09年08年中级房地产专业考试真题及答案(编辑修改稿)

09年08年中级房地产专业考试真题及答案(编辑修改稿)内容摘要：

参考答案： BCDE 答案解析：房地产市场定性调研就是在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的调研方法。 试题点评：本题考查房地产市场的定性调研。 参见教材 P87。 67．房地产投资具有（ ）等特点。 A．投资品种的多样性 B．投资收益的稳定性 C．投资价值的附加性 D．投资变现的便利性 E．投资区域的差异性 参考答案： ACE 答案解析：房地产投资的特点有：投资品种的多样性、投资变现的复杂性、投资价值的 附加性、投资区域的差异性、投资收益的个别性、投资过程的综合性、投资预期的风险性、投资决策的专业性。 试题点评：本题考查房地产投资的特点。 参见教材 P103104。 68．下列因素中，影响出售型房地产开发投资项目经济效益的主要不确定因素有（ ）。 A．土地取得成本 B．经营成本 C．租赁收入 D．租售价格 E．建安工程费 参考答案： ABDE 答案解析：房地产投资项目的主要不确定因素有：土地取得成本、建筑安装工程费用、租售价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。 试题点评：本题考查影响出售型房 地产开发投资项目经济效益的不确定因素。 参见教材P141142。 69．在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有（ ）。 A．被比较方案的投资额相同或相近 B．被比较方案具有相同的不确定因索 C．被比较方案的费用及效益计算口径一致 D．被比较方案具有相同的计算期 E．被比较方案现金流量具有相同的时间单位 参考答案： CDE 答案解析：在对互斥方案进行直接比选时，必须具备的可比条件有：被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。 试题点评：本题 考查互斥方案进行比较的条件。 参见教材 P172。 70．房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据（ ）等阶段循环的原理建立起来的。 A．计划 B．协调 C．执行 D．检查 E．处理 参考答案： ACDE 答案解析：房地产开发项目管理应遵循项目质量管理的程序，这个程序是依据 PDCA 循环的原理建立起来的。 PDCA 分为四个阶段，即计划、执行、检查、处理阶段。 试题点评：本题考查房地产开发项目全面质量管理的程序。 参见教材 P205。 71．建设工程招标文件包括（ ）等。 A．投标人须知 B．合同专用 条款 C．工程量清单 D．标底 E．投标书格式 参考答案： ABCE 答案解析： 招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等）。 试题点评：本题考查招标文件的内容。 参见教材 P199。 72．房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的（ ）。 A．先进性 B．可控性 C．社会性 D．适应性 E．经济性 参考答案： BDE 答案解析：房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。 试题点评 ：本题考查房地产销售渠道的选择原则。 参见教材 P217218。 73．编制房地产广告预算的基本方法有（ ）等。 A．目标任务法 B．消费者需求法 C．销售百分比法 D．销售人员规模法 E．竞争对等法 参考答案： ACE 答案解析：房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。 试题点评：本题考查房地产广告预算的编制方法。 参见教材 P228。 74．采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有（ ）。 A．选取的报酬率偏低 B．预测的未来净收益偏大 C．估计的使用期限偏短 D．估计的运营费用偏大 E．估计的空置率偏高 参考答案： AB 答案解析： 可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。 V=A/Y [1－ 1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即 A 大，则 V 大；选取的报酬率低，即 Y 小，则 V 大。 估计的使用期限偏 三、案例分析题 (共 20 题，每题 2 分。 由单选和多选组成。 错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0． 5 分 ) (一 ) 某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。 现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一 级和二级开发。 开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 81．土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是（ ）。 A．方案符合当地控制性详细规划要求 B．方案符合土地利用年度计划确定的控制指标 C．补充耕地方案符合土地整理开发专项规划 D．补充耕地面积至少与占用面积相等 参考答案： BC 答案解析：农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：①符合土地利用总体规划；②确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制 指标；③占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求；④单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。 试题点评：本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。 参见教材 P39。 82．农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后（ ）日内将批复发出。 A． 3 B． 5 C． 7 D． 10 参考答案： B 答案解析：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管 部门应当在收到批件后 5 日内将批复发出。 试题点评：本题考查集体土地征收的批复时间。 参见教材 P39。 83．甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为（ ）。 A．建设项目批准文件 B．建设用地规划许可证 C．房屋拆迁许可证 D．拆迁计划和拆迁方案 参考答案： ABD 答案解析：无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：①建设项目批准文件；②建 设用地规划许可证；③国有建设用地使用权批准文件；④拆迁计划和拆迁方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 试题点评：本题考查城市房屋拆迁的申请材料。 参见教材 P41。 84．在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。 该协议的特征为（ ）。 A．拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人 B．被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人 C．协议签订有严格的时间限制 D．协议签订有相对的强制性 参考答案： ACD 答案解析：被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。 所以 B 错。 试题点评：本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。 参见教材 P4142。 (二 ) 某家庭购买了一套价值为 40 万元的普通住宅，首付款为房价的 30％，其余房款用银行提供的贷款期为 20 年、年贷款利率为 6％、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。 该家庭为首次购买商品住房。 85．若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为（ ）。 A．国家 B．政府 C．企业 D．个人 参考答案： D 答案解析：个人作为房地产投资主体一般只能从事房 地产买卖，也就是房地产置业投资。 本题中将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资主体为个人。 试题点评：本题考查房地产投资的主体构成。 参见教材 P105。 86．在贷款期内，该家庭的月还款额为（ ）元。 A． 1 667 B． 2 006 C． 2 034 D． 3 067 参考答案： B 答案解析：向银行贷款总额 40 (130%)=28(万元），贷款月利率 i=6%247。 12=%，按月计算贷款期限 n=20 12=240。 该贷款的每月分期付款额α =P [i（ 1+i） ^n]/[（ 1+i） ^n－ 1]=20xx（元）。 试题点评：本题考查月还款额的计算。 参见教材 P302。 87．如月还款额占该家庭月收入的 30％，则该家庭的月收入应为（ ）元。 A． 5 557 B． 6 687 C． 6 780 D． 10224 参考答案： B 答案解析：根据上题结果可知该家庭的月收入应该为 20xx247。 30%=6687（元）。 88．对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为（ ）。 A．贷款利率上调 B．房价下跌 C．房地产周期波动 D．资本价值变化 参考答案： AB 答案解析：从本题看对该家庭的购买行为产生直接影响的风险因素为：贷款利率上调 、房价下跌。 试题点评：本题考查对家庭购买行为产生直接影响的风险因素。 （三 ) 某商品住宅开发项目的楼面地价为 500 元／㎡，建筑安装工程费为 2 500 元／㎡，各项规费为 300 元／㎡。 该项目营销方案部分内容如下： (1)前言。 (2)市场分析。 (3)销售目标和进度计划。 (4)销售价格确定：以市场价格为主。 (5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同；销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分。 (6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建 单位负责人参加；对开盘当天前十名购房者给予 l 00 元／㎡的价格优惠。 89．在该项目市场分析中，应注重（ ）。 A．当地商圈的一般规模 B．潜在消费者需求倾向 C．本项目的成本分析 D．项目的机会和威胁 参考答案： ACD 答案解析：房地产营销方案框架的市场分析包括：市场背景、产品分析、优势、劣势。 所以此题答案是 ACD。 试题点评：本题考查房地产项目营销方案的市场分析。 参见教材 P237238。 90．该项目采用的销售渠道为（ ）。 A．直接渠道、参与代理 B．间接渠道、共同代理 C．间接渠道、参与代理 D．直接渠道、共同代理 参考答案： B 答案解析：该房地产开发企业委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，说明该企业采取的销售渠道是间接渠道。 共同代理是指房地产开发企业将商品房的出售权同时委托给数家房地产经纪机构。 所以此题答案是 B。 试题点评：本题考查销售渠道和销售代理的相关内容。 参见教材 P21 219。 91．若该项目预期成本利润率为 25％，销售税费率为 l2％，则按照成本加成定价法确定的价格应为（ ）元／㎡。 A． 3 977 B． 4 261 C． 4 620 D． 4 688 参考答案： D 答案解析：商品房 单位价格 =[商品房单位成本（ 1+成本加成率） ]247。 （ 1－销售税费率）=[（ 500+2500+300）（ 1+25%）247。 （ 1－ 12%） ]=4688。 试题点评：本题考查成本加成法的运用。 参见教材 P222。 92．该项目营销方案采用的促销方式有（ ）。 A．广告 B．人员推销 C．活动推广 D．营业推广 参考答案： ACD 答案解析：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息，这属于广告促销方式；开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加，这属于促销方式中的活动推广；对开盘当天前十名购房者给予 l 00 元／㎡的 价格优惠，这属于促销方式中的营业推广。 试题点评：本题考查房地产的促销方式。 参见教材 P22 234。 (四 ) 某建筑物的建筑面积 100 ㎡，套内建筑面积 80 ㎡，按套内建筑面积计算的重置价格为 4 000元／㎡，经过年数 10 年，经济寿命 50 年，残值率 5％。 93．该建筑物单位建筑面积的重置价格为（ ）元／㎡。 A． 3 200 B． 4 000 C． 4 100 D． 5 000 参考答案： A 答案解析：套内建筑面积下的单价 =使用面积下的单价使 本篇文章来源 于《中国 经济师考 试网》 [] ；原文链接地址： 20xx 年《房地产经济专业知识与实务（中级）》考试真题 一、单项选择题 (共 60 题，每题 l 分。 每题的备选项中，只有 l 个最符合题意 ) 1．下列关于城市职能或城市性质的表述中，错误的是 ( )。 A．城市职能是指某个城市在国家或一定区域内的经济、社会发展中所发 挥的作用和承担的分工 B．城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分 C．城市性质是城市主要职能的概括和体现 D．城市性质是城市现状职能的概括和体现 2．某城市位于东经 ll6176。 79′，北纬 39176。 57′，该经纬度反映的是该城市的 ( )。 A．自然地理区位。