某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

某某县某某广场房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

800 32 合 计 87269 某某 县 2020 年度商品房审批统计表 序号 建设单位 工程名称 层次 /结构 建筑面积 （ m2） 工程造价 （万元） 审批日期 1 江西万丰房地产开发公司 某某 商贸城 A、 B、 C、 D 六层 /框混 1900 2 江西万丰房地产开发公司 某某 商贸城 E、 F 六层 /框混 1275 3 某某 县人民武装部 商住楼 六层 /框混 2800 120 4 华建置业有限公司 云天公寓 六层 /砖混 2480 94 5 某某 房地产开发公司 昌泰安置大楼 六层 /砖混 2324 88 6 某某 县房改办 君悦花园 六层 /砖混 7500 285 7 吉安泰然汽运公司 住宅楼 六层 /框混 7368 300 8 吉安庐陵房地产开发公司 建筑公司安置楼 七层 /砖混 3914 160 9 吉安庐陵房地产开发公司 烟草公司安置楼 七层 /砖混 2742 110 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 18 单位:x标年份y 标万平米 024681012142020 2020 2020 2020 202010 爱国房地产开发公司 文苑公寓 六层 /框混 2288 11 江西玉泰房地产开发公司 静雅花园 六层 /砖混 7500 285 合 计 某某 县 2020 年度商品房审批统计表 序号 建设单位 工程名称 层次 /结构 建筑面积（ m2） 工程造价 （万元） 审批日期 1 荣昌开发公司 荣昌二期 六层 /砖混 3700 140 2 江西粤泰房地产开发公司 粤泰园 1楼 六层 /框 混 6650 266 3 江西粤泰房地产开发公司 粤泰园 2楼 六层 /框混 6650 266 4 江西粤泰房地产开发公司 粤泰园 3楼 六层 /框混 3870 155 5 吉安庐陵房地产开发公司 安置楼 A栋 四层 /砖混 1453 61 6 江西富瑞房地产开发公司 富瑞花园二期 六层 /框混 81540 3669 7 某某 大自然供销有限责任公司 供销大楼 七层 /框混 8300 402 8 南门村委会 云天花园 六层 /砖 混 7945 9 江西 某某 实业有限公司 某某 花园二期 七层 /砖混 8927 合 计 129035 （三）审批统计表分析（以 2020年为基数） 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 19 审批统计表分析结论： 从审批建筑面积来看， 2020—2020年审批建筑面积分别为 、 、 、 、 ， 2020年稍有下降，降幅为 %， 2020—2020年审批建筑面积逐年增加。 2020年审批建筑面积下降的原因是因为 2020年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。 （四） 土地供应分析 某某 县城经营性土地实际供应量： 2020年 、 2020年 、2020年 ， 2020年计划供应 260亩。 存量土地（据不完全统计）供应量：澄江大道项目约 200亩、原文田开发区约 180亩、其它存量土地 200亩以内。 某某 县城人口众多 ， 进城人口每年约 —，购房需求比较旺盛。 近几年 某某 县城土地供应相对较少、基本处于准饥饿状态， 某某 县土地储备中心并未储备大量土地。 因此今后三年内 某某 县城经 营性土地过量供应的可能性极小；只要商品房售价不出现过快、异常上涨，即便再增加300—500亩土地供应也完全可以消化。 二、 2020年 —2020年上半年 某某 县房地产市场分析 2020 年是 某某 房地产市场的一个较快发展时期，房地产开发规模、投资金额、房地产价格都有较大提升； 2020 年国家一系列宏观调控政策的出台对 某某 房地产市场并未产生太大影响，甚至没有从根本上改变开发商和消费者对市场利好的心理预期；从市场成交情况来看，除少数投资购房者观望心理有所加强外，消费者总体购房热情高涨，在个别楼盘上甚至形成抢购。 从 某某 县在 建（在售）商品房调查统计表的调查和了解情况来看： 住宅方面 — 存在着相当数量的目标客户群和大量的潜在客户群，主某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 20 要为想换房和进行二次置业的中高收入家庭，以及乡镇进城人员、外出务工人员回城购房者，还有少量投资型客户。 商铺方面 — 存在一定数量的目标客户群和相当数量的潜在客户群，主要为投资型的中高收入家庭，以及部分收入较高的个体工商户和私营业主。 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 21 某某 县在建（在售）商品房调查统计表 06 年 7 月 20 日 楼盘名称 地 址 开工 时间 占地 规模 （亩） 总建 筑面积 (万 m2) 总套数 （套） 售价（元 /m2） 销售 情况 （ %） 工程 进度 （ %） 主要房型 付款方式 优惠政策 物业管理 楼盘特点：立面风格特点、房型特点、总平面特点、环境特点（有无水景） 住宅 店面 车库 自管 聘请 品牌 某某 商贸城 工农兵大道129— 2 号 45 8 1000（店铺600，住宅400） 1100 4500 未定 店铺 16住宅 95 现房 2/2/ 2/4 一次性 96折、按揭 98折 元 / m2 框架结构、 大层高、有室外观光自动扶梯、内设购物步行街、全通透式无框玻璃门。 新财富 花园 工农兵大道171 号 （商铺、住宅 3） 276（商铺4住宅234） 1458～1160 5000 1338 80 交房 2/2/复式 一次性 96折、分期 97折按揭 98折 元 / m2 一般 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 22 粤泰园 工农兵大道228 号 169（商铺5住宅110） 1238～988 3000 95 现房 2/2/ 2/4 没有优惠 元 / m2 南门花苑 中山路南段 某某 花园南侧 60 1398～1318 未定 50 30 1/2/ 2/3 一次性 98折 3 栋连排、立面一般 富瑞城市花园 2 期 澄江大道 68 640 1250 3000 1156 90 90 2/2/ 2/4 一次性 97折、按揭 99折 元 / m2 超大阳光阳台、凸窗、落地窗、管道井设计管线不外露、两进式双卫生间、绿地率 39%、小区配套设施好。 云天花园 解放路 1200 1200 50 80 2/2/2/复式 一次性 97折 元 / m2 某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 23 12501230121012301240123012201210122012401260128011601180120012201240126012801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12单位: 元/ 平方米价格水平 2020年末 某某 县商品房销售均价 1200元 /平方米，同比上涨 30%，从住宅销售的走势图来看，本年受国家宏观政策调整 某某 县住宅销售情况波动不大，整体走势平稳。 九、十月份一直到春节前后为销售旺季，市场活跃销量上升，春节期间到达高潮。 投资规模 2020年投资规模 8558万元，增幅较 2020年虽然有所放缓，但投资总量占全县城镇固定资产投资额的比重仍保持逐年上升趋势，房地产业依然是全县城镇投资增长中最活跃的因素。 热点户型 通过数据统计和有关部门的调查了解，得出在 某某 县市场对两房、三房的需求是最大的，两房、三房的比例占到了总和的 75%，另外四房也占有一定的比例 8%，别墅及其它房型占 17%（见下表）。 目 前市场上对小户型的需求也较大，而且比例相对较高，两房的需求比例占 28%。 经过调研与客户深度调研发现，目前 某某 市场对 80—130平方米的两房、三房小面积户型的需求很强烈，在价格稳步上升的情况下，实际的需求数量可能会更大，某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 24 28%47%8%17%2/22/32/4别墅及其它 因为市场的变化动量是非常大的。 消费群体 通过调查发现 ，不同的阶层其现有住房的差异性 不同 ，住房消费已呈“ 金字塔 ” 式的梯级消费结构（见下图）。 住房消费群体 住房消费市场 ① 富人、高收入者 ① 别墅、高档公寓 ② 稍高收入者 ② 商品房 ③ 中、低收入者 ③ 经济适用房二手房 ④ 最低收入者 ④ 政府提供廉租房 （住房呈 “金字塔 ”消费结构示意图） 分析结论 （ 1）整体市场处于较快增长过程中，房地产仍将保持良好的发展势头。 乡镇进城人口及外出劳务人员返城购房，是近三年购房的新增主力军；近三年房价上涨 较快，加上受旧城改造、开发新区的利好因素的影响，常住人口（含部分流动人口）中换房及二次置业者仍保持较高热情。 （ 2） 2020年是宏观调控的重要一年，但在政策调控中， 某某 县并未受某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 25 到太大影响，继续保持持续、健康、平稳的发展势头，在销售方面达到了价稳量升的双赢局面，说明 某某 县房地产发展具备坚实基础。 （ 3） 某某 县房地产市场虽然起步较晚，但是近三年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。 （ 4）近几年商品房价格有较大幅度的上涨，但明显整体价格水平仍然处于相对低位，随着整体城市经济发展，商品 房价格仍有较大的上涨空间。 （ 5）近三年市场需求基本平衡， 2020年房产出现热销。 市场需求开始出现对楼盘规模、品质和环境配套要求较高的趋势，部分开发商迅速致力进行开发策略调整以提高楼盘品质满足消费者需求，使房产市场总体发展相对稳健。 （ 6）近几年土地供应处于准饥饿状态，未来三年内经营性土地供应过量的可能性极小，对房地产市场总体利好。 （ 7）目前 某某 县住宅及核心地段商业店铺脱销，较偏地段商业店铺虽有所积压但对核心地段商业店铺的开发、销售并不构成威胁；未来经济适用房和廉租房供应总量较小，私房建设将严格限制；市场 销售情况对房地产市场趋好。 三、 市场需求 分析 建设小康 某某 ，逐步使 某某 县城发展成为赣中南地区的副中心城市 ，是今后一段时间 该县 经济建设的主要奋斗目标。 未来五年， 随着县城建成面积的扩展 ， 2020 年 初步形成 万人口规模的 文明卫生城镇 ，给 某某县 房地产业的发展带来了巨大的发展空间。 居住现状 据统计， 某某 县 城区现有人口 万（含外来务工人口）， 总户数 万户， 现有存量住房 万 m2，人均居住面积 m 建筑面积约 m2，其中有近 万户购买了房改房（含集资房、安置房） 、有 2020 户建有某某 县友谊广场 房地产开发项目 可行性研究报告 26 私房。 如果按人均建筑面积 25m2 的居住水平，现有人口还需新增住宅面积 万 m2。 近几年旧城改造房屋拆迁情况 2020 年 至 2020 年， 某某 县县城 累计拆迁房屋面积 万 m2（ 2020年 万 m2， 2020 年 万 m2， 2020 年 万 m2， 2020 年 万 m2），累计完成拆迁住户 2300 余户。 这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通。