的市场调查支持。 在本报告相关测算数据的选取是基于笔者对广州市场的了解并考虑了广、 深两地房地产市场差异的基础上确定的，由于对深圳市场没有深入的了解，所以测算结果难免存在偏差。 本报告中的最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑 的，尚缺少专业上的深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不一定是最优的。 原则上此步应进行多方案的比较、评估及选优。 鉴于拍卖公告中提及高层和低层的最终比例按报建实施方案确定，建议开 发商在此处多加研究 ，充分用活、用好相关政策规定。 笔者认为最好是低层的比例调高些，且低层的设计式样、户型等要多样化，以充分满足目标客户的多样化需求。 由于该地块将用于开发面向高端客户的豪宅，购买者更看中的将是项目的 档次感，建议开发商在项目的规划设计上给予高度重视，一定要聘请一流的规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题的综合研究，这一点在粤港房地产市场尤其要受到重视。 为保证该地块投资决策的准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期 投资论证过程中，尽可能地让公司项目一线实施人员参与进来，充分听取各方面的意见，集思 广益，精益求精。 随着通货膨胀的确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资 金密集的房地产企业来说，影响是巨大的。 本宗地的竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有 18 个月以上的时间，建议开发商要密切关注国家的信贷政策和利率政策，并做细、做好项目的融资计划。 研究结论 宗地基本情况 宗地编号为 B3030041，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地。 土地面积为 93544 平方米，建筑容积率 ≤；可建设总建筑面积为 131000 平方米 ,其中： 住宅 127650 平方米（高层住宅 85％，低层住宅占 15％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园 3000 平方米，垃圾站 50 平方米，社区管理中心 300 平方米；土地使用年期 70 年，自 20xx 年 8 月 25 日起到2073 年 8 月 24 日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后 5 个工作日内一次付清地价款。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。 如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担 50%。 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在 74931～ 87416 万元人民币之间，其中市场正常价位点应在 80913 万元，扣除土地转让契税 3％，则得竞标报价范围应在 72749～ 84870 万元人民币之间，市场正常竞标价位点在 78557 万元人民币。 对应市场价位点 80913 万元，则得相应楼面地价为 6339 元 /平方米 . 地块投资价值 对应以上地价范围，测得相应的投资财务效果指标如表 1－ 1 所示。 综上，当地价在 74931～ 80913 万元人民币之间时，属于投资安全区；当地 价在 80913～ 87416 万元人民币之间时，即进入投资风险区；超过 87416 万元 后，将进入高风险区 ,投资者需慎重考虑。 表 1－ 1 宗地投资财务效果指标 项目 地价为 74931 万元 地价为 80913 万元 地价为 87416 万元 投资利润率（％） 25 20 15 税后利润（万元） 24050 20xx2 15684 内部收益率（ IRR）（ %） 财务净现值（ FNPV）（万元） 20760 15221 投资回收期（静态）（年） 投资回收期（动态）（年） 研究方法 剩余法求地价 运用剩余法来确定宗地的最高限价，其基本思路为： 地价 = 房地产建成价格－（建筑费＋专业费＋租售费用＋税费）－利润 该方法的操作程序如下： 研究待估宗地的基本情况 选择最佳开发利用方式 估算开发后的房地产价格 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售 费用和开发商应得的利润 求地价 运用《建设项目经济评价方法与参数》进行宗地的财务评价 建设项目的财务评价一般分两个层次，即：全部投资的财务效果评价和自有（权益）资金的财务效果评价。 全部投资的财务效果评价，即排除财务条件的影响，将全部资金（包括全部借贷资金和权益资金）作为计算基 础，考察项目的盈利能力。 由于它不考虑投资资金的来源构成，以及借贷还本付息和所得税的问题，所以它实际上是一种简化了的、投资项目 “息、税前 ”的盈利能力分析，借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较的共同基础，以便考察项目是否有投资的价值，在分析是否可行的同时，进行方案的选优。 自有（权益）资金的财。