第三组市场调研报告(编辑修改稿)

第三组市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

动能力。 一是要加大科技投入、科技开发、科技成果转化的力度，进一步推动技术进步。 二是要大力承接产业转移，搞好技术、设备和管理水平的引进，促进我市工农业产品品质、档次和科技含量迅速提高，增强产品核心竞争力。 三是要进一步做大做强高新技术产业，提高其对经济增长的拉动力。 20xx 年，郴州高新技术产业增加值占 GDP 比重只有 %，比全省平均低 个百分点，比长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳和娄底分别低 、 、 、 、 和 个百分点。 四是要积极引进、培养和发掘各方面人才，为郴州使用。 一切竞争归根结底是人才的竞争，是人才素质的竞争。 我市每万人拥有的专业技术人员只有 174人 ，比全省平均少 24 人。 特别是拥有大量涉外知识，能面向国际市场适应国际竞争的高素质外向型、复合型人才严重偏少。 因此要大力培育和发展人才市场，采取各种措施发掘和引进高素质人才，建立激励机制，促进人才资源的合理配置。 （五）强统计、促三产，确保 GDP 第三产业相关部门数据的支撑和匹配。 20xx 年，国家季度 GDP 报表审核程序将进行较大的修改，省里对GDP 数据的下算和评估认定也会更加严厉。 因此相关部门统计上报的数据能不能支撑或匹配，将直接影响到全市 GDP 数据的完成。 从现在起，各第三产业相关部门都要按照求真务实的原则，按 月紧密配合抓好各项有关统计工作上报。 初步测算：我市 20xx 年 GDP 过千亿元需要以下数据作强力支撑。 一是工业增值税增速要达到 20%以上；二是全社会用电量增速要达到 15%左右；三是一般公共服务支出增速不低于20%；四是不含电信业的营利性服务业营业税增速不低于 25%；五是客货运输换算周转量增速不低于 15%；六是电信业务总量不低于 28%；七是金融机构存贷款增速不低于 25%。 四、郴州市城市规划 （一）郴州市市城市规划与布局 市域经济区布局 郴州市的地理特征、城镇发展和社会经济活动客观上将市域划分为四个经济 区域：以中心城市为核心的中部经济区；西南部经济区；市域最北端与市域核心联系较为薄弱的北部经济区；经济实力最为薄弱、交通最为不便的东南经济区。 中部经济区具有优越的区域交通优势，东南、西南、北部经济区与中心城市的联系相对较弱，为扭转郴州市工业布局分散和工业结构趋同的局面，必须整合区域规划，优化全市工业布局，实施优势互补、错位发展。 把郴、资、桂一体化区域建设成为全市知识经济的先导区、新型工业化的示范区、沿海产业梯度转移的重要承接区、工业经济发展的核心增长极，重点发展能源、化工、医药、建材、机电、新型材料、烟草食品 等产业。 形成以工业园区为基地的集约化生产、规模化经营、簇群化发展的现代工业布局。 市域城镇空间发展结构 市域城镇空间发展为“一脊七轴、一区多中心”布局结构，通过发展郴、资、桂一体化核心区以及沿主要交通走廊的发展轴线，加强县域中心城市的发展联系，带动市域城镇的协调发展，形成“强化中心、核心圈层与外围圈层分工协作”的极核圈层体系。 从投资效益、土地集约利用、资源利用效益等方面综合考虑，需要将有限的投资在地域内相对集中。 而郴州市目前的城镇化水平还相对较低，大部分地区属于较难开发建设的山区，城镇发展不可能遍 地开花，应该集聚发展，以提高城镇化的质量。 规划围绕交通主轴按照一定间距组织发展极核，形成“点 — 轴 — 脊”发展体系。 市域城镇体系等级结构 市域城镇分为五个等级：市域中心城市 —— 郴州中心城区，全市的政治、经济、文化中心。 郴资桂一体化区域次中心城市 —— 桂阳县城、资兴市区。 县域中心城市 —— 永兴县城、宜章县城、桂东县城、安仁县城、临武县城、嘉禾县城、汝城县城。 县域重点城镇辐射范围超过镇域，起到县域内片区中心作用。 县域一般城镇。 （二）、郴、资、桂一体化区域 总体规划构想 —— 快速打破行政壁垒，积 极优化资源配置，逐步实现生产要素的合理流动和优化组合，促进生产力在区域内的合理分布，加强郴资桂地区的协调发展，形成一个快速发展的城镇密集区。 （ 1）、整合区域经济 —— 通过构筑一体化区域，引导每个城镇的产业发展方向，城镇间形成产业上的协同和互补关系，从而达到整合市域经济的目的； （ 2）、协调空间结构 —— 通过构筑一体化区域，空间由原来各自独立分散的发展状态转变为相对集中、整体发展的态势。 通过整合区域内有发展潜力的城镇，组成空间上有联系的城镇发展区，远期可考虑变为城市组团； （ 3）、强化核心区实力 —— 将郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核，成为城镇化发展的核心，二、三产业发展的载体； （ 4）、构筑边界中心 —— 充分发挥城镇发展的合力，打造郴州成为珠三角北翼门户城市； （ 5）、共享基础设施 —— 基础设施是城镇发展的命脉，构筑都市区，使区域范围内的主要城镇沿重要的交通和基础设施走廊聚集，从而促进整体性联动发展。 布局发展方向 —— “携手资兴、极化桂阳，东部连片、西部点聚”。 郴州市区与资兴经济联系度较高，产业结构互补性较强，用地空间上郴州新城区可以与资兴城区逐 步实现连片发展，形成紧密联系的城市连绵区域。 西部至桂阳方向目前仍处于点轴发展阶段，应以点状聚集为主。 城镇化的核心 —— “一区四极”。 一区指郴资桂一体化区域的核心发展区；四极指郴州老城区、郴州新城区、资兴城区、桂阳城区作为郴资桂一体化发展的极核。 产业的偏重与分工 —— 三大走廊与七大产业区 （ 1）三大走廊 产业走廊：由中心城区向东、南两个方向延伸，以高新技术产业、现代加工业为主，包括了高等教育产业基地以及市开发区、有色金属工业园、市农产品加工示范园等多个重要的大型产业园区； 生态农业走廊：沿郴桂方向延伸，以现代农业为主，重点发展郊区农业、生态旅游农业，建设优质烤烟、花卉苗木等专项农业基地； 生态旅游走廊：以湖光山色的特征为主，包含山地旅游带和旅游水环线。 山地旅游带由郴州主城区周边向永兴方向延伸，水环线连接东江湖、欧阳海水库等在一体化区域外围延伸。 （ 2）七大产业区 有色金属加工产业区：以有色科技工业园、桂阳子龙工业区和黄沙坪矿为主； 高新技术产业区：以市科技工业园及规划的槐树下工业区为主； 加工贸易产业区：以国家出口加工区、资兴东江开发区、桂阳工 业园、石盖塘省级工业小区、苏仙区良田工业园为主； 电力能源产业区：以鲤鱼江 — 桥口一带为基地； 石墨加工产业区：以桂阳工业园 — 太和、鲁塘为主； 高等教育产业区：以湘南学院为主形成产业孵化器； 农产品加工产业区：以市农产品加工园为基地 交通设施的一体化 —— 同城模式 交通的便利性是郴资桂三市一体化发展的前提和基础，构筑快捷便利的半小时交通联系，可使三市形成充分的通勤趋势，达到类似于同城的就业、服务和设施共享。 沿城镇体系十字发展轴线构筑方便快捷的带形交通体系，加强郴资桂区域城市间 的联系，统筹考虑区域交通设施的规划、建设和运营，促进大型交通基础设施区域共享。 区域交通运输枢纽布局与城市交通系统良好衔接，实现区域交通与城市交通一体化，引导城市空间与区域空间结构协调发展。 加强郴资桂之间快速交通走廊的和货运通道建设。 社会公共服务设施的便利共享 —— 高端需求 统筹考虑商贸基地、教育科研基地、休闲度假基地、文化体育基地、医疗卫生基地。 谋划商贸、教育科研、休闲度假、文化教育、医疗卫生等公共设施的统筹配置。 基础设施的一体化供应 —— 资源共享 对本区域内供水设施作合理调整和 统筹安排。 淡化污水处理的行政区划界限，实现最为优化的排水分区和污水处理工程。 以区域协调、统筹规划、联合建设、资源共享为原则，合理布局供电设施，避免重复建设和资金、资源的浪费。 建成并完善城际干线传输网和信息高速公路、城域骨干传输网、用户接入网；建成全市信息交换中心和高速率大容量信息通信平台；建立畅通的地下信息通信管网、地面卫星接收通道、微波通道；实现基础电信网、广播电视网、计算机网“三网合一”。 以液化石油气为主逐步过渡到以管道天然气供气为主，合理利用天然气资源。 以区域性环境卫生协调发展为目标，按照无害化、资源 化、减量化的原则确定垃圾处理方式和垃圾处理场。 按照区域性综合防灾要求，建成包括防洪、排涝、消防、人防在内的高标准综合防灾体系。 第三章、郴州市 20xx 年房价分析 一、 20xx年上半年全市房地产市场运行情况 今年上半年我市努力克服国家一系列房地产市场调控政策的不利影响，加大房地产开发投资和城市基础设施改造投入，房地产市场呈现出房地产开发投资稳步增长，商品房供应稳定，房屋销售良好的良好态势。 （一）房地产投资保持增长，房地产项目建设迎难而上。 今年上半年全市完成房地产开发投资 亿元，同比增长 %，其中市本级完成房地产开发投资 亿元，同比增加 %。 在建、续建房地产开发项目共有 73 个，其中 5 万平方以下项目 40 个， 5— 10 万平方米项目 18 个， 10— 20 万平方米项目 10 个， 20 万平方米以上项目 5个。 新开工房地产开发项目 41 个，准备立项房地产开发项目 23 个。 上半年由于我市雨水较多，严重影响了房地产开发项目的建设。 即便如此，上半年市本级仍完成房屋施工面积 万平方米，同比增加 万平方米；完成新开工面积 万平方米，同比增加 万平方米。 完成房屋竣工面积 万平 方米，同比增加 %。 （二）商品房供应量稳定，商品房销售形势良好。 今年上半年发放预售许可证 53 个，预售许可面积 万平方米，同比增加 %；新增可预售房屋 2043 套，建筑面积 万平方米；交易（登记）预售商品住房 4844 套，成交面积 万平方米，成交金额 亿元，同比分别上升了 %， %， %。 交易（登记）的预售住房供应套型平均面积为 平方米，每套平均售价 万元。 其中 90 平方米以下套型占 %， 90— 144 平方米 户型占 %， 144平方米以上户型占 %。 交易（登记）预售商品房供销比为 ：1，存量商品房得到进一步消化。 （三）商品房价格平稳理性，房价涨幅趋缓。 上半年全市交易（登记）的预售商品住房均价 元 /平方米，其中：别墅均价 元 /平方米，电梯房屋均价 元 /平方米，多层房屋均价 元 /平方米。 预售商品住房均价同比上升 %，涨幅较 20xx 年下降 个百分点。 其中别墅均价上半年同比上升 %，多层房屋均价上升 %，电梯房屋 均价上升 %。 分析上半年商品房销售价格上涨的原因，房地产开发建设的生产要素上扬、项目品质提升以及项目建设和配套设施成本增加等是其中的原因。 但是最主要原因则是住房供应结构发生的根本性变化。 上半年销售的电梯房屋占 %，多层房屋占 %，电梯房屋销售量首次超过多层房屋销售量。 20xx 年商品 房价 格 走势图 二、上半年房地产市场存在的主要问题 （一）房地产投资增速逐步放缓，房地产建设步伐放慢。 上半年市本级完成房地产开发投资 亿元，同比增加 %，但增速较20xx 年下半年放缓近 10 个百分点。 房地产开发项目施工面积增长幅度偏低，已经新开工项目面积与 20xx 年房地产开发企业拟开工的。 （二）土地储备贷款停止，开发贷款出现萎缩。 上半年办理房屋抵押手续 5780 起，抵押面积 万平方米，贷款金额 亿元 ，同比分别上升了 %， %， %，房地产抵押仍保持较快的增长。 但是根据国家有关房地产调控政策，土地储备贷款基本停止。 房地产开发贷款起数虽然有所增加，但贷款额同比下降了 %。 开发贷款抵押物贷款均价为 元 /平方米，较 20xx 年下降了 元 /平方米。 下半年一方面房地产开发企业投资的进一步加大，另一方面商品房销售受国家严格调控政策的影响而逐步下降，开发企业资金筹措难度加大，部分开发企业资金链将面临严峻考验。 （三）消费者购房欲望得到遏制，持币观 望情绪蔓延。 虽然市政府高度重视房地产业发展，我局也努力从正面引导房地产市场稳定发展，房地产开发企业也有限度地开展了“折扣”、“特价房”等各种优惠活动，但难以从根本上缓解消费者持币观望的情绪，刺激购房者购房欲望。 上半年房地产开发企业网上签约 5072 套，签约金额 亿元，签约面积 万平方米，环比 20xx 年下半年分别下降了%， %， %。 （四）保障性住房建设进展不快。 今年全市计划建设廉租住房 万套，同比增加 %。 经济适用住房计划建设 8 万平方米。 但受资金 、征地、报批等因素的影响，上半年保障性住房建设进展不快，部分项目仍处于征地阶段，尚未开工建设。 三、房地产建筑材料成本调查 材料 项目 1（城建） 项目 2（爱莲湖） 钢材 20xx4000 元 /吨 3600 元 / 吨 水泥 280300 元 /吨 290 元 /吨 砖 元 /块 元 /块 碎石 100 元 /㎡ 6070 元 /㎡ 砂 100 元左右 /㎡ 130 元 /㎡ 从调查结果中我们可发现： 建筑材料受地域环境影响； 市场供求波动； 经济水平材料质量影响； 建设时机等影响都会造成建设 成本的不同。 应对措施： 1.。