成都蜀都新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

成都蜀都新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 11 页 大品牌会展城市 ”、 “中国会展之星 最佳城市奖 ”。 2020 年 9 月最新出炉的中国（大陆）城市国际形 象总排名中，成都紧随上海、北京，位列第三。 （ 2） 地理位置与交通 成都位于 成都平原 中部。 东北与 德阳 市 、东南与 资阳 市毗邻，西南与 雅安市相接，西北与 阿坝 藏族羌族自治州接壤，南与 眉山 市相连。 东西最大横距 192公里，南北最大纵距 166 公里，辖区总面积 12390 平方公里，市区面积 598 平方公里。 成都市，从西到东，地形分为山地、平原、丘陵三个部分。 现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等 9 区 6 县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市 4 市，另有 1 个国家高新技术产业开发区。 铁路： 成都是宝成、成昆、成渝、达 成以及未来沪蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。 另外成都新客站将于 2020 年年末投入运营，将负责高速列车及城市轨道交通的本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 12 页 枢纽任务。 公路： 成都是 108 国道 （北京 —昆明）、 213 国道 （兰州 —云南磨憨）、 317国道 （成都 —那曲）、 318 国道 （上海 —西藏友谊桥）、 319 国道 （厦门 —成都）、321 国道 （广州 —成都）等 的交汇点。 2020 年末 ， 全市公路里程 超过 22020 公里，其中高速公路 超过 600 公里。 航空： 成都双流国际机场 是中国四大 航空枢纽 之一，是中西部最大最繁忙的机场 ，也是 继北京首都、上海浦东、广州新白云之后，内地第四个拥有两条机场跑道（ 4F 级）的机场。 开通国际、国内航线 147 余条，航线总长 17 万公里，运输能力达 9 亿吨公里， 2020 年客流量达 2763 万人次，位列世界最繁忙机场前50 位。 （ 3） 经济实力 成都是中国西南地区科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽。 根据 《中国城市发展报告（ 2020~2020）》 ， 成都综合实力 排名国内各 大 城市 第四位。 2020 年全市实现地区生产总值 亿元，增长 %； 2020 年全年完成全市财政总收 997 亿元，地方财政一般预算收入 亿元，同口径增长 %；固定资产投资 亿元，增长 34%；社会消费品零售总额 1950 亿元，增长 %；城镇人均可支配收入 18659 元 、农民人均纯收入 7129 元，分别增长 %和 10%。 民营经济发展势头迅猛。 全市民营经济实现增加值 亿元，增长 %，占GDP 的比重为 %，对经济增长的贡献率达 %，拉动 GDP 增长 个百分点。 2020 年全年实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。 20202020年成都 市GDP010002020300040005000GDP（单位：亿元）GDP 总值 2371 2750 3901 GDP 增速 % % % % %2020 2020 2020 2020 2020 本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 13 页 郫县 — 成都西部新城 （ 1） 基本情况介绍 郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城 — 郫县 — 都江堰走 廊，是成都市都市经济的重要拓展区。 郫县距成都市区 10 公里，交通十 分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出， 郫县自然环境优越，是成都的后花园。 有银郫县之称。 全县幅员面积 平方公里，辖 14 个镇（街道），人口 万人，流动人口 30 万人，城市化率 54%， 县人民政府驻郫筒镇。 郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。 年平均气温 16176。 C，一月平均气温 5176。 C，八月平均 26176。 C 左右。 境内七河并流，花木久负盛名，现有近 10 万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地 、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。 境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。 郫县 抓住紧邻高新区的地理位置优势，抓住富士康落户郫县的契机， 立足 “全域成都 ”的科学规划，以 “调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐 ”为主线，着力打造 “一城（成都西部新城）、两带（沙西线、 IT 大道城乡统筹综合示范带）、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地） ”，努力建设城乡形态优美、产业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城乡统筹综合示范区。 本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 14 页 郫县的 科 教资源 丰富。 境内拥有电子科技大学、西南交通大学、西华大学等 18 所大专院校，是国家确定的四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。 全县人才资源总量达 7 万余人，每万人拥有大专以上学历居成都区（市）县前列 ，这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。 （ 2） 地理位置与交通 郫县位于 川西平原 腹心， 川西黄金旅游线、成都市西部通道 第一站，距成都市核心城区 10 公里，距成都火车西站 8 分钟车程，距火车北站 25 分钟车程，距成都南站 20 分钟车程，距双流国际机场 30 分钟车程。 本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 15 页 公路： 国道 317 线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近 10 条主干道纵贯东西 ， 已形成 “ 三横六纵一圈 ” 的城市交通网络体系。 地铁： 成都市地铁 2 号线延伸线 已规划至郫县 ， 实现了 与成都市 的 无缝连接。 郫县 本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 16 页 快铁： 2020 年 5 月 12 日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁） 建成 通车 ， 郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要 15 分钟，从而 形成 15 分钟中心城快速交通圈。 同时，快铁的首发站 “成都站（火车北站） ”将与地铁 1 号线对接，而其 “犀浦站 ”将与地铁 2 号线同站换乘。 因此，可以说 “快铁 ”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁 的 开通 ， 缩短了郊区与城区的 “距离 ”。 （ 3） 经济实力 郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。 独特的优势和良好的发展环境使得郫县境内产业聚集、精英荟萃。 成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化 基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体，产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界 500 强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业。 这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业 为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。 郫县 国民经济平稳较快发展。 2020 年全县实现国内生产总值 亿元，比上年增长 16%（按可比价计算，下同），高全市 个百分点。 其中第一产业本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 17 页 增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 亿元，增长 %。 一、二、三产业比例关系为 ::。 三次产业对经济增长的贡献率分别为 %、 %和 %。 按常住人口计算，全县人均地区生产总值达 36170 元。 民营经济发展势头良好。 全年民营经济增加值达 亿元，增长 %，占 GDP 的比重为 %，对 GDP 的贡献率为％。 固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。 实现全社会固定资产投资 亿元，增长 %，全县投资项目 482 个。 其中：新开工 307 个，下降 %，民间资金完成投资 亿元，增长 %，全年新增固定资产投资 亿元。 从三次产业看，第一产业完成投资 亿元；第二产业完成投资 亿元，增长 %；第三产业投资 亿元，增长 %。 郫县 2020年 2020 年主要经济指标（单位：亿元） 2020 年 — 2020年郫县、成都地区以及全国 GDP 增速对比： 0 50 100 150 200 250 2020 2020 2020 2020 GDP（亿元） 固定资产投资（亿元） 社会消费品零售总额（亿 元） 批发零售贸易业零售额 （亿元） 住宿餐饮业零售额（亿 元） 居民储蓄存款余额（亿 元） 本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 18 页 %%%%%20202020年全国 、成都以及郫县的GDP增 速对比图全国G D P 增速成都G D P 增速郫县G D P 增速全国GDP 增速 % % % % %成都GDP 增速 % % % % %郫县GDP 增速 % % % % %1 2 3 4 5 由上图可以看出，郫县的 GDP 增速远超过全国 GDP 增速，随着郫县 GDP持续增长，郫县地区生产总值对成都 GDP 的贡献逐年增加，由 2020 年的 %，上升到 2020 年的 %。 四 、项目的投资亮点 土地成本优势 成交时间 宗地、位置 净用地面积（亩） 成交价（万元/亩） 成交金额（万元） 楼面地价（元 /㎡） 土地使用性质 竟得单位 郫筒镇凉水村 2社 390 43797 1462 商业 住宅 置信地产 郫筒镇凉水村 4 社 410 1367 商业 教育 住宅 置信地产 书院村地块 380 1357 商业 住宅 成都中信城市建设有限公司 犀浦镇龙吟村、梓潼村地块 440 1650 商业 住宅 深圳新城 市 国宁村、龙吟村地块 645 40441 2418 商业 住宅 犀牛房产 龙吟村一社地块 580 30659 2175 商业 住宅 上海宝投 目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为 370410本文档 是纯 word 文档，可以任您自由编辑修改，下载后双击页眉页脚后可用 delete 键删除， 网友（洪枫）为您奉献， ： 332985688， 主页 第 19 页 万 /亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年 6月份已经突破 600 万 /亩。 本项目所得土地 总面积： 亩；总地价款： 万元，土地成本价 304 万 /亩 ，项目 平均 容积率 ，楼面价 1015 元 /平米。 土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约 20%30%的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。 较高的利润空间 和较大的安全边际 若项目全部开发，将完成总投入约 72 亿元，可实现销售收入 亿元，实现税后投资利润约 亿元，项目投资利润率约 %，年化权益净利率达到 %；信托期限内 ，年化权益净利率可达 %。 本项目信托本益部分的保本销售单价为 3500 元 /平米（住宅）和 5300 元 /平米（商铺），较市场价格分别折让 36%和 62%，有较大的安全边际。 周边稀缺的区域土地供给 上图是本项目周边土地的规划情况， 本项目所得土地是该区域内最后一块较大规模的商业、住宅用地 （其余黄色部分为已出让土地）。 土地供给的稀缺性为项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。 逐步走高的周边房产价格。