金海龙韵项目市场调研报告(编辑修改稿)

金海龙韵项目市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

常生活带来了很大困难。 （ 三 ） 、社会保障支出迅速增长 随着我市社会保障制度不断完善，企事业单位参保人数不断增多，居民家庭社会保障支出不断增加。 一季度居民家庭社会保障人均支出 元，同比增长 85%，其中：个人交纳的养老基金人均支出 元，同比增长 28%，由于部分单位提高了住房公积金的收缴比例，一般由原来的 5%— 10%提高到 15%— 20%，从而使得个人交纳的住房公积金人均支出增加到 元，同比增长 倍，个人交纳的医疗基金人均支出 元，同比增长 倍，个人交纳的失业基金人 均支出 元，同比增长 57%，个人交纳的其他社会保障支出人均 元，同比增长 %。 社会保障支出的增多，对可支配收入的增长有一定的影响。 《金海龙韵》项目市场调研报告 芜湖点石策划顾问有限公司 TEL： 05533870488 3871488 10 二、 芜湖市现今房地产状况及政策方面 ■ 现今房地产状况 进入 20xx 年，虽然国家对房地产市场加大了调控力度，但是芜湖房地产市场仍然呈现了迅猛发展的态势，今年一季度和去年同期相比，各项指标都有不同程度的提高，现将一季度的有关情况分析如下： 一）、商品房预售大幅增长 今年一季度批准预售 52 起（去年同期为 16 起）；预售面积为 万平方米（去年同期 为 万平方米），比去年同期分别增加 225%和 172%。 二）、房地产开发增长较快 根据建委开发办的统计，今年一季度市区商品房住宅的新开工面积为 万平方米 ,与去年同期相比增幅为%；竣工的商品房住宅为 万平方米，比同期增长 %；商品房住宅完成投资额 亿元，比去年同期增长 %。 供应结构得到调整，房屋空置面积进一步减少 ,虽然国家对房地产宏观调控力度加大，但是芜湖的房地产开发势头不减。 《金海龙韵》项目市场调研报告 芜湖点石策划顾问有限公司 TEL： 05533870488 3871488 11 三）、商品房价格稳中有降 在销售策略上各个开发公司采取不同的销售方式，但是受城北板块 低价开盘的影响 ,商品房的销售价格稳中有降 ,如银湖北路的“北城水岸”多层住宅均价是 20xx 元 /平方米左右。 今年一季度商品房住宅的销售平均价为 3102元 /平方米，与去年年末的 3153 元 /平方米相比，下降了 %。 四）、二手房交易活跃 今年一季度的二手房交易 万平方米，占全部房屋交易量的 60%，与上年同期的 万平方米相比增幅达 19%；二手房中住宅交易量一季度为 万平方米，占全部住宅交易量的 51%，与去年同期的 万平方米相比下降 15%，成交金额下降 10%。 由于评估市场的不规范，统 计中的二手房成交价格和市场实际成交价有较大差异。 针对这一情况，经市政府同意 ,市房管局和市财政局共同出台了《关于改进二级市场买卖价格评估机制的实施办法》，遏制这种不规范行为。 五）、房地产抵押继续增加 由于商品房销售量的持续上升，居民消费理念的转变，今年一季度的房地产抵押面积虽然和去年同期相比减少20%，但是抵押金额却增长 16%，尤其是新建商品房抵押金额大幅度上升，增长了 37%，按揭购房已成为商品房销售《金海龙韵》项目市场调研报告 芜湖点石策划顾问有限公司 TEL： 05533870488 3871488 12 的主要付款方式。 ■ 国家给房地产的政策 从 20xx 年 5 月 1 日开始，所有商品房的销售全面推行“一价清”和明 码标价制度，对广大的老百姓来说是一件好事，能增强市场的透明度，有效地防止某些开发商的欺诈行为。 同时政府加大了土地的供应量，今年一季度政府出让了 6 个地块近 15 万平方米的土地，商品房的销售价格将保持平稳态势。 从 20xx 年 6 月 1 日开始，国家将实施 国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ，主要分析以下几点： 政府从房地产市场的一、二、三线全面出击：从土地市场的调控，严格管理，杜绝开发商囤积土地；从房地产销售环节严打，对舞弊行为严惩，并且严格控制高档住房建设；从二手市场，禁止期房转让，增加 了投资者的资金运转周期。 银行的利率方面：提高利率，将利率分等级，虽然相对打击了高档房的市场，但是也打击了普通自住房消费群体。 而逾期还款罚息提高 30％－ 50％，让投机者和贷款住房的客群都要仔细掂量自己的还款能力了。 税收政策上，连续两次的调整，显示了政府对打击投机者的决心。 两年内转让征收全额营业税，直接打到了投《金海龙韵》项目市场调研报告 芜湖点石策划顾问有限公司 TEL： 05533870488 3871488 13 机者的 “ 七寸 ” ，同时也打击到了大片中介行业。 未来的预期： 未来政府在税收上还有伏笔：政府在调整营业税的同时，并未对土地增值税和个人所得税作调整，政府处于观望态度，一旦营业税调整力度不能达 到预期效果，将有可能推出这两项政策。 目前房地产空置率很高，尤其是一些核心城市。 在政策推出以前，对资源来说是很大的浪费。 《金海龙韵》项目市场调研报告 芜湖点石策划顾问有限公司 TEL： 05533870488 3871488 14 三、区域竞争性楼盘的调研分析 由于项目地块的土地成本较高，为保证合理的投资回报，走高端市场是本项目的必由之路。 近几年，芜湖区域市场高档楼盘上市量较大，主要有以下几个楼盘：铁佛、金鼎、左岸、长江长、水木年华、天和苑，其中铁佛、金鼎和水木年华已经售罄，不具有可比性；而其余几个楼盘为本项目的主要竞争对手，由于它们项目规模较大，为保证销售，其目标客户群定位必须放宽，不适合做 目标客户市场细分，这就给走高端细分市场的规模较小的项目造就了机会，我们就可以在高端市场上抓住一个点，寻求符合本项目的高端市场目标客户群。 在芜湖区域内，现今的高档楼盘为数不少，鉴于我们项。