某经济适用房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

某经济适用房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

正式实施的《 ***市经济适用住房建设管理办法》明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。 在此基础上，经济适用房坚持保本微利的原则， 实行政府指导价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不得超过３％。 为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金、保证金等名义变相收取费用。 2020 年 ***市政府在出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》。 该意见指出，“十一五”期间，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房 180 万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、廉租住房总计要占到 ，只有 万平方米住房为市场调节的商品房。 同时规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70％以上，以确保中小套型住房结构比例。 同时， ***市政府将从信贷、土地供应、闲置土地处置等多方面入手，保证中低价位、中小套型住房供应结构的转变。 在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例达不到 35％等贷款条件的房地产企 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 12 业，金融部门不予发放贷款，对空置 3年以上的商品房，金融部门不得接受其作为贷款抵押物。 同时， 对购买自住房且套型建筑面积90 平方米以上个人住房按揭贷款比例不得低于 30％。 在土地供应方面，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，继续停止别墅类房地产开发项目和低密度、大套型住房的土地供应。 加大闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽动工建设，但开发建设面积不足 1/3 或已投资额不足 1/4 的，且未经批准中止开发建设连续满 1年的，按闲置土地处置。 二、需求分析 住房需求主要来自下面三类 情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。 随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。 教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。 城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。 他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的巨大需求。 经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越 来越少。 很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。 加之 80 后生育高峰期的 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 13 年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。 2020年 1月专门从事房地产市场研究的 REICO工作室发表 2020年度报告，报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。 由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化；REICO工作室认为， 2545 岁群体是购买商品房的主要群体。 理论上，2535 岁人员处于婚龄期 ，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而 35 岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。 因此未来 15 年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。 有数据显示，在 2020 年至 2020年期间，受第二次“婴儿潮”的影响， 35— 45 岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在 亿左右，由此决定在 2020 年前， 35— 45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。 而到 2020—2020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响， 25— 35 岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在 左右。 截至 2020 年底，中国城市化率为 %，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。 社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。 如果未来 10 年中国城市化率以每年 个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近 2020万人，按照人均需求住房面积 25 平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过 5亿平方米。 将购房者的家庭月收入分为五组， 1999 元以下为低收入组，2020— 3000 元为中低收入组， 3001— 5000 元为中等收入组， 5001 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 14 — 8000元为中高收入组， 8001 元以上为高收入组。 对上述分组状况进行分析可以看出，家庭年收入在 庭占到七成以上，其中家庭年收入 — 万元的中低收入群体占到 %， %。 中低收入家庭在社会上占据了绝大多数，其购房需求群体较大，显示出较大的群体作用，对住房需求影响明显，在一定程度上使住房市场产品在数量上向中低端产品靠近，对于普通居民住宅的需求加大。 近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏 观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和 90 平方米以下户型的比例。 应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。 但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。 特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强烈。 三、市场现状 房价 近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快， 1998 年以来，全国商品住房销售价格年均上涨 %，比居民消费价格年均 %的涨幅高 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 15 据国家发展改革委、国家统计局调查显示， 2020 年 6月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅与上月持平。 其中：新建商品住房销售价格同比上涨 %，涨幅比上月高 个百分点；环比上涨 %，涨幅比上月高。 分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比 分别上涨 %、 %和 %，环比分别上涨%、 %和 %。 分地区看，所有 70 个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海 %、深圳 %、南京 %、北京 10%和石家庄 %等。 环比涨幅较高的城市主要包括：惠州 %、乌鲁木齐 %、宁波 %、南宁、杭州和洛阳均上涨 %等。 2020年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。 1— 6 月经济适用房投资同比增长 %，增速比去年同期提高了%,2020年以来经济适用房投 资持续下降的局面得到改变。 住房市场分析 山西省住房市场 “十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。 2020— 2020年商品房平均销售价格分别为 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777 元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅达 %，各年的增幅分别为%、 %、 %、 %和 %。 其中住 宅的销售价格分别为 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 16 1249元 /平方米、 1253 元 /平方米、 1263 元 /平方米、 1534 元 /平方米和 1876 元 /平方米，年平均增幅达 %，各年的增幅分别为%、 %、 %、 %和 %。 商业营业用房销售价格分别为 241 269 313 3403 和 5759元 /平方米，年均增幅为 %，各年的增幅分别为： %、 %、 %、 %和 %。 2020年山西省经济适用房施工面积 万平方米，同比增长%，新开工面积 185 万平方米，同 比增长 %，竣工面积 万平方米，同比增长 %。 与全国和中部六省相比，山西省经济适用房建设发展缓慢。 2020 年，山西省经济适用房开发投资总量居全国第 16 位，居中部六省第 4位；增速居全国第 20 位，居中部六省第 5 位；占全国经济适用房投资总量的 %，占中部六省经济适用房投资总量的 %。 同时经济适用房的开发投资在各市之间的发展也并不平衡。 在全省 11 个市中，经济适用房开发投资比上年增长有 4 个市，分别是吕梁市、阳泉市、朔州市、 ***市；而其他 7个市则都有所下降。 2020 年第一季度，山西省房地 产完成投资 亿元，住宅完成投资 亿元，其中经济适用房完成投资 9378 万元，同比增长%，办公楼完成投资 3709 万元，同比下降 %。 虽然经济适用房投资只占住宅总投资的 7%，但以前仅为 2%3%。 这个数据说明，从 2020 年以来，山西省加快经济适用房建设和棚户区改造、实施安康居住工程、着力改善居民居住条件的宏观调控措施开始产生效果。 目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结 构性失衡问题 突出，主要表现在：一是非住宅商品 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 17 房开发较快。 “十五”期间，住宅投资 累计完成 ，年均增幅为 %，非住宅投资累计完成 ，年均增幅高达 %，非住宅的建设规模和发展速度远快于住宅的发展。 二是经济适用房建设发展缓慢。 20202020 年间，经济适用房投资分别为 、 、 亿元，环比增速分别为 %、 %、%、 %和 %，远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积也没有明显增加。 三是大户型住房供应过多，而小户型住房供应过少。 四是高价位住房偏多，中低价位住房偏少，中低收入家庭 能够买得起的住房偏少。 ***市住房市场 整体情况 “十五”期间， ***市住房产业 快速发展，使全市城镇人均住房建筑面积由 2020 年的 平方米增加到 2020 年的 21 平方米 ，形成了商品房、廉租房、经济适用 房多层次的住房供应和保障体系。 2020 年 ***市房地产业开发投资完成 亿元，比上年增长%，其中，住宅投资 亿元，增长 %。 房地产业开发投资占固定资产投资的比重为 %。 全市商品房屋施工面积 万平方米，比上年增长 %；商品房屋竣工 面积 ，比上年增长 %；商品房屋销售面积 万平方米，比上年增长 %。 2020 年， ***市城镇居民人均住房面积达到 平方米，比上年增加 平方米；农村居民人均住房面积达到 ，比上年增加。 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 18 根据 ***市房管局统计， 2020 年内全市住宅建设总量为 202 万平方米，其中经济适用住房面积为 60 万平方米， ***市 40 万平方米，县级 20 万平方米。 在今后五年内全市城镇每年建设住房 180 万平方米，其中低价位、中小套型普通商品房、经济适 用房占到 平方米， 万平方米为市场调节住房。 由此可以看出，今后五年内 ***市房地产建设规模和需求量空间很大。 楼盘情况 近几年 ， ***市商品房建设逐年加快，新开楼盘数量不断增加，档次也在不断提高，大都朝着花园式、高层次、高标准方向发展。 （ 1）楼盘档次 目前 ***市现有楼盘可用高、中、低三个档次来划分。 ○ 1 高档次楼盘：地理位置、周边环境良好，楼层较高 (9— 26 层不等 )，建筑材料质量好，房间户型多样，结构合理，物业配套设施齐全，均配有车库、车位，楼间距大，采光良好，绿化覆盖率高。 ○ 2 中档次楼盘：地理位置一般，楼层在 1－ 7层左右，个别也有高层，户型结构可以，绿化面积、小区景观稍差，物业管理、配套设施较全。 ○ 3 低档次楼盘：地理位置较差，大多处在城市周边，楼层在 1－ 7 层不等，楼房间距小，物业管理和配套设施不够全，无车库，无绿化或少绿化，周边公共设施少。 这部分 楼盘以经济实用房、新农村改造建设房屋居多，适合大部分中低档收入家庭购买。 （ 2）户型面积 由于各楼盘的档次不同，各户型所占比重也各不相同，从 经济适用住房建设项目 可行性研究 报告 19 40288m2不等。 就中、高档楼盘来看， 80m2以下户型较少，约占 20％以下。 80100m2约占 30％左右，大部分是 100m2以上的户型，达到70％左右。 销售价格 目前 ***市商品房均价在 2850 元左右， 二手房价格也超过 1800元 /m2。 高档次楼盘售价在每平方米 3000 元以上；中档楼盘销售价格在每平方米 2500－ 2900 元左右；低档楼盘 销售价格在每平方米1300－ 2400左右。 在商品房销售价格上， 2020 年 ***市开发建设限价普通商品住房，限房价格初步定位为 2300元 /m2。 就目前。