嘉兴南湖新区房地产发展潜力研究报告(编辑修改稿)

嘉兴南湖新区房地产发展潜力研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

际能达到的程度 非常完善 比较完善 有较大改进 投资环境预期：人口、科教文卫、自然环境将与预期差距最小 Page 20 治安状况土地成本劳动力成本引进的项目自然环境和景观金融服务设施医疗教育文化体育设施日常生活配套设施及服务优惠政策商业氛围和配套设施市政配套地区消费水平和消费结构人口规模和结构地区经济发展状况政府效率和服务态度产业导向政府规划设计交通便利程度地理位置3 . 5 03 . 7 03 . 9 04 . 1 04 . 3 04 . 5 04 . 7 04 . 9 00 . 4 5 0 . 5 0 0 . 5 5 0 . 6 0 0 . 6 5 0 . 7 0 0 . 7 5 0 . 8 0 0 . 8 5期望落差重要性投资环境中配套、土地成本、消费水平及政府效率亟需改进 Page 21 交通条件 治安状况 教育条件日常生活配套设施及服务工业污染程度医疗条件和设施 自然环境和景观居住人口素质 政府规划设计文化设施政府效率和服务态度体育休闲设施市政配套商业氛围和配套设施工作与发展机会金融服务设施 居住人口数量期望能达到的程度 估计能达到的程度图：居民认为区域发展要素期望和实际能达到的程度 非常完善 比较完善 有较大改进 居住环境预期：规划设计、文化设施、人口数量与期望差距最小 Page 22 政府规划设计政府效率和服务态度市政配套交通条件日常生活配套设施及服务医疗条件和设施教育条件文化设施体育休闲设施商业氛围和配套设施金融服务设施自然环境和景观工业污染程度工作与发展机会居住人口数量 居住人口素质治安状况4 . 0 04 . 1 04 . 2 04 . 3 04 . 4 04 . 5 04 . 6 04 . 7 04 . 8 04 . 9 05 . 0 00 . 6 5 0 . 7 0 0 . 7 5 0 . 8 0 0 . 8 5 0 . 9 0 0 . 9 5期望落差重要程度居住环境中交通、教育、医疗、环境等亟待改进 Page 23 经常去 有时去 偶尔去 没去过图：居民最近一年去南湖新区的状况 图：投资者最近一年去南湖新区的状况 在受访居民中，主要是嘉兴市区的居民最近一年经常去南湖新区，同时有一半多嘉兴周边受访居民没去过南湖新区。 在表示知道并了解南湖新区的受访投资者中，也只有 30％左右的人经常去南湖新区。 作为一个新开发区域，南湖新区还要加强对外宣传和活动联系。 0 10 20 30 40 50 60经常去有时去偶尔去没去过嘉兴市区 嘉兴周边 总体％ 南湖新区仍需加大宣传 Page 24 南湖新区的开发建设不仅仅是一个地区的发展，它更应当作为一个城市营销的工作展开。 城市营销 增进市场吸引力 投资 /企业 /人力 /旅游 税收增加 生产性产业 发展 /集聚 完善基础设施 提升公共服务 消费性产业 发展 /集聚 居民收入增加 需求扩大 图：城市营销诱至产业发展的良性循环 把新区宣传上升为城市营销 Page 25 %%%%%上海报刊其它浙江（非嘉兴）报刊非浙江知名报刊本地报刊嘉兴居民了解南湖新区的主要渠道是电视及报刊：在电视方面，经常收看的电视台与了解南湖的电视台不一致，相关宣传投放到新闻类节目效果会比较好；在报纸方面，主要投放到当地主流报刊即可。 %%%%%%%%%%说不清房地产中介或咨询机构公共场合派送宣传资料广播电台互联网房展会大幅平面广告亲戚朋友介绍报刊电视中央台浙江省各台嘉兴本地台上海台其它经常收看的电台 了解南湖新区的电台新闻综合类娱乐综合类法制类体育类其它%%%%%都市快报禾城晚报钱江晚报嘉兴日报南湖晚报图 了解南湖新区信息的报刊 图 嘉兴居民报刊阅读习惯 针对主渠道选择媒体进行推广 图 嘉兴居民电视收看习惯 图 嘉兴居民电视收看内容 图 了解南湖新区的渠道 Page 26 政府推力 提升拉力 人气集聚 潜力 产业表现力 地区发展潜力的定义 规划导向 政府投入 信心指向 自然优势 区位优势 交通优势 文化优势 教育优势 人数 构成 房地产 商业 服务业 商贸物流 区域内力 投资环境 居住环境 宣传推广 政府效能 Page 27 生 理 需 求 安 全 需 求 社 交 需 求 尊 重 需 求 自我实现需求 人 常住人口 10万 产业人口 5万 学生人口 4万 旅游人口 6080万人次 经营人口 1万 吃 穿 住 行 生 老 病 交友 聚会 娱乐 表演 工作 培训 餐饮 商店 住房 交通 产业 文教 养老 医疗 会所、酒吧、公共场所 歌舞厅 /体育馆 剧院 强大的人气集聚力，未来充满活力的南湖人民生活圈 Page 28 建筑面积： 15万平方米 销售状况：还可以，一期都销了，二期还有30%，三期才开盘 客户结构：教师、公务员、医务人员等 建筑面积：近 70万平方米 均价： 48005200 销售状况：一期都卖完了，二期销售了一大半，三期刚开始销售 客户结构：电力局、核电厂、私营业主 格林小镇 澳洲花园 巴黎都市 一次规划，三期开发，而且三期的时间周期都比较短。 价格：一期定价，多层的是 3800，二期定价4500—4600，联体别墅一期 4800，现在已经卖到 7200，一期两期的联排都卖完了。 客户结构：公务员、教师和医生为主 品质楼盘聚集人气 南湖新区今后会在无形中就形成了一个高档的居住地，高层次的人会在这里聚集 现在所有住宅小区，建筑面积总和有 200万平米，按一套 100平米，一户三口算，就有 6万人 …… 还不算新增的小区 Page 29 教育资源带来人口 南湖新区丰富的教育资源带来 4万以上的人口 同济大学浙江学院，教职＋学生： 10000人。 高中园区内（不少于5所高中）：教职＋学生：约 8000人。 清华长三角研究院，中科院嘉兴应。