西安某酒店项目建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

西安某酒店项目建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

大胆创新，不断提高硬、软服务的规格，充分挖掘客户内心深处所需要的东西，实施个性化、人性化的管理服务，同时应加大酒店宣传和消费理念引导的工作。 西安酒店式公寓市场分析 西安酒店式公寓发展现状描述 西安目前酒店 式公寓的发展应该说尚处于空白市场，尽管最近两年相继出现了几家以酒店式公寓命名的楼盘如汤姆公寓、中汇商务酒店公寓、西部电子城 F 座的产权式酒店、新纪元宾馆和即将开发的 “水晶岛 ”，但就整个西安的酒店式公寓市场而言，酒店式公寓几乎还没有起步（或者说刚刚才起步）。 酒店式公寓源于欧洲，后引入中国。 在国外，酒店式公寓一直倍受市场青睐，在我国几个发达城市如深圳、广州、上海、北京相继出现了这种酒店式公寓并成为新新一族的新宠，酒店式公寓落户西安应该是最近两年的事，尽管市场对此物业也有些炒作，而酒店式公寓也有不少其它物业所无法 比拟的优点（如引进星级酒店的服务功能和管理模 式，既可居住又可办公，价格也普遍比一般酒店低，而且它还具有非常明显的投资功能），但至今为止西安的酒店式公寓尚未形成一定的规模。 对目前已经出现过的几个以酒店式公寓（或者产权式酒店、酒店式商务公寓）进行分析发现，汤姆公寓、 “水晶岛 ”和中汇商务酒店目前代表了三种酒店类型，汤姆公寓实际上是产权式酒店， “水晶岛 ”是定位于酒店式公寓，而中汇商务酒店则定位为酒店式商务公寓。 以下就这三类酒店物业进行对比分析： “汤姆公寓 ”属产权式酒店。 这种产权式酒店，亦称产权式酒店公寓，它源于 欧洲， 70 年代初期传至美国。 自美国二战期间盛行而今。 在国内，这种产权式酒店首先进入深圳，其次而及上海、北京、天津等城市，近年来在内地一些发达城市如成都、西安、重庆等地也开始出现。 产权式酒店实质是 “时权酒店 ”，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售，也可用于交换。 由于一般酒店通常只租不售，而产权式酒店可以购买在一定时期内的住宿或设施的权利，这种权利还具有上市转售和交换的功能，因而它具有居住功能的同时也可以作为投资之用，这一点，可说是与一般酒店的主要差异之处。 产权式酒店在发达旅游城市 或地区最为流行，它通常建于一个城市的旅游要道，以拥有充足的客源和较高的租用率，因而，这种产权式酒店应该说也是旅游的产物。 而汤姆公寓可以说是就是在西安这种良好旅游资源的背景下应运而生的。 位于城东兴庆公园对面的 “中汇商务酒店 ”，是西安第一个酒店式商务公寓。 中汇商务酒店兼有酒店、写字楼、居住等多项功能，它与一般的酒店式公寓的主要区别在于这种酒店式商务公寓在酒店式公寓的基础上还兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓尽管也可以居住和办公，但其办公环境远不及酒店式商务公寓，而 SOHO 虽然打的是办公和居住的牌子，而且办公 环境优越，但却缺乏酒店式商务公寓酒店式的星级服务，因而从功能上讲，酒店式商务公寓与酒店式公寓和 SOHO 存在非常明显的区别，这种区别使得酒店式商务公寓相比酒店式公寓和SOHO 而言，其功能更多、服务更优、档次更高。 中汇商务酒店也正是基于其良好的居住、办公条件和细致周到的星级酒店服务而受到市场青睐，据调查，中汇商务酒店客源丰富，入住率高，而且很大一部分为长期租用客户，中汇商务酒店也因此获得丰厚利润。 由高新地产拟建的 “水晶岛 ”定位为酒店式公寓，届时它将建成集办公和居住于一体的物业形式，并将引进星级酒店式的服务功能 和管理模式，使其居住和办公环境更加便利和舒适。 由于 “水晶岛 ”定位为酒店式公寓，兼有居住和办公的功能，同时又享受酒店式的星级服务，因而其面向的客户将主要是高级职业白领、单身贵族、投资者、本市中小型公司、外来商务人士和一些外来知名公司办事员等。 由于这种酒店式公寓兼有酒店、公寓和居住的功能，而租金又较一般酒店要低，所以它依靠高品质的硬、软服务将会赢得较大的市场（在国外和国内一些发达城市，这种酒店式公寓十分受欢迎，其平均租用率达到 60% 以上，因而它具有相当好的投资价值），其良好的投资功能也将吸引大量投资者的目光。 但由于 “水晶岛 ”采用的是 “售后返租 ” 销售方式（即业主购买物业后又返租给开发商并让其代为经管，一定年限之后开发商又将物业的所有权和使用权交还给业主），这种销售方式目前真正成功的在西安为数甚少，没有很好的借鉴和参考对象，而这种酒店式公寓在管理和经营上又具有相当高的技术含量，因此， “水晶岛 ”这种销售方式带有相当大的风险性，开发商应该充分的考虑到这一点。 从以上对酒店式公寓 ——“水晶岛 ”、产权式酒店 ——汤姆公寓和酒店式商务公寓 ——中汇商务酒店的分析发现，无论是汤姆公寓还是中汇商务酒店，其在市场的受欢迎程度都相当高 ，市场对此也青睐有加；而 “水晶岛 ”由于其座落的地段无论是自然景观环境、人文素质、交通状况都具有得天独厚的优势，而西高新良好的发展势头更为这种酒店式公寓创造了十分良好的开发条件和发展前景。 尽管酒店式公寓（或者产权式酒店、酒店式商务公寓）目前在西安尚处空白市场（或基本处于空白市场），具有很大的开发空间，同时西安巨大的旅游资源也为酒店式公寓的开发和发展创造了十分优越的环境和条件，但是，正如西安酒店业发展到现阶段出现了不少问题一样，如果酒店式公寓在开发之初未能做长远的、通盘的考虑和相对精准的市场定位，西安酒店式 公寓也迟早会遇到与当前酒店面临的同样难题，因此，在酒店式公寓的开发与经营过程中必须有十分清醒的认识，在 开发之初便做长远之计，尤其对于定位必须有着精准的估计。 西安酒店式公寓前景预测 西安是个发达的旅游城市，巨大的旅游资源为西安酒店式公寓市场的开发提供了非常广阔的发展空间，同时，西安目前这种酒店式公寓（或产权式酒店、酒店式商务公寓）为数甚少，基本上没有形成什么市场竞争，这就为酒店式公寓的开发和发展提供了相当有利的开发空间，这表明，目前西安酒店式公寓大有所为，其市场前景十分看好。 本次调查也显示，市民对于酒 店式公寓的市场前景普遍较为看好，其中有 60%的被访者认为这种酒店式公寓发展前景不错， 1/3 的被访者则表示酒店式公寓的发展前景一般，其最终的发展状态要看整个酒店式公寓市场的行业规范程度和竞争态势以及酒店式公寓提供的硬件和软件服务的内容和成色，因此，就目前的形势来看，这部分被访者对此物业持谨慎态度。 而认为酒店式公寓前景黯淡的被访者人数所占比例仅为 7%，表明市民整体上还是比较看好这种酒店式公寓，当然，在认为酒店式公寓具有较好前景的同时，他们也表现出不少忧虑，就是对酒店式公寓能否挖掘和真正提供客户内心深处所需求的服 务并没有抱太大的信心，由此可见，对酒店式公寓客户相对精准的定位和对他们心里需求的挖掘和研究将是酒店式公寓开发和经营成败的一个非常重要的因素。 关于酒店式公寓未来发展的相关探讨 尽管巨大的旅游资源（另外西安还是西部大开发的桥头堡城市）为西安酒店式公寓的开发和发展提供了十分优越的条件和广阔的空间，但由于酒店式公寓物业在西安目前为数尚少，还没有形成一定的规模和大环境，因此一些潜在的问题尚未暴露出来，而这些问题到后来可能会影响到整个酒店式公寓市场的良性发展，所以开发商必须未雨绸缪，事先作好长远的、全盘的和相 对精准的策划和定位。 从西安酒店市场目前反映出来的问题看，大的方面是整个酒店行业没有一个可以执行的价格制定标准，以致酒店在制定门市价格、折扣和优惠政策方面 “各自为政 ”，比较混乱，从而为抢占客户进行残酷的 “价格战 ”，使整个酒店行业利润受损；而小的方面则出现在酒店本身因循守旧、不思创新，在酒店业竞争日益激烈的环境下以一种被动的经营方式去面对市场，这不但不能为酒店带来丰厚的利润，反而可能被市场所淘汰，因此，无论是整个酒店业的大环境还是酒店本身经营的策略和思路方面都存在较多问题，而这些问题严重地影响到酒店业的长远发 展。 西安休闲、娱乐、健身市场现状描述 西安休闲、娱乐、健身市场赢利空间广阔 休闲、娱乐、健身场所调查分析 西安休闲、娱乐市场现状描述 西安休闲、娱乐场所经营现状抽样分析 西安休闲、娱乐、健身场所经营状况综合分析 对西安部分健身、娱乐、休闲、餐饮场所经营状况的调查表明，目前西安餐饮市场表现出非常好的态势，从事这些行业的公司或个体老板从中赚取了非常丰厚的利润；而健身、娱乐、休闲市场远未达到饱和，尤其是融健身、娱乐、休闲 、餐饮功能于一体的大型娱乐健身活动中心为数甚少，市场可开发的空间比较乐观。 时下休闲、娱乐、健身等消费形式正成为一种消费时尚，而追求时尚和前卫的一族将是一个相当可观的群体，因此市场有着相对较大的需求潜力，消费形势向好。 西安休闲、娱乐、健身场所经营状况抽样分析 健身中心调查分析 规模：目前市场健身中心的经营规模普遍在 200 m2 至 4000 m2 左右，可同时容纳人数在 200 人左右。 经营时间：多数健身中心营业时间从早上 8： 00 至 8： 30 开始，到晚上的 21： 00 至 2： 00 结束。 经营高峰期基本出现在上午 10： 00 到 12：00 以后，一直延续到下午 7： 00 到晚上 23： 00 左右。 消费者年龄和性别特征：消费者年龄和性别往往根据所消费的项目不同而有所差异，对于力量、运动型消费项目如拳击、跑步机、肌肉训练、力量训练则主要为男性，年龄以 18—40 岁的居多；而一般的运动项目如健身车、踏步机、综合训练机等男女性别的顾客均有一定的比例，但仍以男性居多，而年龄则在 18—50 岁之间。 消费者身份特征：以休闲、健美、美体、减肥为目的的消费者主要以女性居多，身份主要为职业白领和学生；而以运动、力量、发泄等为目的的消费者以男性居多，身份 主要为职业白领、部门经理和年轻的企业老板。 消费的目的：男性以运动健身、力量训练、发泄等主要目的，也有部分是出于放松和减肥等考虑。 女性则主要以健身、健美、保持体形、减肥和放松为目的。 消费类型：男性主要以保龄球、跑步机、力量训练、综合训练机类为主要消费类型，其中跑步机、综合训练机最受欢迎。 女性主要消费的类型有保龄球、健美操，也有部分进行跑步机等项目的消费。 项目收费：项目收费有两种类型，即每次使用付费和月卡、年卡付费。 跑步机、骑马机、健身车等消费项目平均收费为 5 元 /小时，月卡、年卡收费情况为： 月卡 每张 300 元； 年卡 每张 2580 元；会员卡 每张 3800 元。 茶秀、咖啡厅、快餐厅、饮料厅、酒吧经营状况调查 规模：茶秀、咖啡厅、快餐厅、饮料厅、酒吧等经营场所经营规模普遍在 30 m2 至 400 m2 左右，最多可同时容纳人数在 100—120 人左右。 经营时间：多数营业时间从早上 9： 00 开始，到晚上的 22： 30—2：00 结束。 经营高峰期基本出现在上午 11： 30—12： 30，晚上 20： 00—22： 30 左右。 消费者年龄和性别特征：男女消费者基本处于均衡态势，消费者年龄90%集中于 18—40 岁，其中 18—25 岁 、 25—30 岁和 30—40 岁年龄段人群比例基本上各占 1/3。 消费者身份特征：绝大部分（约占 60%）为年轻职业白领和学生，也有一部分企业老板，自由职业者。 消费的目的： 80%—90%出于休闲的目的， 50%—60%出于商谈业务的需要， 30%—40%出于品尝的目的，与朋友聊天交流的占到 30%—40%。 经营房型及收费：主要以迷你型、小型和豪华型居多。 其中 迷你型 20 元 /小时， 20 m2 左右； 小型 20 元 /小时 20 m2 左右； 豪华型 30 元 /小时 30 m2 左右。 畅销品牌：上岛咖啡 20 元 2040 人 /天 上岛咖啡口味不错，价廉物美； 大陆风情极品 18 元 2040 人 /天 样子美观、口感好、经济实惠； 大陆风情格调 18 元 2040 人天 口感好、实惠、环境幽静； 极品蓝山 78 元 1020 人 /天 精选咖啡豆、口味更香醇； 蓝山咖啡 25/20 元 510 人 /天 味纯 巴西咖啡 20 元 /杯 30 元 /壶 香味浓、口感好、适合大众 口味 汉堡 元 100 人左右 价格合理、口感好 薯条 3 元 60 人左右 价格便宜、口感好； 茶 3050 元 /壶 2030 人。