房地产与房地产价值(编辑修改稿)

房地产与房地产价值(编辑修改稿)内容摘要：

产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂等。 按经营使用方式划分 —— 4类： —— 销售的房地产 —— 出租的房地产 —— 营业的房地产 —— 自用的房地产 北京大学经济学院 四、房地产估价的概念 房地产估价的称呼 美国 :Real Estate Appraisal 英国 :Property Valuation 日本、韩国、中国台湾 :不动产鉴定（估价） 中国香港 :物业估价 中国大陆 :房地产评估、房地产价值评估、房地产价格评估、房地产估价 北京大学经济学院 四、房地产估价的概念 房地产估价的定义 房地产估价的核心是为特定目的对特定的房地产（或房地产权益）在特定时点的客观合理价格或价值的测算和判定。 为了提高准确性，保证其客观公正，要求从事测算和判定的必须是专业的估价人员，同时要遵循一些原则、按照一定程序、采用科学的方法。 房地产估价 的准确定义是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选择适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。 北京大学经济学院 四、房地产估价的概念 房地产估价的关键术语  专业估价人员 — 房地产估价师执业资格、房地产估价员从业资格  估价目的  估价原则  估价程序  估价方法  估价时点  房地产价格影响因素  客观合理价格的测算和判定 北京大学经济学院 四、房地产估价的概念 房地产估价的必要性 房地产买卖、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产保险和损害赔偿的需要 房地产税收的需要 房地产征收、征用的需要 解决房地产纠纷的需要 企业发生有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其他方面的需要 北京大学经济学院 五、房地产价格 什么是房地产价格。  对什么是价格，有许多定义和解释，其中最典型的是下列两种： • （ 1）价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。 （现象） • （ 2）价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。 （本质）  我们对房地产价格的定义： 房地产价格是和平地 获得他人的房地产所必须付出的代价。 北京大学经济学院 五、房地产价格 房地产为什么有价格。 房地产有价格与其他任何物品有价格一样，需要具 备如下 3个条件： ① 有用性 —— 是指物品能够满足人们的某种需要 ； ② 稀缺性 —— 是指物品的数量没有多到使每个人都能随心所欲地得到它； ③ 有效需求 —— 是指对物品的有支付能力支持的需要 —— 不但愿意购买而且有能力购买。 房地产价格高低是由什么决定的。  （ 1）生产费用价值论：成本决定论。  （ 2）效用价值论。  （ 3）供求理论： 北京大学经济学院 五、房地产价格 房地产价格与一般物品价格有何异同。 （ 1）相同点： 都是价格，货币表示； 受供求影响，波动性 按质定价 （ 2）不同点：  房地产价格受区位的影响很大；  房地产价格实质上是房地产权益的价格；  房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；  房地产价格是在长期考虑下形成的；  房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 使用价值和交换价值  价值一词的含义极广，如历史价值、艺术价值、学术价值、 “ 人生的价值是什么 ” 中的 “ 价值 ” ，等等。  在房地产估价中，所涉及的价值是经济学范畴的价值。 在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。  一种商品的 使用价值 ，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；  交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值；  在房地产估价中一般所说的价值，也是指交换价值。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 投资价值和市场价值  投资价值有两种含义，一是指值得投资。 例如人们在为某个项目或某项资产做广告宣传时，经常称其具有投资价值。 二是指从某个特定投资者的角度所衡量的价值。  这里所讲的投资价值的含义是指后者。 因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定投资者（如购买者）基于个人需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。 而该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型投资者（他代表了市场上大多数人的观点）的价值。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 原始价值、账面价值和市场价值  原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、交纳的有关税金等。 会计核算的历史成本原则，要求将原始价值作为资产的入账价值。  账面价值又称账面净值、折余价值，是一项资产的原始价值减去已提折旧后的余额。  市场价值是一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把它拿到市场上去交易，它最可能实现的价格。  原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的推移而不断减少的，市场价值是随着时间的推移而上下波动的。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值  • 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中，交易双方实际达成交易 —— 买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。 成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。 • 理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类   市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。   理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。 理论价格并不是静止不变的。 一般来说， 成交价格 围绕着 市场价格 而上下波动， 市场价格 又围绕着 理论价格 而上下波动 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类   公开市场价值 是在下列交易条件下最可能实现的价格： • ①交易双方是自愿地进行交易的； • ②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化； • ③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象； • ④交易双方掌握必要的市场信息； • ⑤交易双方有较充裕的时间进行交易； • ⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。  可见，公开市场价值是估价对象在一系列假设条件下最可能的交易价格。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类   评估价值 又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的某种客观合理价格或价值进行测算和判定的结果。 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如通常将市场法求得的价格称为比准价格，将成本法求得的价格称为积算价格，将收益法求得的价格称为收益价格。  收益法求得的价格趋向于理论价格，市场法求得的价格趋向于市场价格。  当房地产市场处于正常状态时，市场法求得的价格应当与收益法求得的价格基本一致。 在房地产存在泡沫的情况下，市场法求得的价格会大大高于收益法求得的价格。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类  市场调节价、政府指导价和政府定价  市场调节价 是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 对于实行市场调节价的房地产，由于经营者可以自主确定价格，所以，估价应依据市场供求状况进行。  政府指导价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。  政府定价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 对于实行政府定价的房地产，由于经营者应执行政府定价，所以，估价结果应以政府定价为准。 如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。  政府对价格的干预，还有 最高限价 和 最低限价 、 规定成本构成或利润率 等。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类  基准地价、标定地价和房屋重置价格  基准地价 《 城镇土地估价规程 (试行 )》 的定义是： “ 对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 ”  城市基准地价 是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。  标定地价 是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块在某一时期的价格  房屋重置价格 应是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金，加上应得的利润。 实际估价中求取估价对象房屋或建筑物的价格，可以通过这种房屋重置价格的比较修正来求取。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类  土地价格、建筑物价格和房地价格  土地价格 简称地价，如果是一块元建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。 • 同一块土地，“生熟”程度不同，会有不同的价格。 土地的“生熟”程度主要有 5种：①未征用补偿的农地。 取得该土地后还需要支付征地补偿费。 ②已征用补偿但未做“三通一平”或以上开发的土地。 ③已做“三通一平”或以上开发的土地，如已做“七通一平”的土地。 ④在现有城区内有待拆迁建筑物的土地。 取得该土地后还需要支付拆迁补偿安置费。 ⑤已做拆迁补偿安置的城市空地。 • 有时根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有 生地价格、毛地价格、熟地价格 之说。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类  土地价格、建筑物价格和房地价格  建筑物价格 是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 人们平常所说的房价，例如购买一套商品住房的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格，与这里所说的建筑物价格的内涵不同。  房地价格 又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 • 对于同一宗房地产而言，有：①房地价格＝土地价格 +建筑物价格；②土地价格 =房地价格一建筑物价格；③建筑物价格＝房地价格一土地价格。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 总价格、单位价格和楼面地价 总价格 简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 单位价格 简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，建筑物单价通常是指单位建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积等）的建筑物价格，房地产单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。 房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价是一种特殊的土地单价，是指单位建筑物面积的土地价格，通常是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价 =土地总价 /总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： 楼面地价 =土地单价 /容积率 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 所有权价格、使用权价格和其他权益的价格  所有权价格、使用权价格和其他权益的价格是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。 同一宗房地产、交易或评估的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如租赁权、典权、空间利用权；交易或评估的所有权或使用权还可能附带有租约，设定了抵押权、典权、地役权；另外，该所有权或使用权还可能受到政府政策的限制，存在纠纷或被法院查封等。 北京大学经济学院 六、房地产价值和价格的种类 所有权价格、使用权价格和其。