购物广场项目可行性研究报告(编辑修改稿)

购物广场项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

友谊名店的规模，经营形式与平和堂差不多，也是黄兴中路人流最多、效益最好的两家店。 而东汉名店、万代广场经营不好，而且万代广场试营业几个月后关闭。 从市场调查来看， 市黄兴南路、中路的商铺及大型商场过于集中，竞争激烈，处于饱和状态。 市现将黄兴南路拓宽为 54 米宽，长 872 米的步行街，预计 2020年全部竣工。 黄兴南路步行通道的改造是由福建三木集团、香港兆祥集团合资组建的三兆公司总投资 5 亿元人民币。 黄兴南路西侧全部拆迁，规划三层店铺，一楼全天候的购物通道和部分商铺，二楼经营店铺，三楼库房和办公用房， 东侧进行局部整修，不做大的拆迁，两侧公建商铺后分别开辟两条 12 米贯通道，为商铺进货办公通道。 由深圳市建筑设计总院提交的黄兴南路步行商业街方案经专家评审中标。 该方案为步行街构建了一个核心商业区、三大特色文化广场、一条商业主轴、五条商业扩展轴的框架结构。 具体设计如下： 商业核心 ：以人民路改造为契机，形成具有现代气息的综合核心商业中心，设施包括综合商场、超级市场、汇食城、娱乐中心及金融设施、电信设施。 三个特色广场： （ 1）文庙休闲广场：引入“购物公园”概念，在南门口形成商业街的入口休闲广场，广场采用西侧文庙（ 已毁）明清时建筑风格，表达古代建造者“天人合一”的理想追求境界，展现积极向上的湖湘文化精神。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 16 区内设施包括旅游纪念品商店、传统饮食名店、茶艺馆及小型博物馆。 （ 2）火宫殿风味街：规划结合湘江剧院，扩大规模，将美食街沿坡子街发展，成为具有浓郁传统气息的饮食、文化中心。 （ 3）旅游服务中心：结合湘江风光带，在人民路改造时，发展具有较高标准的宾馆、酒店，提高片区的综合服务水平。 一条商业主轴： 规划设想将黄兴南路改造成一个具有民国初期风貌为特征的商业步行街，成为片区商业发展的主轴。 黄兴南路北段以高级服装专卖店、珍宝首 饰店为主，衔接五一商业广场，黄兴南路南段以电子电脑产品商店、照相器材商店、眼镜店为主。 五条商业扩展轴： 坡子街：发展 特色风味小吃，成为雅俗共享的美食街。 永湘街：形成花、鸟、鱼的专业市场。 东茅街：经营窗帘，床上用品的特色市场。 大古道巷：经营书画、古玩、文物等特色商品。 小古道巷：经营文具器材、乐器为主。 周边物业租售情况 黄兴南路：由于正在拆迁，调查了解到过去的租金是 50100 元 / m2.天，估计以后的售价平均在 5 万元 /m2 左右（不含产权费）。 平和堂：采取扣率方式 2530%（根据商品 而定），不租售。 友谊名店 :采取扣率方式 2530%（根据商品而定），不租售。 东汉名店：地下一层至三层（包括 12 层之间的夹层）为商铺分割出售，采用店中店式经营，四层以上为酒店，一层临街最高售价 万元 /m2， 最低 3 万元 /m2，内部一般在 万元 /m2，现已全部售完，但由于管理不善，布局不好，现只有一层在经营，其他楼层停业。 万代广场：一至四层为商铺，五至十五层为商住两用房，店铺以开 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 17 架式经营，开发商销售时采取返租的形式，租金为合同价的 812%。 由于试营业一段时间效果不好，租户都已停业。 经调查得知 ，一层面对黄兴中路的店铺价格为： 店铺 1：面积 平方米，售价 700 万元，折单价 万元 /m2； 店铺 2：面积 平方米，售价 400 万元，折单价 万元 /m2； 店铺 3：业主自购自用，建筑面积 105 平方米，使用面积 51 平方米，购价 365 万元，折单价 万元 /m2，而现在部分业主转卖的价格在 45万元人民币，如出租的话，租金 840 元 /（按使用面积计算，不含税及水电空调费），该项目的销售价格按最保守估计，每平方米为 4 万元，租金也按最保守估计，每平方米（建筑面积）为 20 元 /。 项目发展优势 品牌共享优势 目前国内市场的竞争已经由产品竞争阶段跳跃到了品牌竞争阶段，房地产企业进入了品牌营销阶段，零售企业也开始重视依托于品牌的服务体系的开发。 与 集团的合作，将首先获得品牌共享的优势。 这两个品牌在各自的市场上已经具有一定的竞争优势，这一战略协作合作模式的建立，将充分发挥其各自品牌的吸引力， 为 集团引来买房者， 集团的房子为 聚集顾客群。 这一优势不仅仅体现在区位开发上，还可以体现在招商上和营销推广上。 业务拓展优势 与 集团的相互选择显示了其发展的战略眼光，这一战略协作模式的建立，极其有利于双方的业务拓展。 目前 集团除在大连发展房地产项目外，其业务已经延伸至广州、北京、长春、成都、 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 18 南京、贵阳和昆明等地，并纷纷成立了经营机构。 这为 向中国各城市的扩张提供了便捷的阶梯。 同样， 在世界范围内享有广阔的资源网络，除了在国内市场为 集团房地产项目的开发积聚人气外，也可以为 集团其他业务的发展提供互补性协助。 外部环境优势 90 年代中期以来， 市的城市建设步伐明显加快。 尤其是对黄兴北、中、南山 路，以及五一广场商业中心区的改造拆迁，正在大刀阔斧的进行着。 市政府的设想是将这三条商业街以五一广场为核心由北向南贯穿起来，届时一个长度在全国屈指可数的商业街将出现在 市内。 项目正位于黄兴南路改造区域内， 市政府非常支持 给 带来先进的业态和管理经验，也非常支持 集团为 市的商业街改造投资建店。 因此， 市政府在项目审批手续以及政策上都会为该项目创造一个良好的外部环境。 四、建设条件分析和工程进度安排 建设条件分析 场址选择 建设大型商业项目，能否取得可观的经济 效益，地理位置是关键之关键。 购物广场位于 市最繁华的商业中心区的天心区，东临黄兴南路，西临 市糖酒公司，南临小巷，北临解放路。 黄兴南路西侧为新规划的三层商业用房，东侧为重新装修、改造后原商业用房。 解放西路将规划为酒吧一条街。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 19 由此可见，该项目地理位置优越，商业氛围浓厚，交通便利，是建设大型购物广场的理想场地。 外部配套条件 该项目周围基础设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气和通讯设施，所以，项目所需的外部配套条件已具备。 工程进度安排 该项目自 2020 年 6 月开始前期准备工作， 2020 年 12 月中旬动工兴建， 2020 年 12 月底竣工。 2020 年 1 月投入试营业。 具体工程进度安排如下： 工程进度安排表 序 号 项目名称 2020年 2020年 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 项目立项 2 项目规划和方案设计 3 项目可行性研究报告 4 项目设计 5 土石 方工程 6 支护工程 7 地下室工程 8 主体工程 9 设备安装工程 10 室内装修工程 11 室外装修工程 12 室外工程 13 竣工验收 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 20 五、项目的规模和性质 该项目是集商场、大型超市、餐饮为一体的大型商业中心。 该项目占地面积 平方米，总建筑面积 平方米。 其中：地下建筑面积 平方米；地上建筑面积 平方米。 覆盖率 73%，容积率 ，绿化率 20%。 该项目地下一层，地上四层，建筑物总高度 米，局部高度 米。 各层建筑面积及层高分别为：地下室建筑面积为 平方米，层高 米；地上一层，建筑面积为 平方米，层高 米；二、三层，每层建筑面积为 平方米，层高 6 米；地上四层，建筑面积为 平方米，层高 米。 六、工程设计和功能要求 工程设计 功能分配 该项目具体功能分配见下表： 位 置 面积（ m2） 高度（ m） 功 能 面积（ m2） 地下一层 停车场 (322 个车位 ) 9324 消防水池 2440 水泵房 通风泵房 配电室 空调机房 仓库 860 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 21 其它 一层 店铺 10300 其它 二层 6 超市 10600 其它 三层 6 超市 9810 餐饮 办公 706 其它 四层 餐饮 10600 其它 交通布局 保证人流与购物车流和供货车流避免交叉，各自出入方便。 平面交通：在建筑物的四周设环形人行步道，一层设三个人流出入口，地下停车场用的二个汽车出入口，一个货车入口和设一个室外卸货平台。 垂直交通：地下室至地上四层设 10 部人行步道（五上，五下）；二层至三层设 4 部人行步道（二上，二下）， 2 部自动扶梯（一上，一下）；收货区设货梯 2 部从地下室至地上四层，一层至四层设 8 个钢筋混凝土楼梯，其中有 4 个楼梯通往地下室。 建筑设计 该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及 市有关城市规划，消防、交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。 考虑城市景观及区域内已有的建筑风格，发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超时代气息的现代建筑新形象。 给周围居民献上 具有安全便捷的交通环境，温馨的购物环境、愉悦 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 22 的娱乐环境，舒适的休息环境的耳目一新、亲切可人的商业中心。 结构设计 该项目采用片筏基础，主体采用框架结构，柱网为 和 ，楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。 墙体采用空心砖砌筑。 装修 外装修：干挂理石。 内装修：一层，各专卖店粗装修。 地面采用花岗石磨光板，其它部分精装修。 二、三层、四层，内墙及柱均做装修面，涂白色乳胶漆。 顶棚钢丝网，现浇水磨石地面。 地下一层，地面采用细石混凝土压光地面，墙面及顶棚为喷白涂料，汽车上下坡道应 做成锯齿形防滑路石。 功能要求 给排水系统 ● 生活给水系统 该项目给水方式采用下行上给式，由市政管网直接供水，供水要求压力。 日需用水量 480 立方米，最大小时用水量 40 立方米。 ● 热水系统 该项目热水用于三层超市食品加工处和四层餐饮的厨房，由直燃型溴化锂吸收式冷温水机组供给。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有如果您不是在 网站下载此资料的 ,不要随意相信 .请访问 3722, 加入 ) 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC或 PPT 格式 23 ● 空调冷却水循环系统 空调系统设 3 台冷水机组。 为了节约用水，全部循环使用，按系统循环水量的 %由生活给水系统补给。 冷却水循环系统流程为补水 →冷却塔→循环水泵→电子水处理器→冷水机组→冷却塔。 ● 消 防部分。