长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板(编辑修改稿)

长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板(编辑修改稿)内容摘要：

20 地上配套设施面积 ㎡ 户数 户 地下建筑面积 ㎡ 建筑类型构成表 类型 面积（㎡） 商铺 住宅 会所及管理用房 地下层 项目开发成本估算 1）土地成本 2）前期工程费 前期工程费估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 规划设计费 2 可行性研究费 / 3 招投标费 4 地质、水文勘察费 / 5 三通一平费 / 6 综合 (报建 )费 合计 3）建安工程费 建筑安装 工程费用组成每平方米建筑面积造价表 类型 面积（㎡） 单方造价 (元 /㎡ ) 投资总额（万元） 小高层住宅 商铺 地下室 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 21 合计 4）基础设施建设费 ：基础设施建设费估算表 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 供电工程 总用地面积 元 /㎡ 2 供水工程 总用地面积 元 /㎡ 3 排水工程 总用地面积 元 /㎡ 4 道路工程 总用地面积 元 /㎡ 5 绿化工程 总用地面积 元 /㎡ 电信、媒气工程 总用地面积 元 /㎡ 合计 5）公建配套设施费 公建配套设施费估算表 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 会所、幼儿园及管理用房 / 合计 6）开发期间税费 （公用设施建设费等） 开发期间税费一览表 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 教育设施配套费 总建筑面积 元 /㎡ 2 物业基金 建安工程费 ％ 3 公用设施建设费 基础设施建设费 % 4 工程质量监督费 总建筑面积元 /㎡ 5 工程监理费 总建筑面积元 /㎡ 6 供水管网补偿费（住宅） 总户数元 /户 7 供水管网补偿费（商业） 商业建筑面积元 /㎡ 8 供电用电负荷费（住宅） 总户数元 /户 9 供电用电负荷费（商业） 商业建筑面积元 /㎡ 10 其他 建安工程费 合计 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 22 7）不可预见费 不可预见费：取以上 1～ 5项之和的 2%。 8）开发成本 开发成本：以上 1～ 7 项合计。 项目开发费用估算 1）管理费用 管理费用：一般取开发成本的 2%。 2）销售费用 销售费用：详见销售费用估算表 销售费用估算表 序号 项目 计算依据 计价（万元） 1 广告宣传及市场推广费 销售收入 2 销售代理费 销售收入 % 3 其他销 售费用 销售收入 % 合计 3）财务费用 财务费用：详见贷款还本付息表 4）开发费用 开发费用：前面 1～ 3 项之和。 总成本费用汇总及分摊表 项目的总成本费用：详见投资成本费用估算汇总表（表 13）。 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 23 表 13：投资成本费用估算汇总表 成本项目 总额（万元） 得房成本（元 /㎡） 小高层住宅 商铺 车位 开发成本 （ 1）土地成本 （ 2）前期工程费 （ 3）建安工程费 （ 4）基础设施费 （ 5）公建配套设施费 （ 6）开发期间税 费 （ 7）不可预见费 开发费用 （ 1）管理费用 （ 2）销售费用 （ 3）财务费用 合计 资金筹措、投资计划及借款利息 1）资金筹措与投资计划 投资计划与资金筹措表 序号 项目 合计 建设经营期 1 2 3 4 5 6 1 投资总额 建设投资 贷款利息 流动资金 2 资金筹措 自有资金 借款 销售收入再投入 2）贷款本金的偿还及利息支付 贷款还本付息结算表 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 24 序号 项目名称 合计 建设经营期 1 2 3 4 1 借款还本付息 季初借款累计 第一笔借款 本季借款 本季应计利息 季末还本付息 季末借款累计 季初借款累计 第二笔借款 本季借款 本季应计利息 季末还本付息 季末借款累计 季初借款累计 第三笔借款 本季借款 本季应计利息 季末还本付息 季末借款累计 借贷汇总 季初借款累计 本季借款 本季应计利息 季末还本付息 季末借款累计 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 25 第九章：项目销售和收入测算 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 26 一、住宅销售单价的确定 用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格） 1）说明 采用市场比较法进行价格测算，首先选取本案周边几个具有一定可比性的案例进行对比，然后修正出本案的现时均价，最后再根据近两三年来本市和本案所在区域的房价走势，对本案的价格作出测算。 基于本案规划设计尚未最终确定，其小区绿化、楼层、户型、朝向等个别因素不能确定，所以本次对其价格的测算仅从平均价格的程度作估算。 【市场比较法，是将估价对象房地产与在估价时点近期发生交易的类似房地产加以比较对照，从已发生交易的类似房地产的已知价格， 修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 】 2）比较案例 ：根据替代原则，选取近期交易的 四个周边案例作为比较案例。 3）房地产价格影响因素说明表 表 16：房地产价格影响因素说明表 项目名称 本案 周边 1 周边 2 周边 3 标准均价（元 /㎡） 待估 交易时间修正 交易情况修正 正常 正常 正常 正常 区域因 交通 较好 良好 良好 良好 长沙佳兴岳麓区格林星城项目可行性分析报告 27 素 配套 较好 良好 良好 良好 环境 较好 较好 较好 较好 区位 较好 较好 较好 较好 个别因素 装修 不计装修 不计装修 不计装修 不计装修 发展商实力 较雄厚 较雄厚 较雄厚 较雄厚 项目规模 较大 一般。