房地产置业顾问培训讲义(编辑修改稿)

房地产置业顾问培训讲义(编辑修改稿)内容摘要：

用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 通常把总平面图上的标高，全部推算成绝对标高。 根据标高可以看出地势坡向、水流方向、并可计算出施工中土方填挖数量。 用玫瑰图表示总平面范围内整体朝向等。 表明绿化布置情况，如哪些是草坪、树丛、乔木、松墙等；标明花坛、小品、桌、凳、栏杆等各种物体的具体位置、尺寸、做法及建造要求和建材说明。 五、建筑平面施工图的阅读 （一）建筑平面图的用途： 可以表明建筑物各个单元的平面布置情况，户型情况。 如各套住宅（房间）面积的大小、平面形状、平面组合、采光通风 、功能组合等。 作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。 （二）建筑平面图的基本内容 表明建筑物的平面形状，内部各房间平面组合排列情况（名称、净面积），以及建筑朝向。 （首层平面图旁画指北针） 标明门窗等构件的具体位置，门的开启方向。 表明外形和内部平面主要尺寸。 外包尺寸：建筑物的总长度和总宽度。 中间是轴线尺寸，表示开间和进深。 轴线中间的称为细部尺寸；表示门、窗、洞口、墙的面宽及墙垛等细部尺寸。 局部尺寸标注还有首层平面外围部位的室外台阶、花池、散 水、门廊等。 平面内部还要标注内墙墙厚，门窗洞口尺寸等。 标明建筑剖面图的剖切位置，详图的索引位置等。 六、建筑剖面施工图的阅读 （一）建筑剖面图的用途 建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式，高度尺寸及内部上下分层的情况。 （二）建筑剖面图的基本内容 表明建筑物竖向空间的布置情况。 表明建筑物被剖切到部位的高度，各层梁板的具体位置以及和墙、柱的关系，屋顶结构形式等。 表明在此剖面内垂直方向室内、外各部位构造尺寸。 如室内净高、楼层结构、楼面构造及各层厚度尺寸。 室内地面、楼顶棚、墙裙、屋面等 内装修做法。 作业题 施工图包括哪些内容。 阅读时应注意哪些问题。 建筑总平面图有什么作用。 有哪些内容。 建筑平面图的作用与用途。 第二节 常用的建筑材料 建筑材料是建筑物的物质基础，它的性质、质量、品种和价格等直接关系到建筑物的结构形式，建筑功能质量和建筑造价。 建筑材料的分类： 一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第三节 建筑与建筑构造 一、建筑概述 建筑既表示建筑工程的建造活动，同时又表示这种活动的成果 —— 建筑物。 （一）建筑的分类 按建筑的使用性质 ，城市建筑可分为工业建筑和民用建筑。 按建筑结构使用材料、可分为： （ 1）砖混结构建筑； （ 2）钢筋混凝土结构建筑； （ 3）钢筋结构建筑。 按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。 （二）房屋的组成及其作用 构成建筑物的主要部分均由基础、墙体或柱、楼地层、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。 此外、一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、散水以及其他各种配件和装饰部分等。 二、建筑设计 房产销售业绩的好坏，建筑物本身的设计占有很大因素。 受欢迎的住宅商品房在设计上往往有以下三个基本特征。 （一） 每个房间的大小形状合适，功能安置得当。 （二）每一套房屋的各房间之间搭配合理，布局科学。 实践中，总结出以下基本原则： 起居室中的餐厅部分应该与厨房相连，客厅部分则应该与阳台相接。 正门的设置应有一个玄关，以避免一打开房门，外面将您的家居一览无余。 一个好厅房至少应该有两面相临的墙是没有门的，因为这样稳定性好，而且便于家具的放置。 此外，好的布局还表现在与厨房相连的餐厅和与阳台相连的客厅分而不离，相互的空间在不同的时间段可以彼此借用， 增加实际的使用面积。 同时，餐厅和客厅之间的无形分割线最好 就是正门与各房间的房门之间的连线，以避免走道的另外设置，在客观上造成实际利用面积的下降。 （三）整栋楼房平面、立面简洁实用，得房率高而合理。 第二课 建筑与规划 第一节 建筑规划 一、总体规划 前期规划：城市规划、市政规划配套、建筑设计与城市规划结合。 建筑规划设计： 小区总体规划：包括安排楼宇栋数、层数、户数、楼宇朝向、布局以及建筑风格等； 户型设计：楼宇单体的平面形式、层高、房间内部间隔、户型面积比例等。 朝向与景观： 朝向是采光、通风的需要 太重朝向则摈弃了 建筑的审美价值 注重景观是引导项目开发的重要思路 景观为主，兼顾朝向 流行的朝向： 多层行列式住宅：南北朝向 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 多层围合式住宅：无固定朝向 高层点式住宅：多种朝向 高层点式住宅，跃式、蝶翅式户型或其他特殊户型平面：南北朝向或朝向某一景观 多层、小高层、高层住宅混合区：无统一朝向 楼宇布局：行列式、围合式 主要布局：行列式、围合式 其他布局 ：层叠式、错列式、混合式（由行列式、围合式演变而来） 建筑设计： 生活模式：普通居家式、 5＋ 2 模式、旅游度假模式等 建筑风格：欧陆风格、岭南风格、地中海式风格、澳洲风格、新加坡风格、新古典主义风格、后现代主义风格、江南园林风格、其他风格等； ：楼体建筑形式：点式塔楼、板式排楼。 环境规划和景观 交通规划 配套设施 二、户型设计 功能分区：公私分区、干湿分区、动静分区、主次分区、洁污分区等； 功能实用性方面：厅房方正好用，客厅、餐厅严格分开，卧室集中于内侧，户型间隔流畅、通透、空间领域感强； 户型平面布局：“米”字型平面、“井”字型平面、“十”字型平面、蝶（翅）型平面等； 户型格局：常用户型、复式（跃式）户型、错式户型（二、三错）、错跃户型、夹层户型等。 三、细部处理 车库和停车位； 住宅区大门、单元入户门、入户大堂； 电梯和电梯厅； 窗户和阳台； 屋顶及形式； 外立面：空调位、管道、立面、色彩等。 第二节 住宅小区规划 一、住宅区的组成 （一）住宅区的类型与规模 居住区：是一个城市中住房集中，并设有一定数量 及相应规模的公共设施和公用设施的地区；是一个在一定地域范围内为居民提供居住、休息和日常生活服务的社区。 居住小区：指由城市道路或自然线划分的，具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段。 其内设有整套满足居民日常生活需要的基层服务设施和公共绿地。 居住组团：指由若干栋住宅组合而成的，并不为小区道路穿越的地块，内设为居室服务的最基本的管理服务设施和庭院。 （二）居住区物质系统。 住宅区一般均由以下四大系统组成。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 住宅与住宅用地。 道路交通设施与道路停车用地。 公共建筑与公共服务设施用地。 绿地与户外活动场地。 三、居住区的规划结构 （一）居住密度 人均用地：人均住宅区用地 =住宅区总用地 /住宅区总人口（平方米 /人）。 建筑密度：住宅区建筑密度 =住宅区总建筑基底面积 /住宅区总用地面积（ %）。 容积率：住宅区容积 =住宅区总建筑面积 /住宅区总用地面积。 （二）设施布局 主要为： 公共服务设施。 教育设施。 绿地。 户外活动场地。 道路 停车设施等。 三、户外环境景观 （一）软质景观 绿化用地与绿地。 绿地的作用与规划设计。 使用功能：指具有可活动性，如运动、散 步、休闲等。 生态功能：指具有生态平衡，水土保持、气候调节的作用。 景观功能：包括可观赏性与美化环境。 （二）硬质景观 （三）水体 四、名词解释 建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置的界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。 建筑面积：指各建筑物每层外墙线的水平投影面之和。 层高在 米以下的技术层不计算建筑面积。 建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。 使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。 可兼容性：指经规划部门的批准，建设项目可以兼容的有别于其使用 性质的其他性质的建设工程。 容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。 地下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。 建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。 绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于 2 米的土地。 公摊面积：套内建筑面积与套内使用面积之差。 作业题 什么样的户型属于好户型。 楼体建筑形式有哪几种。 常用的是哪一种。 何谓建筑用地面积、建 筑面积、套内面积、容积率、建筑覆盖率、绿地面积。 建筑面积与套内面积有何关系，容积率有何作用。 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 公摊面积越大，得房率高或是低。 名词解释：建筑面积、套内面积、公摊面积、容积率、建筑覆盖率、绿地面积 第三章 房地产营销策略与广告 第一课 房地产营销基础知识 营 销：产品从设计到生产、销售等各个环节的经营活动综合行为的整体过程。 房地产营销：房地产企业为适应和满足消费者的需求，以市场为导向， 正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行的经营活动的整体过程。 房地产营销的基本内容：市场调查、产品策略、价格策略、广告策略、营销企划。 第一节 房地产市场调研 一、什么是房地产市场调研 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考建议。 （一）点 —— 单个楼盘 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 本文档是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 对单个楼盘 进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下四大项： 产品分析 第一部分：分析楼盘的地理位置。 楼盘所处的区域历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等） 交通状况（公交、地铁、高架，省市级公路等） 公共配套设施（水、电、气等市政配套、公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等） 人文环境 第二部分：是分析具 体产品。 ◎ 楼盘的指标和参数：包括用地大小，总建筑面积、格局配比、建筑用材、公共设施和施工进度等。 价格组合 楼盘的价格组合主要包括：产品单价，总价和付款方式。 市场中，往往有许多价格方面的促。