北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告(编辑修改稿)

北京市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目投资项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

57886%15平谷区3156232436%8昌平区5498440625%16密云县2972230029%整体平均报价2006年：6175元/m2 2005年：5502元/m2未来北京市普通商品住宅市场的供应量有望止跌回升，大量“”之前取得的建设用地即将入市。 另外《北京城市总体规划20042020》中规划的11个新城建设已经开始启动，这将进一步增加未来普通商品住宅的供应量。 而且“90平方米占70%以上”的政策已经明朗化，开发商的“观望期”将结束，这将使更多的普通商品住宅入市。 因此，预计未来北京普通商品住宅的供应量将有所增加。 随着城镇居民人均可支配收入的持续快速增长，消费者的购房承受能力增强，将在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。 众多年轻家庭因结婚而买房及城镇居民改善居住条件的市场需求依然旺盛。 另外，奥运会的日益临近以及首都效应也使得更多人在北京投资置业。 因此，预计未来普通商品住宅的需求仍较为旺盛。 虽然2007年普通商品住宅供应量可能会有所增加，但其市场需求仍然较为旺盛。 因此，预计2007年北京普通商品住宅的价格将继续上涨，但其涨幅将有所回落。 三、北京市公寓市场分析2006年政府针对房地产市场出台了一系列的宏观调控措施，如住房供应结构的调整、营业税免征期限的延长、首付款的提高、限制外资购房等，对公寓市场产生较大的影响：公寓需求明显减少，供应总量也有所下降；开发商对未来的预期提高，公寓的预售价格上涨幅度较大。 1．受宏观调控政策的影响，2006年新增公寓供应量有所减少。 2006年新增公寓准售面积约为686万平方米，与2005年（739万平方米）相比，%。 九部委《意见》对住房供应结构做出明确要求：“90平方米以下户型占70%以上”，该政策的出台，使得部分公寓项目受规划变更的影响，延迟入市；同时也使得部分开发商处于观望状态，影响了一些公寓项目的正常入市，从而使得2006年公寓供应总量有所减少。 另外，2006年北京市公寓市场供应在时间上集中在下半年，空间上集中在朝阳区和海淀区两个区，且近三分之二集中于四环以外地区，外扩趋势明显。 2．受政策等多方面因素影响，2006年北京公寓市场需求呈下降趋势，2006年影响北京市公寓市场需求的主要因素有：第一，营业税免征年限的延长，公寓银行贷款首付款比例的提高以及贷款利息的再次提高，抑制了投机投资需求和部分不合理需求；第二，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外资购房进行一定的限制，影响了部分外籍购房者的需求；第三，公寓价格上涨幅度较大，超过购房人的心理预期。 对于居住自用型的消费群体，国家出台的各种政策，影响了部分消费者的心理预期，使一些消费者产生观望的态度。 投资型消费者作为公寓市场的主要消费群体，对政策的变化较为敏感，受宏观政策的影响较大。 同时，公寓的租金保持平稳，收益并未上升，加上2006年证券基金市场的火爆，也吸引了部分资金流出房地产市场，从而导致对公寓需求的减少。 另外公寓存量较大，消费群体相对较小，保值增值的能力减弱，也是导致新增公寓市场需求下降的原因。 3． 2006年北京新增公寓项目的总体均价为12104元/平方米，相对于2005年（9968元/平方米）有较大幅度的上涨，%。 尽管2006年北京市公寓市场总体供需下降，但其价格依旧高涨，其主要原因在于公寓等高档住宅用地供应的减少，加大了开发商的预期。 公寓建筑质量以及环境的改善，公寓品质的上升，也导致了其价格的上涨。 预计未来北京市公寓市场供应将会保持相对平稳，分布依然集中，市场需求将有所减少，但下降幅度不会太大。 新增公寓市场预售价格将继续上涨，但涨幅将有所回落。 四、北京市写字楼市场分析1．2006年北京写字楼市场供应量大幅增加，同比增长约47%。 造成2006年供应量如此之大的原因，一是由于近几年国民经济平稳快速增长，越来越多的开发商对北京房地产市场发展形势持乐观态度，从而加大了房地产的开发力度；同时随着2008年奥运会的临近，开发商为保证项目赶在奥运会之前完工，也加快了写字楼项目的入市速度。 北京新增写字楼主要集中在北部的望京、亚奥商圈、上地等及其周边地区；东部的CBD商圈、东二环商圈等及其周边地区；西部的金融街及其周边地区。 而且写字楼供应不再在主力商圈扎堆，逐渐向边缘集团扩散。 2．2006年北京写字楼销售市场保持需求旺盛的态势。 据统计，2006年北京写字楼市场销售面积超过170万平方米，同比增长31%。 %，较05年下降2个百分点。 需求旺盛的主要原因有：受国民经济不断增长、人民币升值的影响，及北京2008年奥运会所带来的机遇，在京拓展业务发展的中外资企业越来越多，对于办公场所的空间需求逐渐增加，且房价持续上涨的形势促使很多企业选择购置自己的办公用房。 加之市工商局“第14号文”规定暂停为登记地址是民用住宅的企业办理营业执照，此“住宅禁商”令使北京住宅市场投资需求下滑，从而也为促进写字楼市场的需求增长起到重要作用。 3．写字楼市场售价上扬，租金稳中有升。 据统计，截止2006年12月，北京写字楼市场平均售价16789元/平方米（建筑面积报价），%；（建筑面积报价），%。 在2006年写字楼供应量大幅增加的情况下，其租售价格仍上涨，究其原因，主要还是由于市场需求旺盛。 另外，随着业主对写字楼产品品质要求的不断提高，2006年新增写字楼项目的档次、配套设施方面等都有一定程度的提高，甲级写字楼所占比重的增加也导致北京写字楼平均租售价格上涨。 未来北京市写字楼整体市场供应量将有所上涨，但新增写字楼供应将有所回落，写字楼投资需求相对旺盛，销售量将有所增加。 写字楼整体价格上升潜力不大，但甲级写字楼价格仍有突破空间，租金水平将保持稳定态势。 五、北京市商业房地产市场分析进入2006年，北京市商业房地产市场异常活跃，2006年成为商业房地产开业高峰年，超过100万平方米商业项目集体面市，为北京市商业市场注入了新的力量。 这些商业项目大多依托周边聚集的住宅项目，借助良好的交通、配套环境，发展前景广阔。 下面从供应、需求以及价格方面看一下北京市总体商业房地产市场状况。 1． 2006年北京市商业房地产市场总体供应面积约275万平方米，较2005年同期增加了37万平方米，%。 由于2006年国家对于住宅房地产市场的宏观调控，使得众多投资者将目光纷纷投向了商业房地产，从而造成商业房地产市场繁荣的景象，但随着2008年奥运会的临近，商业房地产市场逐渐饱和，纯商业用地、用房供求关系将向买方市场转变。 2006年北京市商业房地产供应量最高的区域为朝阳区，总供应面积约108万平方米，%，其次为海淀区，供应面积约39万平方米，%。 以上两个城区合计占到北京市商业房地产总供应量的60%左右。 2．商业房地产市场空置率较高，近几年需求接近饱和根据不完全统计数据显示，目前北京市在售的商业房地产项目超过三成处于空置状态。 究其原因，主要有以下四点：首先，北京商铺面积大量集中供应，同期招商，而作为需求方的零售商在短期内开店扩张计划未能达到与供应相匹配的高速度，因此造成阶段的供需失调，导致了一定面积商铺的空置；其次，诸多项目在设计时未考虑不同业态零售商的硬件需求特征，在后期招商时就难以成功，即使位置再为优越可能零售商也无法接受，因此就造成了空置现象；再次，随着外在消费需求的变动及更多竞争者的加入，使得诸多无法适应市场变化的商业项目被迫停业，因此造成空置；最后，投资者的不理性间接导致了空置率的产生。 随着2008年奥运的临近，商业房地产市场供应逐步到位，或者已接近饱和，投资商业房地产需慎重考虑。 3． 2006年北京市商业用房成交平均价格为24079元/平方米，城八区中东城区价格最高，达到32604元；远郊区县中，大兴的成交价格最高，达到了9148元。 与2005年比较，2006年每平方米销售价格上涨了5141元，同比增长27%。 这表明，北京市商业环境的发展改善及奥运经济的带动使投资者对商业房地产市场的信心加强，对市场价格起到了显著的推动作用。 另一方面，北京市2006年度土地供应计划中，将商服用地减至300公顷，以及商业发展白皮书对中心城区商业设施发展的限制，使得一些热点区域的高端商业物业更显稀缺，价格相应大幅上升。 虽然商业房地产仍处于开业高峰期，但随着商业房地产市场逐渐饱和，以及众多开业项目招商不利、经营惨淡，投资者对商业房地产投资将更加理性，预计未来销售价格不会出现大幅攀升。 从供应结构来看，商业将出现两极分化现象，向着综合性商业和区域商业中心发展。 另外，随着商业项目大量投入市场，商业空置率将继续增加。 第四章 项目区域房地产市场分析一、崇文区房地产市场分析1．崇文区房地产市场概况近年来，崇文区城市面貌有了很大变化，城区功能日渐明确和完善，投资环境日趋优化。 随着城市建设的发展，崇文区开发建设了一批商品房项目，如北京新世界中心、宝鼎广场、北京新世界太华公寓、幸福家园、绿景苑、东花市住宅小区、金鱼池危改小区、忠实里小区等。 近三年来，崇文区又推出了一些品质较高、规模较大的商品住宅项目，如：国瑞城、本家润园、新怡家园、富贵园、新景家园等。 总体看，崇文区房地产市场有以下几个特点：（1）产品开发的物业类型比较单一，以商品住宅项目为主，商业用房为辅早期，崇文区区域内房地产开发的物业类型呈现普通住宅、高档公寓、写字楼及商业用房多种用途齐放的局面，如北京新世界中心（公寓、写字楼）、宝鼎广场（公寓,商业,写字楼,车库）等。 近三年来，崇文区的商品房建设则较为单一，呈现出以商品住宅建设为主、配有部分配套商业、写字楼很少的产品供应局面。 （2）价格始终以谨慎、稳健的势头逐步向上攀升与北京市城区整体房地产市场相比，崇文区的项目大部分价格仍然相对合理。 但是，随着近两年北京房地产市场的进一步发展，崇文区商品住宅的价格也有了快速上涨。 目前，崇文区在售项目的价格最高可达12000元/平方米以上，广渠门内大街地区的住宅项目多数为900011000元/平方米左右，而永外地区的价格则在60007000元/平方米之间；相对于城四区来说，崇文区的商品住宅价格更加合理，在合理价位支持下，本区域的商品住宅保持良好的销售势头，而且价格有稳步上升的发展趋势。 （3）与其他区相比较，本区域内房地产市场竞争并不激烈。 崇文区范围内楼盘数量不少，楼盘在品质、价格等方面也有一定的差别。 另一方面，崇文区的地域范围较小，新盘不多，规模也不够大，总供应量相对较小，随着崇文区城市化建设步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不断增加。 另外，由于近两年二环内不再新批商品住宅用地，进一步减少了新增商品住宅的供应量，目前区域内的商品住宅项目销售状况良好。 2．崇文区房地产市场供给状况通过调查统计，20042006年，崇文区区域内新核发商品房预售许可证共36个，其中住宅项目25个，写字楼项目3个，商业项目7个。 近三年，详见下表：表41：20042006年区域内新增商品房项目市场供应情况表项目类别预售许可证数量准售总建筑面积备注(个)所占比例（万平方米）所占比例住宅2569% 78%仅包括20042006年新取预售许可证的项目写字楼38% 6%商业719% 13%地下车库13% 3%合计36100% 100%根据统计结果，从供应项目数量上看，周边区域房地产市场供应主要以普通商品住宅项目为主，占全部供应数量的69%；其次是商业项目，占全部供应数量的19%；而写字楼项目较少，仅占全部供应数量的8%，单独的地下车库项目占3%。 从供应面积上看，住宅的供应量最大，占全部供应量的78%；其次是商业，占全部供应量的13%；而写字楼项目和地下车库的供应量占全部供应量的比例分别为6%和3%。 由此可以看出，目前崇文区的房地产开发仍以住宅项目为主，商业为辅，纯写字楼项目较少。 从区域分布来看，房地产市场供应在项目周边区域内形成了相对较为集中的格局。 首先是广渠门内大街周边区域，由于其区位、交通、环境、市政基础设施等条件较为优越，因此开发项目较多。 近三年该区域范围内共新核发了26个预售许可证，涉及15个楼盘项目，新增准售总面积约为109万平方米，占全部供应量的75%。 它们主要以住宅项目为主，其中准售面积较大的有：国瑞城，；新怡家园，；本家润园。 其次是永定门外地区，近三年该区域范围内共新核发了8个预售许可证，涉及5个楼盘项目，新增准售总面积约为23万平方米，占全部供应量的19%。 它们主要以住宅项目为主，其中准售面积较大的有：新澳洋房。 综合分析：崇文区的房地产项目总体的供应量相对较少，主要是以商品住宅的开发建设为主体，商业店辅，写字楼的开发量较少。 区域房地产开发受区域面积较小的限制，今后不可能出现大规模的开发，而且近两年国土局明确提出二环内不新批住宅用地。 另外，由于崇文区的办公氛围并不浓厚，因此该区域写字楼的供应也不会有很大的改变。 总之，从崇文区今后商品房开发建设情况来看，总体格局不会有很大的变化，仍然呈现供应总量相对较少，以住宅供应为主，商业为辅，写字楼供应较少的发展态势。 3．崇文区房地产市场需求状况从崇文区整体房地产市场的销售情况来看，总体较好，但具体到各物业类型，其销售情况也不太一致。 特别是住宅项目，由于崇文区本身就具有交通便捷、社区成熟、市政配套齐全、价格较为合理等优势，因此住宅项目一旦进入市场就能很快消化，住宅的总体销售率已超过70%，如果不包括2006年新取得预售许可证的项目，则该区域的住宅销售率已达到80%。 总供应量相对较少，优越的地理位置、良好的生活配套及适中的价格，是该区域住宅需求较为旺盛的主要原因。 而写字楼市场由于受区域内社会经济发展、城市规划和项目本身开发品质、宣传推广等方面的影响，虽然在本区域内的市场供应量很少，但销售情况却较为一般。 二环内新增住宅供应较少，北京经济高速发展以及2008年的北京奥运会给首都以前所未有的发展机遇，崇文区作为城四区之一，其房地产需求将会维持目前这种较为旺盛的需求势头。 二、项目区域住宅市场分析1．项目周边区域住宅市场供应情况分析从崇文区的区域环境来看，广渠门地区和永外地区较为适合建设住宅，也是目前住宅主要供应地区。 项目位于广渠。