北京清税业务操作指南(定稿)(编辑修改稿)

北京清税业务操作指南(定稿)(编辑修改稿)内容摘要：

根据《实施细则》第八条规定，房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为计税单位。 但以开发小区为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小 区”内的既建普通标准住宅又搞其他类型的房地产开发，应分别核算增值额。 不能分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受增值额未超过扣除项目金额 20%的免税优惠政策。 对于成本核算单位一经确定，在土地增值税未全部清算之前，不得变动。 （六）未清税面积的分摊 开发土地的成本、费用及配套设施的成本、费用、凡未 100%全部销售的或项目小区成片开发、分期立项、分期办理清税手续的项目，必须按所占竣工清税项目面积比例分配计算确定扣除项目金额，对未销售部分面积或自用的面积应承担的开发成本等不得在清税时予以核销，对此类项目，在 中介鉴证报告各类扣除项目中都应有分摊计算公式。 第四章 清算审核工作中有关情况的处理 11 一、需要补 正 资料的处理程序 各区县地方税务局在审核清算企业报送的《鉴证报告》内容及相关资料过程中，如发现《鉴证报告》事项或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，决定暂停清算，应向纳税人开具《土地增值税清算中止 核准 通知书》，待纳税人重新补充证明资料后，再办理税款清算手续。 对纳税人不能 按主管税务机关规定期限提交补正材料的，应将清算项目资料移交给税务稽查部门，由稽查部门进行清算工作。 二、需要转纳税评估的处理 程序 （一） 在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估或 稽查 部门进 行清算工作的范围： （ 1）纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的； （ 2）纳税人办理清税时，提供的《鉴证报告》中需要办理退税手续的； （ 3）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。 （二）对于 清算项目经主管地方税务机关审核后，对需要经过纳税评估进行进一步确定的，应将全部资料移交纳税评估部门进行清算评估工作，如经过纳税评估后，决定对纳税人申请的清税项目不予 核 准 ，需转入检查程序进行检查的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止 核准 通知书》送达纳税人，并将全部清税资料 移交 稽查 部门，由 稽查 部门按照检查程序进行清算工作。 三、需要核定征收 的 处理程序 （一） 地方税务机关在清算审核 、纳税评估、稽查检查工作 中，发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入直接乘以核定的征收率征收土地增值税。 （ 1）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的； （ 2）擅自销毁帐簿的或者拒不提供 纳税资料的； （ 3）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的； （ 4）纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。 （二）主管地方税务机关通过清算审核对清算项目需要进行核定征收的，应向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》和《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。 （三）地方税务机关通过对房地产开发项目纳税评估或稽查检查，需要进行核定征收的 ，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》送达纳税人。 四、 清算 审核完成 的处理程序 凡经 地方主管税 务机关 对纳税人申请的清算相关资料审核 完成 后， 未发现有关或其他问题的，税务机关需要为其办理 土地增值税 多退少补手续。 对 主管税 务机关需办理退还土地增值税手续的，应依照《北京市地方税务局退税管理暂行办法》（京地税征〔 20xx〕 686号）规定的程序办理退税手续。 五、税务机关受理审核清算时限 主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起 90日 内应完成清算审核工作，不含纳税人应税务机关要求的 补正时间。 第五章 《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系 《土地增值税清算鉴证报告》完整范本填写共分三个方面内容，前 3 页 为清算项目鉴证的主报告，主 12 要是清算项目有关鉴证情况的全面介绍；其余页为清算项目鉴证后各数据的相关汇总表和各数据鉴证过程的相关附件。 其中：《土地增值税纳税鉴证表》（附件一）中各数据填写全部依据后面有关鉴证后相应附表确定的数据。 例如：附件一《土地增值税纳税鉴证表》 一“取得转让房地产收入 ” 栏，是指依照《 房地产转让收入 鉴证 表》中所列的各项明细收入，经鉴证后 确定的收入总金额。 本栏目设置与表内逻辑关系：“转让房地产收入总额”栏 =转让土地收入 +转让地上建筑物及其附着物收入栏数额。 本栏目设置与附列表对应关系 ：与附件 3《房地产转让收入 鉴证 表 》中“ 确定收入数 ”的合计数据相同； 二、“扣除项目金额合计”栏，是指依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《细则》规定，在鉴证 后所确定增值额时允许扣除的开发成本项目的总金额。 本栏目设置与表内逻辑关系：“扣除项目总金额” 栏 == 取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本 +房地产开发费用 +与转让房地产有关的税金 +从事房地产开发的纳税人加计 20%扣除数的合计数据填写。 本表栏目设置与附列资料表对应关系：与附件 4《扣除项目汇总表》中“ 本次扣除金额 ”的合计数相同。 其中： “ 取得土地使用权所支付的金额”栏，与附件 4《扣除项目汇总表》中“取得土地使用权所支付的金额”项目中“本次扣除金额”的数值相同。 该数值来源于附件 5《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》中“ 本次扣除金额 ”的合计数。 房地产开发成本”栏、设置与表内逻辑关系：“房地产开发成本” 栏 ==土地征用及拆迁补偿费 +前期工程费 +建筑安装工程费 +基础设施费 +公共配套设施费 =开发间接费用的之和填写。 本表栏目设置与附列资料表对应关系：与附件 4《扣除项目汇总表》中“ .房地产开发成本 ”项目中“本次扣除金额”的数值相同。 土地征用 及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用各栏，与附件 4《扣除项目汇总表》中相应项目中“本次扣除金额”的数值相同。 该数值分别来源于《 土地征用及拆迁补偿费鉴证 表》 附件 《前期工程费鉴证 表》 附件 《 建筑安装工程费鉴证 表 》附件 《 基础设施费鉴证 表 》附件 《 开发间接费用鉴证 表 》附件 10，各相应表中“ 本次扣除金额 ” 的合计数及《 公共配套设施费鉴证 表 》附件 11，“ 本次分配扣除金额 ”的合计数。 三、根据以上《土地增值税纳税鉴证表》与各表之间的逻辑关系及与附件有关系的口径应一致的原则，对其他以下项目栏审核的方法依此类推。 在此明确“财政部规定的其他扣除项目金额”栏，目前，国家没有出台关于允许其他扣除项目金额的有关政策规定，因此，此栏是无须填写的。 四、对各附件表中审计报告各表中的“ 有效凭证金额 ”栏，是指企业财务实际发生的数据，应如实填写。 对于“ 本次扣除金额 ”是指在清税时允许扣除的项目金额。 对于“ 本次未扣除金额 ”栏，是指销售商品房面积未达到 100%或按政策规定不允许扣除的项目金额。 应注意两点：一是已销售 面积与总开发建筑面积进行对比，未销售面积是否属于公建面积允许分摊；二是对除公建面积允许分摊成本外，对于其他不允许扣除 13 的留用面积，包括自用面积，销售面积达 85%以外的面积等等。 第六章 土地增值税清算 案例 为了 进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。 对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在 20xx 年 7 月，向东城地方税务局提出办理土地增 值税清算申请手续。 税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了 验收 ，特别是对《土地增值税清算鉴 证 报告》（以下简称《鉴 证 报告》）中内容 和 格式进行了重点查验后， 同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司 提交的 “东园小区”项目 《鉴 证 报告》中披露的具体情况 如下： 一、 整体 项目情况简介 某房地产开发有限公司（外商投资企业）建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于 20xx 年2 月以（ 20xx） 231 号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区ⅩⅩ号，规划批准总占地面积 80,000 平方米。 该单位在 20xx 年 3 月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 该项目于 20xx 年初开工建设，于 20xx 年 5 月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为 200,000 平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积 170,000 平方米；其余不可出售的 自用办公、商业、车库等面积 30， 000 平方米。 另外还有配套设施面积 12,000 平方米。 截止 20xx 年 5 月 30 日，可售面积中已出售面积为 160,000 平方米 ,其中出售住宅 120,000 平方米、出售商业用房 15,000 平方米、出售办公 用房 25,000 平方米。 剩余未销售面积 10,000 平方米中，已对外出租 4000 平方米。 公共 配套设施用途分别为： 变电站和热力站 800 平方米、物业管理用房 200 平方米、托儿所 20xx 平方米、派出所 500 平方米、游泳馆 4000 平方米、自行车棚 1000 平方米，车库 3500平方米。 该项目在 20xx年 5 月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积 130,000 平方米、总商品住宅共 7 栋为 1040 套，按单栋计算后，每套平均 125 平方米，属于 2 级土地，根据 20xx 年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格 元，规划批复的项目容积率为 ，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的 120,000 平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 该项目已销售面积占总建筑面积的比例为： 160,000/200,000=80%。 二、取得收入情况说明 该单位于 20xx 年 5 月开始预销售东园小区的房屋 , 截止到 20xx 年 5 月 30 日，已出售面积为 160,000平方米，共取得销售 收入总额 1,430,000,000 元，总额全部为货币收入（人民币）。 其中 :出售住宅 120,000平方米 ,取得销售收入 900,000,000 元；出售商业用房 15,000 平方米 , 取得销售收入 255,000,000 元；出售办公用房 25,000 平方米 , 取得销售收入总额 275,000,000 元。 另外，取得租金收入 200,000 元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。 三、扣除项目情况说明 (一 ) 取得土地使用权所支付的总金额为 453,200,000 元。 单位提供的“Ⅹ号土地出让合同”及京房地 [低 ]字Ⅹ号地价缴款证明，“东园小区”项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金 440,000,000 元 ,缴纳契税 13， 200， 000 元（不含公共 配套设施政府赠送的占地面积）。 该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为 362,560,000 元 具体计算可采取以下两种方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000 元； 14 453,200,000*80%=362,560,000 元。 （二）开发 成本 经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止 20xx 年 5 月该项目工程成本为493,600,000 元 ,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为 394， 880， 000元。 其中： (1)土地拆迁及补偿费： 39,700,000 元。 (2)前期工程费： 115,070,700 元。 (3)建筑安装工程费： 290,000,000 元。 (4)基础设施费： 1,586,000元。 (5)公共配套设施费： 27,942,700 元。 (6)开发间接费： 19,300,600 元。 （开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相 关表格。 ） 分摊扣除金额计算过程为： 土地拆迁及补偿费 39,700,000 元 +前期工程费 115,070,700 元 +建筑安装工程费 290,000,000 元 +基础设施费 1,586,000 元 +开发间接费 19,300,600 元 =465,657。