杭州桐庐春江大奇山居项目策划报告(编辑修改稿)

杭州桐庐春江大奇山居项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

配套） 这几个诉求点，是我们经过市场调查和分析后得出的。 我们觉得这四个诉求点能很好地与其他几个房产项目区分，并且也可以很好地传达本案的几大优势。 在后面的内容中，我们将分别根据以上的诉求点为本案策划一系列的广告宣传品。 三、劣势分析（问题点）及解决建议 广告策 划是发现问题，解决问题的过程。 世界上不存在绝对完美的项目，一个项目运作得是否成功，最大程度上决定于它的运作者是否能寻找出它的问题，并妥善地解决问题。 广告公司之所以能承担这项工作，是因为从一般意义上来说，它是作为局外人存在的。 “不知庐山真面目，只缘生在此山中”，所以，作为旁观者的广告公司更能发现问题，并以其工作经验来寻求解决问题的途径。 在接到一个项目的时候，处于一种职业的敏感，我们除了发现它的优势之外，更多地我们会去寻找它的问题点。 在面对春江大奇山居的时候也一样。 问题点一：缺乏楼盘包装 本案应该是桐庐 最高档的住宅物业。 然而却没有与之相匹配的包装。 好的包装和宣传，有助于吸引消费者的眼球，使其更好、更全面地认识和了解产品，增加产品被选择的机会。 （一）下面我们就将为您介绍酒香也怕巷子深的案例。 ●灵隐商业旅游中心 从 1994 年开始销售的灵隐商业旅游中心，经过几年的销售并未取得理想的效果。 直到 20xx 年，整个商业中心出了一幢一楼给了绍兴，其他四幢楼共售了不到 30个铺位，还有 300个左右的铺位。 这个案子像是一块难啃的骨头放在了我们的面前。 我们首先对这个项目及目标受众进行了客观的分析。 在广告策略建议中，我们提出 “广告无法直接促销”。 在这个案子中这是十分明确的，在这里广告只能达到吸引人们来招商中心看一看，提高项目知名度及创造一个新投资热点的氛围的目的。 因此，灵隐商业中心的广告，任何情感的诉求都是无谓的，任何不切实际的花哨的创意都是可笑的。 在这种情况下，我们建议将大量的精力与工作重点，放在市场调查和资料收集分析上，广告吸引人们的注意力，而所有的广告资料则以煽动力极强的语言，详尽有力的数据分析，只说明一个主题：灵隐商业中心，是你赚钱的一个良机。 对于这个案子我们采用的方法是老土的： 首先，我们搞了一套新的 VI。 第二 方法，是在市中心开了一个销售处，销售处在万安城市花园门口，目的是接待一些犹豫不定，或只想了解一下，看一看的人们，我们的意思是，花几十万就当是个广告牌。 第三个方法就是广告了。 我们拍了一个很有特色的无声广告，达到了无声胜有声的效果。 我们还设计制作了一个宣传册，这是我们的策略精髓，非常清楚地说出了所有人要租买商铺的原因： 是未来发展。 国务院批准将此地规划为“灵隐大景区”成为全球最具佛教文化特色的风景区，前途无可限量。 是人气。 每年游客逾千万。 是本身现代化及店多庞市的优势。 我们所有的宣传口号以此为蓝本，紧紧抓 住了各类投资人、生 意人的心，所有广告没有花哨，没有看不懂的“品味”，只有想客户所想，说出他们的需求，回答他们的疑问。 令人砰然心动。 这个案例告诉我们，其实广告就像一个女人对自己的形象定位，不是追求所谓的流行才是好的，只有适合你的才是最好的。 （二）我们对于本案广告包装的一些想法。 包装项目 ： （ 1）、 VI系统； 应用于各类平面、动态宣传用品中，起到统一视觉形象，提升品牌影响力的作用。 VI 系统的设计涉及产品标志、办公用品、办公区指示牌等方方面面，根据不同的产品和企业，还会有所延伸。 （ 2） 、标准楼书； 楼书包含楼盘的各项主要信息，以及楼盘理念的传达。 相对于一般的宣传页，楼书的信息更为全面，装帧更为精致，一般是限量赠送的。 （ 3）、辅助折页或单页； 折业和单页是楼盘用作宣传的主要产品。 主要用于平时售楼中心的发送和房交会等大型促销活动期间的发送。 折页和单 页成本较低，信息量又相对完整，因此，为广大的房地产公司所采用。 （ 4）、售楼中心整体形象； 售楼中心的装修必须与楼盘的整体定位相符合，充分应用 VI系统，表现统一专业的形象。 售楼中心是面对消费者的第一线，它的形象会直 接影响消费者对楼盘的印象。 （ 5）、售楼人员专业形象统一。 我们前面已经提到了售楼人员的素质问题是如今桐庐乃至杭州房地产业所面对的一个公共性的问题。 因此，我们建议：在对售楼人员形象进行统一的同时，要对其进行相应的专业 培训。 平面系列提案：（加平面整版广告） 电视广告系列提案：（加电视广告脚本） 问题点二：杭州市场的开拓 现在杭州市场上有很多来自周边地区的别墅，其中也不乏一些知名公司的产品。 要在这些产品中脱颖而出。 我们必须挖掘出产品的与众不同之处。 （一）针对性的强调； 作为度假别墅 类的产品有一定的市场，但非常有限。 以高端市场客户为主，因此开发必须有针对性，以吸引这类客户的注意。 能吸引这类人购买无非有几个卖点： 投资前景； 在市道不怎么景气的今天，人们在消费上更加精打细算。 除了考 虑到自用之外，很多人会考虑今后脱手的问题。 因此，我们在产品的开发上必须寻求增值点。 旅游度假； 一部分消费者购买本案这类房产是用于度假休闲。 因此，在品牌包装和产品开发上我们应该强调这项功能。 本案周边有两个非常著名的休闲度假项目，这是非常好的炒作点。 尤其是大奇山休闲度假区，正处于大发展的阶段，红楼集团的投 资能给大奇山带来更好的明天。 我们的建议： 关于度假别墅的开发我们有过一次成功的尝试。 就是千岛湖凤凰度假村。 千岛湖凤凰度假村，与本案有一定的相似之处。 两者都位于著名的风景旅游区。 但不同的是本案比凤凰度假村更适合居住，配套更为完善。 如果单纯作为别墅类物业出售，凤凰度假村的结局是可想而知的，任何人都不会愿意住在一个孤岛上体会鲁滨逊的漂流生活。 因此，我们为凤凰度假村设计了一个别出心裁的方案。 那就是将每个别墅分割为若干间的度假屋，用以出售，这样就降低了总价，也意味着降低了投资者的风险。 投资者购买了度假屋之后交 给凤凰的物业公司统一管理，用以出租，投资者只需坐享其成地收取租金。 由于合理的价格和完善的委托出租的体系，凤凰休闲度假村的销售取得了成功。 对于本案我们不会完全地将凤凰的经验加以移植。 但是我们建议将部分滞销的单体别墅或排屋拿出来进行分割，以降低投资风险。 如分割出的每间度假屋为 30方，每平方米均价为 3000那么： 销售价格。