南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

南昌某住宅小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

公里。 全 市 目前已形成一个公路、航空、水路、铁路等齐全的交通运输网络。 公路四通八达，１０５、３１６、３２０国道、温厚高速公路穿境而过； 京九铁路 与浙赣铁路 在 向塘镇 交汇，使南昌 市 成为真正的 16 黄金十字铁路枢纽，向塘铁路编组站成为仅次于郑州的全国第二大货运编组站；赣江、抚河在境内交汇，航道可通长江各口岸； 市 城离昌北机场 25 公里。 南昌 市 交通便利，京九、浙赣、皖赣等铁路穿越 市 境，以 6 小时行程对接长珠闽三角洲等发达地区。 境内有全国第二、 江南第一的向塘铁路货运编组站。 市 城距市中心仅 15公里，距昌北机场仅 30公里。 近几年来，我 市紧紧围绕拼争全国 “ 百强 市 、文明城 ” 两大目标，坚持以大开放为主战略，以工业化为核心战略，以开发区为主战场，坚持开发区建设与 市 城建设双轮驱动，工业化、城镇化、农业产业化齐头并进， 市 域经济呈现出速度加快、质量提升、结构优化的良好发展态势。 2020 年，全 市 总人口 万人，其中男性 万人，女性 万人；非农业人口 万人。 2020 年，出生 12568 人，出生率 17 ‰ ；死亡 3432 人，死亡率 ‰ ；自然增长人口 9136 人，自然增长率 ‰。 2020年，全 市 GDP实现 ，增长 %。 财政收入完成 ，增长 %，地方财政一般预算收入完成 ，增长 %；市 域经济综合实力位居全国 A 级、全省第一。 经中国社科院等三家权威机构联合评审 ,我 市位居全国最具投资潜力中小城市第 15位。 2020 年，第三产业实现增加值 亿元，比上年增长 %， “ 十五 ” 期间年均递增%。 房地产业快速成长， 2020 年新开工商品房建筑面积 万平方米，占全市 1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象湖城等一大批精品楼盘。 新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升，洪城汽配、江南饲料原料等专业市场功能增强。 社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %， “ 十五 ” 期间年均递增 %。 2020 年末金融机构存款余额 亿元，贷款 18 余额 亿元，中介、保险、物管、信息等服务业成为新亮点。 2020 年，全 市 实际利用外资 亿美元，实际利用内资 34 亿元，分别比上年增长 20%和 36%。 “ 十五 ” 期间 累计利用外资 亿美元，利用内资 亿元，引进内外资项目 542个，其中世界 500 强、国内 200 强项目 2 个，知名品牌项目 2 个，投资超亿元项目 45个。 2020 年完成出口创汇 3200 万美元，比上年增长 %，自营进出口企业发展到 25 家。 外经工作取得新进展，被确定为全省外派劳务输出基地 市。 个私民营企业完成总产值 亿元，实现增加值 亿元，利税 亿元。 承办了全国性 市 域经济发展论坛，先后与全国11 个 市 （市、区）建立友好合作关系。 （二）市场分析 宏观经济分析 2020年房地产市场全 年维持衰退态势 ， 始于2020年第 4 季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、 19 房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。 当前房地产市场已经出现供大于求的状况，大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。 2020年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在 3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。 2020 年房地产市场运行状况呈现以下四个特征： ① 房屋交易量持续下降 2020年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。 111月，商品房销售面积 万平方米，同比减少 %，增幅减少 分点。 其中，现房销售面积为 米，同比减少 %；期房销售面积为 万平方米，同比减少 %。 商品房销售面积降 20 幅逐月增加，由 12 月份的 %降为 111月份的 %。 四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降 40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商 品房空置面积较快增加。 2020年 5月，商品房空置面积结束自 2020年下半年以来的负增长局面， 11月底，商品房空置面积为 万平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面积为同比增加 %，增幅比 3 月底增加。 ② 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从 2020年 2 季度就开始显现， 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期， 6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。 2020年 110 21 月房地产开发企业购 置土地面积为 平方米，同比减少 %，增幅比去年同期减少；房地产开发企业完成开发土地面积 ，同比减少 %。 2020年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。 111月，商品房新开工面积为 万平方米，同比增长 %，增幅比去年同期减少；商品房施工面积为 万平方米，同比增长 %，增幅比去年同期减少 ；商品房竣工面积为 万平方米 ，同比增长 %，增幅比去年同期减少。 ③ 房价出现近 10年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落， 8 月份70大中城市房价出现近 10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。 2020 22 年， 70大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比 2020年下降。 其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨 %和%。 从环比来看， 2020年 70大中城市房屋销售价格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分别下降 %和 %， 90平方米以下商品住宅价格比 年初下跌 %。 12月份， 70大中城市中有 50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有 52个城市二手住房价格出现环比下降。 2020年房地产市场衰退程度逐季增加。 其中， 1 季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度； 2 季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌； 3 季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌； 4 季度房价下跌幅度继续加大。 14 各季度 70大中城市房 23 价变化分别为环比上涨 %、环比上涨 %、环比下降 %和环比下降 %。 ④ 加大住房保障建设 2020年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降， 经济适用房 投资比重与去年同期基本持平。 111月，别墅高档公寓投资额为 亿元，在商品住宅投资中的比重为 %，下降；经济适用房投资额为 元，同比增加 %。 2020年，除去经济适用房投资 增加外， 廉 租房 建设也大大加快。 年初，中央财政安排投入资金 68亿元，比去年增加 17亿元。 下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定 的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。 在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额， 12月份，国家发展改革委又下达了 100亿元中央补助投资计划，用于加快 廉租住房 建设和国 24 有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。 经济适用房的大规模建设将会影响房地产市场上商品房的销售，会降低房价，对非经济适用房的住房来说是威胁。 2020 年 房地产 市场运行趋势 ① 商品房屋空置面积会有较大幅度增加 2020年和 2020年商品房屋新开工面积都保持了将近 20%的较大增幅，按照建设周期推算，2020年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。 由于 2020年房地产市场成交持续低迷，期房销售量下降近 20%，决定了 2020年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。 空置房屋直接形成房地产市场的当期供给，在空置房屋没 有被很好消化以前，商品房屋新开工意愿将会下降，以减少房地产市场的后期供给，促进市场供求平衡。 25 ② 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长 2020年 2 季度房地产开发投资意愿的下降开始显现，受此影响， 2020年房地产开发企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部分投资可能会出现负增长。 同时，受存货增加的影响， 2020年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。 此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响， 估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。 因此， 2020年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 ③ 房地产开发企业并购重组将会增加 2020年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业 60%的资金供给源 (国 26 内 贷款 、个人 按揭 贷款、定金及预收款 )都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境，未来企业并购重组将会增加。 ④ 2020年房价将会止跌企稳 短期来看，已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定， 2020年上半年在 “ 保增长 ” 的大调控目标下，仍可能还会有利于房价稳定的政策出台。 从影响房地产市场的长期因素看，第三次 “ 婴儿潮 ” 出生的大量 80后年轻人的结婚需求，将会有利于近几年住房刚性需求的增加，过去五年经济高 速增长形成的居民财富积累的基础，这些因素都会对促进房价的稳定起到积极作用。 当前形势下，形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。 27 在一系列扩大内需保增长的政策作用下，预计 2020年 3 季度宏观经济将出现回暖，同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策，短期内对房地产市场的影响有限，上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响，预计 2020年下半年房价将会止跌企稳。 区域 房地产市场分析 南昌市的房地产市场分析： 自 07 年底国际金融爆发后，国家进行了一系列的宏观调控打压房价，整个房地产市场低迷，南昌市区的房价自 08 年 7 月后相继开始下降； 但是 ， 08年 10月以来出台的两次房地产救市政策，减免契税、营业税、印花税、土地增值税、城市房地产税等税费，其中 90平方米以下住宅的税费优惠力度就可以达到 3%，其五年以内住房转让 %的营业税予以减免，均在一定程度上降低了 南昌市 居民购房负担，提高了 南昌市 居民住房支付能力。 国务院 131号文中指出， 2020年到 2020年，南昌市 平均每年新增 5 万套经济适用住房。 2020 28 年经济适用房竣工套数约为 4 万套，如果新增 5万套经济适用房，则经济适用房的建设总量将为往年的 1 倍多，今后三年各年经济适用房竣工套数占商品住宅竣工套数的比例达到 30%左右，而近三年来该比例一直在 10%左右；经济适用房投资在商品住宅投资中的占比将由往年的5%提高到近 20%。 南昌市 经济适用房建设总量的大量增加必然会对普通住房市场产生一定的 “ 挤出 ” 效应。 当前，房地产市场已经出现供大于求的状况，落实 90/70政策中新建的大量中小户型住宅将陆续进入竣工状态，这种时候 南昌市 大量供给经济适用房，显 然不利于这些普通住房的消化吸收，从而加剧 南昌市 房地产市场的调整幅度。 即使加大经济适用房建设计划没有落实，也会形成相应预期，这种预期显然不利于扭转当前南昌市 房地产市场的衰退态势。 受需求市场低迷的影响， 南昌市 房地产开发投资意愿的下降从 2020年 2 季度就开始显现， 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期， 6 月份起这两项反映房 29 地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长，受此影响， 2020年 南昌市 房地产企业上年结转的在建工程增幅和房屋建设投资增幅也会大大下降，如果考虑企业延缓开发建设进度的因素，这部 分投资可能会出现负增长。 同时，南昌市房地产市场 受存货增加的影响， 2020年商品房屋新开工面积增幅会有较大幅度下降，这部分项目对应的新增投资增长也会下降。 此外，受宏观经济下行和资金紧张状况影响，估计上半年企业拿地欲望和开发土地活动均不会增加。 因此， 2020年 南昌市 房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。 2020年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响， 南昌市 房地产开发企业 60%的资金供给。