滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书(编辑修改稿)

滨涯村片区和滨廉村片区旧城改造项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

历史 口岸商贸文化； 海洋开放文化； 热带滨海文化； 火山地质文化； 历史古迹人文等。 实质就是：生态休闲文化的综合体现。 2） 、 海口市旅游业发展状况 海口市旅游业总体上保持较快发展态势，尤其是商务、会展和旅游房地产业发展势头较好 . 经过 20 多年的发展，海口市旅游业已初具产业规模，成为全市国民经济的支柱产业和第三产业的主导产业。 海口已有景区 (点 )18 处，其中较大规模的有雷琼海口火山群世界地质公园、海南热带野生动植物园、五公祠、海瑞墓、灵山寺、秀英古炮台等；休闲娱乐场所 64 所。 20xx 年，全市接待国内 外过夜旅游者 万人次，比上年增长 %。 旅游收入 ，比上年增长%。 今年前五月接待国内外过夜游客 万人次，同比增长%，旅游总收入 ，同比增长 %。 23 随着海南旅游业的新发展、海南旅游市场的新变化和游客旅游需求日新月异的发展。 近几年来，海口市旅游渐渐被海南团队旅游行程和度假散客“边缘化”。 海口传统的“老三点”旅游景点已风光不再，而新开发的、有特色的“新三角”旅游景点（北部世纪大桥、万绿园；西部海口火车站、带状公园、西海岸假日海滩；南部火山口公园、热带野生 动植物园）迟迟未能融入海南旅游市场运行体系中。 多年来，海南旅游产品（环岛观光游）的老化、单一、低端，导致削价竞争、零负团费盛行 ， 导致海南旅游避开海口“南下”、“东出”，使海口旅游已走向纯粹的旅游通道边缘，这种旅游通道，随着三亚国际旅游城市的提升和三亚机场客运量的加大，日益被三亚的度假旅游取代。 海口现有的旅游产品供给不适应市场的需求 ， 海口的旅游产业链失衡不适应旅游综合实力竞争的形势 海口市旅游业急需转型升级、转变发展模式，从商务政务驱动型为主提升为商务政务与休闲娱乐 健康疗养 综合驱动型，全面打造双轮驱动、强 劲持久的产业发展动力。 海口是省会城市，是政治、 经济、 商贸、文化的复合型中心城市和现代化都市 ，三亚则以旅游经济为主导。 海口承担着为三亚所不 能的为全省政治、经济、文化和对外交流服务的综合性 都市 功能。 与三亚市相比，海口在热带滨海资源方面存在明显差距，在滨海度假产品开发上不占优势。 但作为海南唯一的国家历史文化名城 和现代都市 ， 24 海口在 商务政务文化环境、都市商业设施的配套、 文化资源的悠久性、城市服务的完善性和娱乐资源的丰富性 及配套的健康运动医疗设施等 具有明显优势。 因此，海口旅游只有根据自身的城市性质、资源和客源特点， 与三亚差异定位，才能扬长避短；只有充分发挥自身优势并充分借助周边地区的特色资源，才能与三亚避同求异、形成特色，创造“海之门、天之涯”的南北呼应、互补发展、带动全省共同发展的态势。 整合旅游与文化、体育、商贸、会展、医疗健康、房地产及现代都市商业、农业、现代工业等相关行业，完善旅游产业体系，提升旅游服务质量和效益，发挥旅游产业的综合功能，进一步提高旅游产业作为全市第三产业的主导产业和国民经济支柱产业的作用，把海口市建成全国热带滨海旅游休闲胜地和娱乐之都。 3） 、 海口房地产发展状况 海口市投资规模近几年来持续增长 , 20xx 年，全市完成全社会固定资产投资 亿元，比上年增长 %。 城市居民生活水平和消费水平的不断提高，投资和 旅游双轮驱 动了房地产业的日益繁荣，旅游房地产市场的异常活跃和房价的增长加快。 受全球金融危机波及中国楼市，房地产业受到一定影响， 20xx年下半年 房地产业投资增速 放缓 ， 供求市场有一定的萎缩，销售量徘徊乃至小幅下降， 20xx 年，全市完成房地产开发投资 亿元，比上年增长 %。 其中，住宅投资 亿元，增长 %。 新开工面 25 积 ㎡ ，下降 %。 全年房屋竣工面积 万 ㎡ ，下降 15.8%。 全年房屋销售面积 万 ㎡ ，下降 %；商品房销售额 亿元，增长 %。 今年开始逆势中出现产销两旺的局面。 5 月海口楼市呈现环比价跌量升的局面，售价较 4 月份微跌 %，但日均成交量却放大 %，达到 套。 5月份海口市商品房签售 2278 套，较 4 月的 1773 套提升 %，日均成交量较 4 月增加约 ； 商品房成交总额 ，较 4月大幅提升 1/3 强。 到了 6 月，海口商品房销售 更 是 热度 非凡 ， 楼市呈现环比价量 同 升的局面 ， 销售总量2411 套，日均销售量约 ，销售面积约 ㎡。 环比 5 月销售 2278 套提升 %，同比去年提升 %。 6 月，在销量的持续增长刺激下，海口商品房销售均价为 元 /㎡ ，环比 5 月海口商品房销售均价 元 /㎡ 提升了 %，同比去年同期海口商品房销售均价提升 %。 26 ，是海口商品房销售量在六月得以继续保持攀升的基础， 五月全国楼市的全线飘红 大环境的带动下，海口房产优质的资源环境、价格优势，加上五月海口商品房的热销形势等因素综合，加强了购房者的信心，使得之前还保持观望态度的消费者出手购房，促成了 6 月海口商品房的热销形势。 海口房地产销售市场主要是岛外市场，随所占比例越来越大，今年 15 月份，岛外购买 商品住房面积 ㎡，占商品住房销售总面积的 %，岛外购买商品住房 5413套，占商品住房销售总套数的 %。 但海口总的市场规模较小，范围还较窄，岛外以至境外大的房地产市场还未真正橇动。 目前海口房地产市场主要是由于良好的空气、气候及自然环境和旅游等优势带动的，岛外销售市场虽占据 27 了近 80%，但市场规模较小，只相当于一个房地产企业巨头一年的市场销售规模。 海口前几年购房市场主要为北京为龙头的北方市场、以上海为龙头的珠江三角洲、以黑龙江为龙头的“高寒地区”等“两区一都”，山东、山西、陕西、重庆等市 场还刚启动，经济较发达的华南、西南、华中市场及境外市场还有待开发，市场潜力巨大，还未针对不同目标客户和不同地区市场开发不同特性的适销对路的房产产品。 海口作为全国最佳的第二居住地，其旅游度假、休闲居住、健康康复、疗养、养生及各个层次的养老等目标房地产市场都很大。 4） 、海口商业零售业市场发展状况 回顾海口零售商业发展史，这十年多来 ,老三家销声匿迹，新三家风声鹤唳，新新三家踌躇满志，两年前至今已呈现出外来零售巨头与本地企业共存的竞争局面。 上世纪 80 年代末，海口以友谊商场、施达商场、国商免税商场为代表的“老三家 ”占尽先机，笑傲天涯； 90 年代开始，“新三家”一百、乐普生、生生百货粉墨登场，迅速颠覆了“老三家”的地位；过了 20xx 年，“新新三家”东方广场、明珠广场、金世纪商城崛起，又打破了“新三家”三足鼎力的格局。 之后，本地超市万福隆、大同货仓、南国超市“又三家 ” 加入，加剧了海口的商业竞争。 20xx 年国际零售大鳄家乐福和大润发登陆海口。 作为全国三级市场，海口在这些大鳄眼里最初是不起眼的，但挺进这个市场后，巨头们才顿悟，他们低估了海口。 的确，在外来零售企业巨头的 “算盘”中，海口只是一个小市场。 在内地市场布点差不多之 后，作为省 28 会城市的海口自然成了这些巨头们的新目标。 国际零售巨头的到来，对海口的传统零售业带来前所未有的冲击。 不到一年，市场发生了微妙变化，喜佳超市倒闭，万福隆龙珠店关门，大同货舱、南国超市等其他超市销售额直线下滑。 随着这些大型零售企业在海口安营扎寨，在为市民生活带来许多便捷之余，也使同业间的竞争达到白热化。 “国际零售巨头的加入，海口商业竞争跨入一个新的台阶，打破了传统商业低层次竞争局面。 ”此轮竞争是世界知名品牌之间的竞争。 目前已形成了以国际两大商业巨头（家乐福、大润发）和国内两大家电连锁（国美、苏宁）为龙头 的数十家（包括大卖场、超市、购物中心、专业商城、精品专卖城、家电连锁、连锁便利店）“诸侯割据，分庭抗衡”的竞争局面， 海口已形成以海秀东路中心商业圈、新华解放路老商业圈、国贸新商业圈等三大商圈为主体及各大专业商业群（服装城、皮鞋城、日用品批发城、五金家电城、电脑城、电信城、家私城、建材城、汽车城、珠宝城）同时并存的商业分布格局。 但不难发现海口当前零售业的市场存在以下问题： ①宏观调控失度，传统零售商业模式超量发展，外来大型超市和本土超市竞争空前激烈。 有数据表明，海口人均商业面积已接近 平方米，而国际通行 的标准为人均 平方米。 零售商业面对的是消费者市场，在市场容量限制的条件下，大型零售业的超量发展，形成“粥多僧少”的局面，竞争必然会相当激烈； ②创新意识不强，零售商业发展集中化、业态单一化。 一是集中 29 在城市繁华地带，二是以超市、百货业态为主。 这种传统、单一业态的零售服务根本难以满足消费者差异性的需求，尤其不能满足现代家庭综合购物和休闲娱乐功能的需求，而旅游休闲娱乐性体验购物及奥特莱斯等创新业态恰恰是丰富了零售业态，对传统模式进行有效填补，必能再一次激活海口的零售市场，带动新一轮的市场竞争，其采取错位经 营的方式，为零售业尤其是旅游商业另辟一条光明大道； ③市场分析不够，目标市场不准。 海口现在传统的百货商场、购物中心、超市可谓是泛滥成灾、参差不齐，皆是针对 100万的海口城市居民市场，本土超市处于“鸡肋”状态，且部分在外来大型超市的冲击下，不到一年已倒闭不少；就是没人涉及海口极缺的主要针对岛外七八百万人游客的滨海海洋特色的都市高科技娱乐和旅游休闲购物市场。 ④库存积压，资金回笼困难。 库存累积过多，不知该何去何从，久而久之，资金回笼甚为困难。 库存过大一直是传统的零售业心头的难题，海口不少本土超市就是因为库存积压 过大，资金回笼困难，无法向供货商给付货款而被迫关门的。 旅游休闲娱乐商业及奥特莱斯的新业态将很快解决库存积压等问题，加快资金流动，真正意义上实现了商家、企业和消费者都满意的“三赢”。 四、 旧城改造项目的建议必要性意义 完善城市功能 ，促使 城市 国际化 升级 ， 改善城市人居环境，增强 旧改区对周边的 带动辐射作用。 30 1）、城市化进程扩大城市规模 中国自改革开放以来，城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000 万 1200 万农民进城。 预计 2036 到 2040 年，城镇人口总量将由现在 5 亿达到 10 亿左右。 城市化的快速 发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。 2）、旧城改造是城市升级的必要过程 城市的升级发展，带来城市如何提高土地利用效率的重大课题，旧城改造是解决城市升级发展的重要方式。 旧城改造是随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。 改善市政基础设施和居住环境质量 将 作为 旧 城改造的中心内容。 3）、旧城改造是海口市作为特区省会走向国际化旅游城市的必经道路，建成 全国最精最美 的省会城市 的重中之重工作。 海口建成区现有城中村及环境较差的街区近 80 片，建筑面积约1000 万平方米，涉及居民人口 ，平均每 10 个人就有 2个住在旧城区。 这些地方建筑密度大，人口密集，基础设施配套不齐全，防灾减灾能力差，环境卫生脏乱差，社会治安问题突出，直接损害了海口的城市形象，改造已是势在必行。 31 为加速推进和规范旧城改造项目的开发建设，市政府确定了“统一规划、政府主导、市场运作、有序开发”的模式，先后制定出台了《海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决 定》、《海口市政府旧城改造安置拆迁补偿指导性意见》两大旧城改造政策，提出了“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的旧城改造十六字方针，采取“一级土地整理开发与二级房产综合开发分离”的运作模式，在“零收益”等系列优惠政策的原则下，逐步启动部分旧城区的改造工程。 值得期待的是，省委提出要把海口建设成为全国最精最美的省会城市，海口市委、市政府也已表示要举全市之力，力争在 5 年内完成海口旧城改造任务。 旧城改造将是海口未来五年城市建设和房地产开发的重中之重工作。 新一届海口市委、市政府 为 加快旧城改造工作步伐， 借鉴沈阳、南京、成都、合肥等地的成功经验，彻底改变过去旧城改造单靠政府支持、企业运作的模式为 “ 政府主导，让利于民 ” 模式，由市、区两级政府主导动迁、补偿、安置工作，防止由企业运作时发生与居民利益的博弈行为，更多地让利于民。 率先 启动了作为旧城改造最难啃的玉沙村改造 工程。 从 20xx年 11 月 17 日 至 20xx年 1月 10 日 仅仅用了 50 余天 时间 ，总面积超过 约 40 万平方米的旧民房基本拆迁完毕。 高歌猛进的玉沙拆迁改造，不仅拉开了海口 5 年旧城改造的大幕，也 32 为海口旧城改造摸索出了一条已初步被证明为确实有效可行的新路子，积累了宝贵 的经验。 玉沙村改造的方向是海口最有特色、最具人气和繁华度的 RBD（休闲商务区），是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区。 接着 海口市城市发展有限公司引进深圳鸿洲置业集团有限公司投资 19 亿元， 完成廖 海甸溪北岸东段 522 亩旧城改造项目。 海甸溪北岸，位于海甸岛最南端，与长堤路隔河相望，全长 2840。