房地产可行性研究报告(编辑修改稿)

房地产可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

基本功能，采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台，提升居住品质。 单元式住宅每套面积范围控制在43~260m2之间。 通过用建筑空间语言书写建筑形象 ，用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。 小区的对外交通主要是通过同心路与中心城区相连。 并以入口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过 小区 北部环形道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。 小区内道路主要道路宽 4 米，次要道路宽 3 米。 采用人车分流形式。 从主入口广场进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。 小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管 理用房、配电房等公共服务设施。 配套设施采用集中布置和就近利用的原则。 四 、 结构方案 荷载 （ 1） 基本风压： W0=，基本雪压： S0=。 北湖水晶城项目可行性研究报告 16 （ 2） 楼面货载：住宅楼面货载标准值取 ，底层车库货载标准值取。 结构选型 根据用地周边已建成结构选型，结构设计按 6度抗震设防，多层 住宅楼采用 框架 结构， 高层住宅 采用 框架 剪力墙结构，抗震墙抗震等级为二级。 五 、 供配电及电信 工程 电力负荷预测 用电量取值：住宅每户按 ，公共服务设施 按， 地下车库按 ， 则小区总变配电量为：5091KVA。 供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。 该小区用电电源由同心路金鑫宾馆旁的 10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到各配电室。 电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房，由同心路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各用户，引入线采用铜芯铝绞线。 有线电视由同心路 北湖水晶城项目可行性研究报告 17 市政有线网引入，采用传输带宽 860MHZ，双向 HFC 网络结构形式，共分二大区块，每一区块设二个有线电视光节点机房。 电缆干线采用中心分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户。 用户采用一户一根电缆引到户，同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。 六 、 给排水 和消防 给水 （ 1） 用水量预测 生活用水量按 300 升 /人 日，消防用水按 40 L/S 计，则小区最大日总用水量为 1600 吨 /日。 （ 2） 水源：同心路下铺设的城市供水干管。 给水网管：给水网呈环状布置，室外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 DN200， 支管管径为 DN40DN100。 排水 （ 1） 排水采用雨污分流制排水。 生活污水经小区污水管网收集后排至同心路的市政污水干管。 雨水则经区内的雨水管网收集后排至同心路的雨水渠箱，按漫流设计。 （ 2） 雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 DN400,次干管为 DN300,雨水管管径为 DN300—DN800，雨污管采用 北湖水晶城项目可行性研究报告 18 混凝土管。 室内排水管采用 UPVC 材料。 消防 （ 1） 消防车道 项目南面 为城市道路 —同心路，内部主道路为 4米，次要道路为 3 米，并通达至各栋建筑，满足消防车通行的要求。 （ 2） 建筑结构防火设计 带 有 地下 停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。 （ 3） 防火分区 整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。 地下室设自动灭火系统。 停车库每个防火分区面积均小于 4000m2，设备用房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m2。 每个防火分区设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m2。 地上部分每个单元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。 （ 4） 室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室外地坪以下。 每栋楼均在底层与水平环网相接。 在最高处塔楼上设 18m3 消防水箱一座，与水平 环网相接；地下室设消防栓泵二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器，与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。 地下消防 北湖水晶城项目可行性研究报告 19 池储水量 396m3。 第 六 章 环境保护、绿化和节能 一、环境保护 该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。 拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。 安装电动设备均采用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。 部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。 该项目建 成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个方面： （ 1）固体废弃物：如生活垃圾。 （ 2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。 （ 3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。 （ 4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作时产生的噪音。 污染治理措施 （ 1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。 北湖水晶城项目可行性研究报告 20 （ 2）生活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。 （ 3）大气污染：要求入住用户生活燃料统 一采用液化石油气、管道煤气或电，杜绝使用燃煤。 厨房的油烟可以建议用专用设备过滤后通过烟道排入天空。 另外，严格控制进入小区内的机动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动车，达到改善汽车燃料结构的目的。 严禁使用质量低下的空调，提倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排放量。 （ 4）噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速，要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。 设置空调外机隔音网，提供使用环保型静音空调。 二、绿化 小区 公 共 绿地面积为 7,296m2， 绿地率为 %。 三、节能 为减少能源消耗，拟采取以下措施： 节水节电 用水用电采用计量制，采用节能高灵敏度的电表和 北湖水晶城项目可行性研究报告 21 水表，并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。 变压器用科技含量高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用节能型电器。 节约暖通、采光耗能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风的能耗。 隔热、保温 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的节能效果。 新技术应用 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。 第 七 章 项目 的组织 管理 、实施计划 一、 项目的组织管理分为两个阶段：建设阶段和经营管理阶段。 建设 阶段 （ 1） 组织机构 北湖水晶城项目可行性研究报告 22 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作出初步分析。 经与建设单位确定，其组织机构如下： 建设组织机构图 （ 2） 职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。 经与建设单位商定，定员的初步安排如下： 职工定员表 序号 部门 人员（人） 1 董事会 3 2 总经理 1 3 行政 人事 部 5 董 事 会 财 务 部 工 程 技 术 部 开 发 策 划 部 拆 迁 安 置 部 行 政 人 事 部 营 销 部 采 购 供 应 部 总 经 理 北湖水。