管理经济学论文

管理经济学论文内容摘要：

管理经济学论文 1试用经济学原理分析我国当前的房价摘 要 ：中 国 的 房 地 产 市 场 是 伴 随 着 政 府 停 止 住 房 实 物 分 配 的 政 策 逐 步 推 行 ， 在 上个 世 纪 90 年 代 真 正 形 成 的。 从 这 十 几 年 房 地 产 价 格 走 势 看 ， 房 价 确 实 呈 现 持续 上 涨 的 态 势。 但 是 ， 房 价 上 涨 并 不 构 成 社 会 对 房 地 产 业 和 房 地 产 政 策 进 行 谴责 的 理 由 ， 房 地 产 市 场 也 是 经 济 发 展 的 一 个 晴 雨 表 ， 经 济 持 续 增 长 ， 房 价 没 有理 由 停 滞。 问 题 关 键 是 ， 现 在 的 房 价 是 “泡 沫 性 ”虚 高 且 有 不 断 攀 升 的 态 势 ，不 仅 会 带 来 了 一 系 列 的 社 会 性 问 题 ， 也 对 面 临 改 革 重 大 关 口 的 中 国 经 济 产 生 了深 刻 的 影 响 ， 与 此 同 时 便 出 现 一 些 住房困难的低端群体和有房不住的炒房人。 关 键 词 ： 房 价 需 求 低 利 率 “泡 沫 性 ”虚 高 长 期 以 来 ， 中 国 人 都 渴 望 “居 者 有 其 房 ”。 而 近 年 我 国 房 地 产 很 热 门 ， 房地 产 价 格 持 续 高 涨 ， 搞 得 政 府 焦 头 烂 额 ， 百 姓 叫 苦 连 天 ， 已 产 生 了 一 定 的 负 面影 响。 房 地 产 价 格 上 涨 太 快 ， 房 地 产 需 求 释 放 过 于 迅 速 ， 容 易 使 房 地 产 业 透 支下 期 需 求 ， 影 响 其 持 续 健 康 发 展 ， 还 容 易 导 致 部 分 低 收 入 群 体 住 房 困 难 和 银 行及 社 会 资 金 不 合 理 地 向 房 地 产 倾 斜 ， 加 剧 金 融 风 险 和 社 会 的 贫 富 分 化 ， 影 响 社会 稳 定。 因 此 ， 调 控 房 价 很 必 要 ， 国 家 也 出 台 了 一 系 列 的 调 控 政 策 ， 旨 在 压 制不 正 常 的 房 价。 然 而 ， 根 据 国 家 发 改 委 、 国 家 统 计 局 最 新 调 查 显 示 ， 2007 年5 月 份 全 国 70 个 大 中 城 市 房 价 同 比 上 涨 4 月 份 全 国 70 个 大 中 城 市 房 屋销 售 价 格 同 比 上 涨 着 实 在 令 人 吃 惊。 深 圳 的 每 平 方 米 均 价 超 过 14， 000元 ， 而 上 海 则 高 达 每 17， 000 以 上。 可 以 说 5 月 创 下 了 18 个 月 来 的 新 高 ， 但房 价 仍 是 “没 有 最 高 ， 只 有 更 高 ”， 像 一 匹 脱 缰 的 野 马。 这 是 为 什 么 呢。 除 了房 地 产 市 场 的 不 规 范 炒 作 外 ， 还 需 要 我 们 用 经 济 学 的 基 本 原 理 来 分 析 房 价 持 续高 涨 的 原 因。 一 、 土 地 出 让 招 拍 挂 政 策 各 地 政 府 代 行 土 地 拥 有 者 之 权 ， 土 地 由 地 方 政 府 所 垄 断。 近 些 年 来 越 来 越多 的 采 取 纯 粹 价 高 者 得 之 的 拍 卖 方 式 来 向 开 发 商 出 让 土 地 ， 这 就 造 成 土 地 价 格的 突 飞 猛 进 ， 进 而 使 得 很 大 程 度 上 基 于 土 地 价 格 的 房 产 价 格 也 就 随 之 扶 摇 直 上。 杭 州 是 最 早 实 行 土 地 出 让 招 拍 挂 牌 政 策 的 城 市 之 一 ， 也 正 是 杭 州 ， 最 先 拉 开 了2房 价 快 速 上 涨 的 大 幕。 加 之 土 地 在 二 级 市 场 上 的 疯 狂 炒 作 ， 如 何 不 使 土 地 的 价格 更 上 一 层 楼 呢。 所 以 ， 房 价 永 远 上 涨 源 自 土 地 资 源 的 稀 缺 性。 随 着 人 均 占 用的 土 地 逐 步 减 少 ， 土 地 价 格 便 会 呈 现 上 升 趋 势。 现 在 中 央 为 了 保 住 18 亿 亩 耕地 的 红 线 ， 要 求 地 方 政 府 必 须 采 取 一 切 措 施 集 约 、 节 约 用 地。 在 城 市 尤 其 是 中心 城 市 ， 这 一 趋 势 更 加 明 显。 城 市 化 进 程 使 得 土 地 资 源 相 对 稀 缺 这 一 矛 盾 更 加突 出 ， 一 个 地 方 城 市 化 进 程 越 快 ， 它 的 房 价 上 涨 得 也 更 快。 对 于 北 京 、 上 海 、深 圳 这 样 的 全 国 性 城 市 ， 此 矛 盾 更 加 突 出。 用 经 济 学 的 供 求 曲 线 进 行 分 析 ， 这 一 原 因 带 来 的 土 地 价 格 的 上 升 导 致 房 产成 本 的 上 升 ， 使 得 房 产 市 场 的 供 给 曲 线 S 左 移 到 S。 而 下 面 二 点 是 需 求 的 原因 ， 需 求 的 增 加 ， 导 致 房 产 市 场 的 需 求 曲 线 D 右 移 到 D， 这 样 两 支 曲 线 的 同时 移 动 就 造 成 了 房 价 P 的 上 升 ， 而 同 时 房 产 交 易 数 量 （ 即 均 衡 时 需 求 或 供 给 的数 量 ） 并 未 缩 水。 二 、 居 民 自 购 房 需 求 的 激 增 根 据 西 方 经 济 学 的 定 义 ， 需 求 必 须 满 足 两 个 条 件 ： 第 一 ， 要 有 欲 望 和 主 观的 需 要 ， 需 求 层 次 的 提 高 和 未 来 二 十 年 内 我 国 正 处 在 青 年 人 口 增 长 的 高 峰 期 ，使 房 地 产 市 场 的 发 展 有 了 保 证。 第 二 ， 要 有 货 币 购 买 力。 需 求 是 以 购 买 力 为 前提 的。 当 前 我 国 的 高 储 蓄 率 以 及 金 融 信 贷 市 场 的 发 展 ， 以 及 “一 人 有 难 ， 众人 相 帮 ” 等 的 传 统 中 国 文 化 ， 为 很 多 不 具 买 房 条 件 的 居 民 提 供 了 方 便。 因 此 ，购 房 的 需 求 非 常 旺 盛。 目 前 ， 用 于 自 住 的 购 房 者 大 体 分 为 四 类 ： 一 是 城 市 建 设中 形 成 的 拆 迁 户 ， 他 们 是 被 动 刚 性 需 求 房 子 被 拆 了 必 须 得 买 新 房 ， 尽 管 部 分 人要 背 上 沉 重 的 房 贷 并 严 重 的 影 响 生 活 质 量。 近 年 来 ， 随 着 城 市 的 旧 城 改 建 迅 猛发 展 ， 拆 迁 数 量 加 大 ， 使 得 这 类 人 急 剧 增 多。 在 一 些 城 市 中 ， 占 住 房 总 需 求 的半 数 以 上。 二 是 城 市 、 农 村 中 一 部 分 比 较 富 有 的 人 ， 他 们 原 先 有 住 房 ， 现 在 在良 好 收 入 的 支 撑 下 具 有 强 烈 的 换 房 需 求 他 们 要 求 更 新 环 境 更 好 、 面 积 更 大 的 房子。 属 于 二 次 购 房 ， 这 部 分 人 所 占 比 例 相 对 较 小 但 绝 对 数 量 却 不 少。 三 是 随 着中 国 经 济 的 发 展 ， 在 一 些 发 达 的 城 市 ， 大 量 的 外 资 进 入 中 国 ， 这 些 外 商 有 购 买办 公 楼 、 住 房 的 需 求。 由 于 需 求 层 次 的 不 同 ， 这 部 分 人 主 要 的 需 求 是 高 档 住 宅 、写 字 楼。 这 些 楼 盘 客 观 起 到 了 价 格 示 范 效 应 的 作 用。 四 是 结 婚 购 房 的 年 轻 人 ，中 国 的 传 统 习 惯 结 婚 需 要 新 房 ， 使 他 们 也 有 着 强 烈 的 购 房 需 求 ， 尽 管 大 部 分 人3由 于 参 加 工 作 时 间 不 长 ， 收 入 有 限 ， 但 在 父 母 、 亲 戚 的 帮 助 下。 也 加 入 了 购 房大 军 中 ， 成 为 “房 奴 ”。 此 外 ， 一 些 原 来 并 不 打 算 立 即 买 房 的 人 ， 因 心 理 预 期害 怕 房 价 的 快 速 上 涨 ， 存 在 着 “羊 群 效 应 ”。 提 前 加 入 到 了 购 房 大 军 中 ， 扩 大了 需 求 的 范 围。 因 此 ， 总 的 需 求 的 急 剧 增 加 成 为 拉 动 房 价 迅 速 上 升 的 一 个 重 要原 因。 三 、 长 期 持 续 的 低 利 率 环 境 及 人 民 币 的 升 值 是 造 成 房 价 “泡 沫 性 ”虚 高的 重 要 原 因 如 果 说 ， 居 民 自 购 房 需 求 的 激 增 及 土 地 供 应 的 不 足 ， 造 成 了 房 价 的 不 断 攀升 ， 那 么 ， 我 国 长 期 的 低 利 率 政 策 及 人 民 币 的 升 值 所 造 成 的 投 资 、 投 机 则 是 房价 “泡 沫 性 ”虚 高 的 根 本 原 因。 一 是 低 利 率 导 致 资 金 流 入 房 地 产 业。 作 为 投 资 或 者 投 机 者 ， 之 所 以 保 有 各种 资 产 如 房 地 产 、 股 票 、 债 券 等 ， 是 为 了 从 中 获 取 收 益。 如 果 我 们 假 定 各 类 资产 之 间 的 流 动 性 及 风 险 一 致 ， 那 么 各 类 资 产 之 间 如 果 有 收 益 差 的 话 ， 人 们 就 会通 过 卖 掉 收 益 率 低 的 资 产 ， 购 入 收 益 率 高 的 资 产 来 进 行 资 产 调 整 ， 最 后 达 致 资产 收 益 的 平 衡 ,这 在 经 济 学 上 被 称 作 “裁 定 交 易 ”。 这 些 年 来 ， 由 于 房 地 产 产 业链 存 在 着 巨 大 的 收 益 ， 而 贷 款 成 本 相 对 较 低 ， 这 样 ， 根 据 上 面 的 “裁 定 交 易 ”的 原 理。 大 量 资 产 进 入 房 地 产 业。 这 些 年 来 ， 我 国 房 地 产 业 从 开 发 商 的 土 地 储备 、 开 发 贷 款 、 建 筑 商 的 流 动 资 金 贷 款 到 消 费 者 信 贷 ， 无 一 例 外 来 自 银 行 ， 这整 个 过 程 所 需 资 金 差 不 多 占 到 全 部 房 地 产 资 金 的 80%左 右。 统 计 表 明 ， 中 国 房地 产 开 发 企 业 负 债 率 高 达 76%， 房 地 产 企 业 多 依 赖 卖 “期 房 ”或 扩 大 流 动 资 金贷 款 融 通 资 金。 与 此 同 时 ， 在 中 国 银 行 业 总 共 20 万 亿 元 的 贷 款 余 额 中 ， 超 过半 数 贷 款 都 是 以 房 产 做 抵 押 的。 可 见 房 地 产 行 业 聚 集 了 大 量 的 银 行 信 贷。 二 是 低 利 率 使 房 价 出 现 “泡 沫 ”。 大 量 的 资 本 进 入 房 地 产 业 ， 使 房 价 出 现了 “泡 沫 ”的 可 能。 打 比 方 说 ， 你 拿 100 万 元 的 资 金 投 资 了 一 处 房 产 ， 租 金 年收 益 为 10 万 元 ， 当 前 的 长 期 利 率 水 平 是 5%， 那 么 你 所 持 有 房 产 的 资 产 价 格 是符 合 资 产 价 值 的。 而 同 时 ， 在 这 一 年 间 房 产 的 市 场 价 格 又 上 涨 了 10%。 如 果 把这 处 房 产 出 售 再 加 上 租 金 收 入。