华润置地武汉积玉桥房地产项目策划方案(编辑修改稿)

华润置地武汉积玉桥房地产项目策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

灵的真正放松，安慰，舒适。 心灵宁静 ,思考。  恰当的邻里尺度  开放胸怀，小舍大得，积聚力量，汲取灵性 五 .规划建议  建筑风格 :  新古典主义 ，立面精致优雅 , 线性 ,整洁，高贵 .应视觉舒适，不呆板，不浮躁，体现品位与文化。  建筑色彩 :  中性色彩 ：如砖红，灰等。 不能过于鲜艳，要能体现历史感，文化感；而又不能过于沉重，要有时代的朝气和视觉的舒适度，是能与周边景观呼应，周边建筑和谐融合的色彩。 有限使用色彩和装饰 .  园林风格 :  建议以 古典园林 为主，不制造纯粹的大围合，完全集中式中心园林，而是用高大的树木 ,绿色，小桥流水，涧溪，卵石 ,实现人性化的自然的泛园林效果。 同时，结合地块集中绿化带，入口广场，会所，配套设施，实现几个集中性相对强的景观节点，散而不散，增强与建筑的联系性和结合性。 体现主题文化 ,人与人，人与建筑，人与园林的交融感，亲切感，润泽心灵，获取安慰与力量。 五 .规划建议  建设分期 :  建议项目在 开发上分为 2期开发 （营销上控制房源，多期推出）  原则： 最快树立华润在武汉的 品牌和美誉 ，利用 中山路 沿线成熟度，利用 绿化带 集中展示，避开 和平大道 整改期， 2期 借助城开 带给和平大道沿线的热度。  一期 6万 平方米，二期 8万 平方米。  建议一期推出 南部临中山路到区域 中心部分 ，地块北部二期开发。  一期推出房源以 1１ 0150的主力户 型为主 ，一期后期推出部分的 160170， 250300的楼王户型。  一期推出 休闲会所 ，作为售楼展示  一期只推出 住宅 ，商业二期销 售期配合推出 五 .规划建议  交通结构  原则 :人车分流 ,通而不畅  周边楼盘时间长，新盘档次中低，因而户车比是达不到本项目档次要求的。 武汉中高端楼盘目前普遍达到 1： 1： 1以上的户车比，同时考虑项目商业部分有可能带来的部分停车需求 :  建议户车比为 1:1 楼盘 车位类型 /户车比 尚隆地球村 地上，户车比 ： 1 蓝湾俊园 地下车库， 918000元 /个，只卖给业主，户车比： 1 常阳丽江城 主要为地上车位和车库 江南明珠园 停车位小高层架空层和地面车位，户车比 3： 1左右 嘉和阳光水岸 地上 2地下 78共 102个，户车比 3： 1 美城清芷园 停车位地上和小高层地下 ，户车比 ： 1 凤凰大厦 停车位为地下 ,部分停在大厦后面山体上。 五 .规划建议 •停车方式 : 建议以 地下停车为主 . •可将尝试将首层及地下一层作为停车库 ， 入户平台抬至二层 ， 在竖向上形成人车分流 ， 同时在单体之间设置环形采光庭院 ， 为停车库提供了良好的采光和通风。 五 .规划建议  楼型配比 五 .规划建议  两梯三户：  三户的厅，室均可朝南，通风采光卓越，明厨明卫  私密性，尊贵感，居住密度低  成本高，占地面积大，公摊大，实用率低  两梯四户：  可保证户户朝南，但通风采光性，朝南面难及两梯三户  最适宜设置于正南北朝向，北面有景观的位置  前面两户宜为小户型，收紧，最大程度优化后两户的通风采光。  相对两梯三户较为经济，易于成本控制，规划布局，提高实用率 五 .规划建议  楼型配比建议： －－结合物业类型定位，档次定位 纯高层 中高端，高端 户数比 ： 两梯三户：两梯四户 =4： 6 面积比 ： 两梯三户：两梯四户 =5： 5 高层，中高层 中端，中高端 户数比 ： 两梯三户：两梯四户 =６：４ 面积比 ： 两梯三户：两梯四户 =７： ３ 五 .规划建议  楼型朝向：  建议本项目布局为 正南北 为主，主要满足朝向和南面景观和北面内部景观。 部分位置可偏转 1530度，一定程度上顾及东北面景观。 利用转角飘窗，阳台等的设计利用西面景观。  楼型分布：  好位置配好房子的基本原则。 小区南部，中心位置，中 ,大户型配置为两梯三户，临路，小区北部无显著景观资源处设置两梯四户的中小户型。 南面朝向好，景观近，有多个层次，无遮挡 北面可营造小区内景 西面景观有遮挡，朝向差 东北面景观今后将有遮挡，利用性不高，朝向欠佳 武汉气候差，夏热冬冷 武汉居民对朝向敏感 朝向为基础条件 景观为附加利益 朝向 景观 五 .规划建议  周边楼盘配套 ,会所 ,商业规划现状 : 楼盘 配套 /商业 /会所 尚隆地球村 4栋临街商铺，会所内设有乒乓球、台球、健身房 蓝湾俊园 3000平米新古典主义会所，无商铺。 临江大道为卡拉 ok一条街 常阳丽江城 临江大道为商铺，主入口两边为商铺。 售价 8000－ 13000元 /平方米 江南明珠园 2层圆塔型会所。 商铺和车位价格未定， 9月底开盘定。 嘉和阳光水岸 临友谊大道商业街 ,主入口两边均连成一个整体 美城清芷园 临友谊大道会建一小高层，地下商业， 2020平方米中心绿化广场，会所临友谊大道，三层 凤凰大厦 无商业，底商裙楼，其中一座底商作为儿童医院和妇幼保健院的门诊部，无会所 商业在功能设定上既要结合小区业主的消费档次 、 消费需求 、 消费心理 、 生活习惯 ,也要考虑周边商业业态和街区功能 . 五 .规划建议  街区商业功能分析 :  项目临近武昌的老商业中心 —— 司门口商圈 （中低档服饰用品，休闲运动，饰物，零散街铺，中华路餐饮娱乐为主）和现在武昌最兴旺的商业中心 —— 中南商圈 （中高档集中型，百货商场、通讯、音像书店为主） 商业气氛浓。  地块周边，和平路和中山路沿线均 无大型主题商业或超市 ，除部分餐饮规模较大外。 基本都为零散小临街铺面。 行业主要为小型超市，杂货店，低档美容美发，汽车维修服务为主，功能性不强，为满足最基本的家居生活的业态。 五 .规划建议  分析本项目商业条件 : 1. 地理位置 —— 优越，商圈边，老城区，消费性强 2. 周边配套 —— 齐全但仍有空白点 3. 小区自身规模 —— 具备一定规模和支撑力 4. 辐射范围内的人流量 —— 交通发达，人流量多，未来周边楼盘聚集 5. 项目定位档次 —— 中高，高 —— 便利 +品位 6. 业主的消费取向 —— 健康便利居家 +高水准，高品位 7. 物业自身类型 —— 住宅，周边具备商业，政治，金融贸易需求 五 .规划建议  项目位置 ,规模 ,并不具备做大型综合商业的可行性 .  项目所 包裹地块 目前的用途不明 ,有拍卖 ,做住宅 ,公建的等等可能性 ,但根据其两面临主干道 ,处于主干道交汇点的 ,规模偏小的特点 ,预计做大型综合性商业的可能性较大 .  根据 城开地块 位置 ,地形 ,预计其不会做大体量的商业 ,项目有可能成为联系大型商业和城开项目 ,后期拆迁住宅项目的 联系 点 .  本项目商业有可能借助大型商业的 商业效应 ,依靠周边大规模住宅群的 商业需求 ,实现更大的商业价值 .  商业功能定位 : 配套型商业 五 .规划建议  商业建议 : :  建议主要设置在项目 和平大道的临街面 . 2. 商业楼层 :建议 2层 :建议均价 10000元 /平方米 左右 方案 1： 大招商 +小销售 商业面积 :建议 6000平方米 左右 商业业态 :招商一家 4000平方米左右的主力店 (可引入综合品牌超市 ,如万家或特色消费品牌店如安利，屈臣士 )销售2020平方米的临街商业品位走廊 .（但基本业态要控制，体现文化，品位） 五 .规划建议 方案 2： 小招商 +大销售 商业面积 :建议 4000平方米 左右 商业业态 :临街特色商业街，主要以销售为主，部分主题性行业招商，如书店等。 方案 1 方案 2 初期收益小 风险小 大 提升人气 提升销售面积商业价值 过多商业对档次的影响 后期持续招商风险 初期收益大 风险大 小 2层销售困难 后期业态难以控制，空置 回款及时，面积适中 五 .规划建议  售楼处 :  建议将售楼处设于 临入口处 ,集中绿化带的休闲会所内 .  售楼处色彩 .立面感觉与楼盘 整体主题,风格相协调 ,视觉舒适感 ,冲击力强  功能分区： 内部分区包括：接待区、电子演示区、展示区（总体模型区、单体及建材示范区、广告展板展示区）、签约区、休闲厅、销控及洽谈区。  功能分区明确，平面间隔需动静分区、动线流畅、空间分明的规划，同时考虑到项目开售引爆时，空间能容纳大量客户。  空间分隔可通过高差、不同材质、不同颜色进行有效分割。  室内的广告包装、指示系统等必须沿袭统一 VI。 五 .规划建议  主入口 :  设置 入口广场 ,将集中绿化带纳入规划 ,进行展示 ,吸引客户  主入口广场以 绿色植物和小型喷泉 为主题，绿色呼应山景,水给人清新、雅致的感觉，能舒缓心情。  将 楼盘名称 的 小雕塑 嵌入广场，增强标识性。  注重 背景音乐及夜视 效果 五 .规划建议  会所 :  建议设立 新古典主义 双会所  品位休闲会所 (1200平方米 )—— SPA，桑拿，主题观景咖啡酒吧等娱乐休闲为主，前期作为售楼处。 与入口绿化 ,入口广场相结合 .  运动会所 (2300平方米 )—— 羽毛球，乒乓球，桌球等运动设施。 可与内部水景 ,景观轴相结合 .  会所应具备 对外经营功能 ,弥补周边现有楼盘空白 .利于会所后续经营 .  其他可设置配套设施 :  泳池  网球场 五 .规划建议  规划方案 1: 商业  自然形成的院落设计 ,流动的风和阳光 ,自然和谐 ,随意舒适感的科学结构 .  不同层次庭院移步换景 ,中央运动休闲会所 ,小区中心 .可制造坡地或水景 . 五 .规划建。