商业地产营销报告总结(编辑修改稿)

商业地产营销报告总结(编辑修改稿)内容摘要：

鄂尔多斯商业物业开发进入快速发展的时期，近两年投入使用的 商服物业面积达10 多万平米，商业物业正以惊人的速度在增长 ◆ 近期一些项目的经营失利，给投资者和经营户留下阴影 大兴购物公园的持续低迷，民生广场步行街的精神不振，使开发商遭遇了诚信危机，投资者和经营户对于再开发的商服物业，存在一些抵触心理。 ◆ 城市规划向南、向西方向发展，分流了意向投资者的目光 铁西开发区和新政府区域作为市政规划的重点，使很多投资者看好了新区物业的发展和升值的空间，导致部分投资客分流。 ◆常年严寒的气温，施工期较短，对项目规划及工期进程要求严格 一年五个月的寒冷气温，真正的施工期较 短，同时对项目在规划上的合理性及工期进程要求更加严格。 ◆项目拆迁问题悬而未解，影响项目开发工程进度 [威胁规避 ] 选择有效的传播途径及创新手法 打造商业典范，规范商业市场 先发制人抢市场，标新立异占市场 三、项目市场定位 （一）项目属性定位 集购物 、休闲、娱乐、餐饮 于一体 的一站式体验休闲购物中心 （二）项目品质定位 新 商 机： 新购物方式，新生活理念，新商业机会 新消费观念： 买质量，买品牌，买服务，买环境，买快乐 新物业管理： 管理 全新体验空间，服务成就心理惯性 体验式商业： 满足多层面、 立体的购物需求 四、项目产品定位 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 15 （一） 物业形态定位 一个集室内步行街与综合卖场为一体的大型室内购物综合体。 （二） 产品功能定位 鄂尔多斯首席集购物 、休闲、娱乐、餐饮 于一体的一站式体验休闲购物中心 （三） 产品形态定位 产品功能 产品形态 产品特征 备 注 购物、娱乐、餐饮 室内步行街 铺位开间大、通道宽、明亮 层高 米 独立商铺、敞开式展销区 大型餐饮、娱乐广场 四层 家电、家居、数码专业市场 二、三层（综合百货） 综合百货 一层 大型超市 负一层 项目配套 休闲广场、 主题广场、景观绿化、休闲椅、儿童娱乐城、景观街等 （四） 产品经营定位  经营定位： 一个集大型品牌超市、品牌主题卖场、中高档 服装鞋帽综合百货、特色餐饮、大型休闲娱乐等为一体的综合型经营场所。  消费定位： 以经营中高档及品牌商品为主。  投资定位： 东胜区本地投资客和周边旗县投资客以及部分异地投资客。 五、项目业态定位 楼层区域 业态功能 经营业态 负一层 大型零售超市 食品及日常消耗品 一层 外铺精品街 品牌名店 品牌专卖店 A 区 服饰精品区 国际一线品牌服饰、珠宝首饰、钟表 眼镜精品区 B 区 美容天地 美容护肤品、工艺礼品皮具箱包 C 区 男女鞋区 皮鞋、休闲鞋、运动鞋 二层 A 区 淑女名媛馆 精品女装、女士晚装 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 16 B 区 绅士名流馆 精品男装、 C 区 家居生活馆 女士内衣、饰品床上用品、家居用品 三层 A 区 流行时尚馆 时尚女装、休闲装 B 区 儿童、运动天地 童装、儿童玩具、运动器械、运动装 敞开式展销区 品牌家电商场 数码广场 家用电器城、手机数码城 四层 A 区 美食城 美食餐饮、酒楼 B 区 娱乐城 咖啡、酒吧、 KTV C 区 休闲城 网吧、溜冰场、台球、电玩、健身厅、 桑拿、 洗浴 注：以上业态为项目初步业态定位，具体业态划分详见业态分布图。 六、项目形象定位 [项目核心形象提炼 ] —— 新天地休闲购物中心 —— 商业新名片魅力新天地 [项目整合推广提炼 ] —— 新天地休闲购物中心 —— 购物升级版休闲新天地  现代时尚体验乐园商业王国 —— 现代时尚的体验式购物中心  现代购物中心建设理念北国风光商业风情 —— 现代化、民族化、精品化的新天地休闲购物中心 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 17  鄂尔多斯商业 1 号 —— 东胜区城市形象的“商业名片”  鄂尔多斯习惯心理前驱消费场所 —— 倡导人性化、体验化创新消费 ,驱 动习惯购物心理  驻内蒙乾坤 ,推八旗商潮 —— 挥动民间投资利器 ,打造商业财富 “ 管道 ”  鄂尔多斯 商业中心区标志性商业广场典范 —— 首创室内步行街经典 ,独一无二的立体商业规划设计  鄂尔多斯 商业中心区最具投资价值的 —— 商业旺区升值黄金铺王 七、项目客户定位 以 鄂尔多斯 目前的经济发展现状和形势，其消费市场表现出来的为区域性特点，结合前期市场调查（及本次市场补充调研）、客户深度访谈及我司操作类似商业项目的经验判断，本项目未来目标客户（投资客、经营客、消费者）将呈现以鄂尔多斯东胜区为主，辐射周边区域为辅的区域特征。 （一）鄂市主要社会阶层目标客户职业特征分析 鄂尔多斯目标客户主要 行业从业人员收入分析 职 业 年平均人数 年劳动报酬范围 平均每月劳动报酬 ` 教育 3959 人 22438 元 1869 元 制造业 20202 人 13003 元 1350 元 银行证券保险 1603 人 23774 元 2800 元 交通运输、电信 1841 人 15679 元 1800 元 政府机构 6684 人 23484 元 2300 元 建筑房地产 1685/236 人 14237/24000 元 2800 元 工矿企业 2056 人 12337 元 3500 元 商业经营服务业 1869 人 18724 2350 元  私营企业主 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 18 2020中国最发达县域经济百强 、 县 (市 )发展活力 100强 ,快速发展的非公有制经济为东胜经济发展唱起了主角，私营企业主 “ 挑起大梁 ” ,实力可见一斑。  公务员及银行证券、医院学校群体 此类群体数量较大，此类人士在 鄂尔多斯 工作时间较长，经济收入稳定，有较好的经济基础，特别看好东胜区商业中心发展前景，市场意识强，敢于投资。  企业管理层 鄂尔多斯 周边各类企业众多， 内蒙古伊泰煤炭股份有限公司 、 亿利科技实业股份有限公司 、内蒙古神华股份有限 公司、 内蒙古远兴天然碱股份有限公司 等俱为 鄂尔多斯市上市企业 ,实力雄厚 .企业内部中高级管理层 ,待遇极为丰厚 ,资金实力强。  经商者 随着经济的快速发展，各类大小商贩纷纷涌入，其中以服装、餐饮娱乐、服务业等行业为主。 从现售的一些楼盘来看，外来商贩也是这一区域的一大购房群体，此类群体的消费特点为：文化素质不高，在东胜居住多年，对当地经济发展很有信心 ,也确实在近年的经济发展中积累了一定的经济基础 . （二）目标客户群定位 投资者分析 第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士 客户类型  大型企业的企业主；  经济相当富裕， 具丰富积蓄，以投资置业作为保值、增值的专业投资人；  中小型私企老板、有一定经营规模的个体商户；  私营矿主 投资心理分析  此类富裕人士在鄂尔多斯为数不少。 近年鄂市中高档轿车数量直线增多，也证明了随着鄂市经济高速发展而完成自身财富实现的成功人士较多。  以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。 故此该客户群多为选购首层街铺或底铺，购铺预算相对较多，多至过百万甚至上千万不等；  首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。 对返租回报等促销措施的需求不太高。 本项目的 沿街商铺，吸引的就是此类客户。 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 19 第二类：具有稳定的收入来源，经济基础扎实，收入丰厚 客户类型  在大型企业公司或事业单位，年收入 10 万以上的高层管理人士；  中小型私企老板、有一定经营规模个体商户；  在鄂尔多斯掘到头金，并看好东胜发展的外地人士；  拥有相当积蓄的企事业机关中高层干部； 投资心理分析  以上人士主要是从事专业性较强的工作，拥有稳定的收入来源，该类人士对投资回报的金融意识较强，并十分关注投资的利益点，对返租回报有迫切需求。  该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼 层。 第三类：经济富裕的本地居民 客户类型  拥有家族生意，以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者；  各旗政府干部，经济富裕，具丰富积蓄，拥有相当资产及物业；  东胜当地居民，经济基础良好，拥有一定资产及物业。 投资心理分析  当地居民随着城市的发展建设，继而土地出让而获利甚丰；  并且享有政府的福利补贴，收入稳定，  多具良好投资意识，较具投资经验，对于优质物业将会有相当的兴趣。 第四类：经济基础一般，但有较稳定收入一定积蓄工薪阶层或中小型个体户 客户类型  在各企事业单位担任中层管理职务之中青年主力军；  在外地 谋求发展的鄂尔多斯本地人；  拥有一定积蓄，从各企事业单位要职退居二线人士；  由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。 购买心理分析  以上客户的资金积累及来源不象前几类客户群般丰厚，多会选购较高楼层、小面积、投资总额小的商铺； 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 20  该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素，其次才考虑商铺位置和客流量等因素，其购铺预算大多在 20 万左右，对回报率较为敏感。 经营类目标客户分析 客户类型：  因城市改造或道路整改，原街铺被拆的商户；  在附近大型商服（如大兴购物公园）整体经营情况不善而转移阵地的商户；  有定向需要购铺 经营的大中型商户。  有开设门市部需要和固定资产投资取向的大型企业。 购买心理：  该类客户对欲购商铺的位置、价格、付款方式等非常注重。  因为熟悉该区域，且投资意识较浓是消化本项目的重心所在，营销策略应该根据这类人的消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力制定销售策略、广告推广计划以及活动的安排。 （二）目标客户群预测 区域识别  鄂尔多斯 东胜区城区投资客  鄂尔多斯 旗县投资客  鄂尔多斯 周边县（市）投资客  在外经商务工的东胜人  在 鄂尔多斯 东胜经商的外地人  看好鄂市发展前景有意进入鄂市发展的外地人 投资态度  追求商业升值空间  自我创业，追求成功的自我满足感  以政府政策及行为导向  本物业高标准规划的综合素质（硬件）及服务  消费有浮夸跟风之气，但对投资持理性态度  一次性付款的轻松付款方式 目标客户预测 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 网友 （ 洪枫 ） 倾情为您奉献， ： 332985688，个人主页 21  鄂尔多斯东胜区城区投资客„„„„„„„„„„约 55%— 60%  鄂尔多斯下属旗县投资客„„„„„„„„„„„约 15%— 20%  鄂尔多斯周边县（市）投资客 „„„„„„„„ 约 10%  在外经商务工的鄂尔多斯人„„„„„„„„„„约 5%  在鄂尔多斯东胜经商的外地人„„„„„„„„„约 10%  看好鄂市发展前景有意进入鄂市 发展 的外地人 „ 约 5% 八、项目价格定位 （一）项目租 /售价格定位的相关因素 价格与项目自身品质、目标客户群、市场环境等有着密切的关系，在价格的制定中以下几方面是首要考虑因素：  项目自身的综合定位  项目地理位置、区位特征  区域市场的供求状况  区域市场租售价格水平  区域租赁市场状况  客户群的定位及客户的心理接受程度  项目自身的客观条件及品质特征  项目的包装  宣传推广广度 （二）项目租 /售价格定位策略 影响人们投资商服物业的主要因素有地段、价格及后期经营管理保障。 超过投资者预期的价格往往是阻碍或延缓人们投资购 铺的重要原因，因此，为了迅速赢得市场，发展商在价格定位上要保持良好的心。