xx温泉度假村可行性研究报告(编辑修改稿)

xx温泉度假村可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

修，以便服务人员按照客户的需求把整个大厅间隔成几个大小不一的小厅。 除了多功能厅外，还要有三到五个装修豪华、功能齐全的中小型会议室，以 满足客户高档次的需求。 温泉会所内要设立一个商务中心，提供打字、复印、传真、上网等服务，以及移动电话和笔记本电脑的出租、维修、会议过程中的记录、录音等高级文秘服务。 风味餐厅：风味餐厅内的装修不能太豪华，要与整个度假村的生态、环保风格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整体布局、菜单设计、员工服装等方面都突出一种在城市里无法享 受到的农家氛围。 依托度假村内的生态农庄，出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜果、蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害的家禽、塘鱼为主，并突出当地的海鲜特色。 制作要标榜正宗的客家菜系做法，以著名的东江盐火局鸡、梅菜扣肉、东江酿豆腐等美味佳肴来吸引客人。 还为客人免费加工从生态农庄 和荷花池 里采摘的瓜果蔬菜和从垂钓场钓到的塘鱼，让客人充分享受“娱乐的成果”。 （二）、温泉别墅 温泉度假村的住宿设施以 80 栋温泉别墅为主，按照四星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施，温泉接入每一间客房。 这 80 栋温泉别墅的建筑风格不能千 篇一律，要注重吸取各国、 各民族 的建筑特色，形成不同风格的建筑群落，使温泉别墅本身就可以成为度假村内的观光景点。 别墅内部的装修必须与建筑外观保持一致，使每一栋别墅都有一个独特的主题。 别墅的设计要与周围的生态环境保持协调，建议温泉别墅以两层建筑为主。 其中有 25 栋小型别墅，一栋别墅内有五个标准间或三个标准间与一个豪华套房；有 45栋中型别墅，一栋别墅内有五个左右的标准间和两、三个豪华套房；有 10栋大型别墅，一栋别墅内有八个左右的标准间和三、四个豪华套房。 为了突出度假村内优美的自然风光，并预留大量空地以供以后的发展使 用，别墅周围要铺设大面积的草地或灌木树林，使别墅的建筑面积与绿地面积达到 1:5 的比例。 由于温泉别墅采用开放式的建筑布局，配有大面积的山坡、草地等公共区域，住宿、活动场所较为分散，为了确保客人的生命和财产安全，温泉度假村在加派保安人手、提高保卫技能的同时还应该要配置先进的闭路电视监控系统、消防控制系统、紧急报警系统、自动灭火系统和广播系统等安全保卫设施。 除了要在室内配置这些设施以外，在户外也需要配置较多的安全保卫设施。 除此之外，还需要配备一些轻便、多用途的代步工具，如电瓶车等，以便事故发生时可以集合保卫力量 及时到达现场，从而提高安全保卫工作的时效性。 在温泉别墅的开发过程中，可以借用目前国际流行的分时度假概念来开发：将别墅客房分割为单间产权出售给投资者，投资者一般每年获得一定时间的免费入住权，其他时间委托温泉度假村统一出租经营，在年终获得客房利润的一定比例收取投资回报。 （三）、生态农庄 生态农庄是温泉度假村内的特色工程，依托度假村周围的自然山坡，根据土地情况来种植一些瓜果和蔬菜。 生态农庄要严格按照无公害标准来种植瓜果、蔬菜，所种植的瓜果和蔬菜品种丰富，并能错开季节，让旅客能在不同的季节品尝不同品种的瓜果蔬菜。 农庄内开设养殖场，可按照传统农家方法饲养无公害的家禽和塘鱼。 生态农庄内应注重生态环境的优化，使得生态农庄成为温泉度假村内的另一观光景点。 生态农庄内应设置一些娱乐活动，调动旅客的积极性，使旅客感觉与自然之间更亲近。 例如，在瓜果、蔬 菜的成熟季节让旅客亲自采摘，即时品尝；让旅客认购树木的所有权或某一段时期的采摘权；开展农庄知识小竞赛等等。 整个农庄要突出一种生态、环保、娱乐综合化的氛围。 （四）、室外娱乐场 室外娱乐场是温泉度假村内除温泉会所外的另一主要娱乐设施，各种室外活动项目主要根据温泉度假村内的室外地形和湖 光山色来开发，整个区域要努力追求自然风格。 根据国际室外娱乐的潮流，将建造垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园、 露营区 等多种室外活动设施。 垂钓场要打破传统的开发模式，形成设计独特，鱼类众多，自然情趣风味较浓，配套服务设施完善，一年四季皆宜钓鱼的场所。 而射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园、 露营区 等设施的建造要考虑以青年人为消费主体。 各种室外娱乐活动都有一定的挑战性，因此要注重各种设施的安全性，以及服务过程中的安全保护工作，让旅客真正玩得尽兴。 为了综合利用温泉度假村内的室外草地，还可以视可行 性考虑增设高尔夫球练习场。 所开发的人工湖泊，除了用于垂钓场外，还可以用来开发荷花池等项目，让游客能在优美的荷花池上泛舟、欣赏莲花、摘采莲蓬、品尝莲子，享受真正的自然风情。 还可考虑组织游客出海观日出、日落。 第四节、市场分析、预测与 营销策划 一、行业分析 该项目属第三产业中的旅游，是近年世界发展非常快的一个行业和领域，也是我国政府大力鼓吹和支持发展的领域。 世界旅游组织在 2020 年认为：世界旅游业目前发展状况良好，前景也十分乐观。 世界旅游人数目前虽然还不到 7 亿，但最近几年却以年均 7%的速度快速增长。 到 2020 年，国际游客人数将达到 16 亿，国内游客人数为 20 亿。 具有旅游发展潜力的国家应重视发展旅游业，加强旅游业人员培训工作，提高旅游服务质量，以推动旅游业的发展。 国家旅游局副局长孙钢在 2020 年中国旅游投资机会与投资政策高层研讨会上强调，中国旅游业发展正面临最多最突出的发展机遇，投资中国旅游业大有可为。 国家旅游局政策法规司司长魏小安说，旅游业已成为世界上发展最快的产业之一。 据世界旅游组织预测，到 2020 年，中国接待入境旅游者人数将达到 亿人次，成为世界上最大的旅游目的地。 这种巨大的市场需求为各个地区的旅游业的 发展提供了很大空间。 《人民日报— 海外版》在 2020 年认为：到 2020 年，我国入境旅游人数将达到 8500 万人次，其中过夜海外旅游者 3450万人次，旅游外汇收入 220万美元；国内旅游人数将达到 11亿人次，旅游收入 5000 亿元；出境旅游人数将达到 1636 万人次。 旅游业总体产出为 7500亿元，相当于全国 GDP的 ％。 在 1999年，我国过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位，奠定了亚洲旅游大国的地位。 “十五”计划如能顺利实现，旅游业将为国家提供外汇收入 900 亿美元以上，增加国内生产总值 3 万亿元以上 ，创造就业机会 800万人以上。 但与世界旅游业相比，我国目前的水平还不到下述指标的一半：世界旅游业总产出占世界 GDP 总量的 ％，世界居民旅游消费支出占总消费支出的 ％，世界旅游业的资本投资占总投资的 ％。 因此，我国要采取一系列的措施，提高旅游产业的发展水平。 提出的发展重点是：东部上水平，中部上规模，西部大开发。 国内一些学者的分析认为，目前中国旅游业发展面临 5 大机遇：一、旅游业被确定为国民经济新的增长点，各地发展旅游业的积极性空前高涨，加快培育旅游业发展的新措施、新办法不断出台，国家有关部门 也加大了对旅游业发展的扶持力度，中国旅游业的总体发展环境和投资环境比以往任何时候都好；二、中国正在进行产业结构调整，旅游业作为第三产业中的龙头产业，在当前正在进行的产业调整中，大多数地区均把旅游业作为优势产业或支柱产业，采取很多扶持措施促进其发展；三、西部大开发为西部旅游业的大发展带来了强劲东风；四、中国加入世贸组织以后，将进一步加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，进一步优化中国的旅游环境；将有利于建立更加符合国际规则的经济运行机制，吸引更多的外商投资中国旅游业；也将促进中国旅游业的对外开放，吸引更多的 客源和管理技术；五、世界旅游业持续发展，据世界旅游组织预测，到2020 年，全球将接待 16 亿人次的国际旅游者，国际旅游消费将达 2 万亿美元，国际旅游人数和消费平均增长率将分别达到 ％和 ％，远远高于世界经济平均增长 3％的幅度。 在这个大趋势下，世界旅游组织对中国今后 20 年旅游业发展的前景更加看好。 学者的分析表明： 21世纪是旅游业腾飞的世纪，未来 5 年，随着国民经济的发展和游戏规则的变化，旅游业在快速发展的过程中将出现大的变化：首先、行业发展趋势是品牌价值增加，整个行业将出现大并购。 未来 5 年中国旅游行业必 将出现类似 Bass Hotelamp。 Resorts、 Accor、 Starwood、 Marriott 类型的旅游业集团。 其次，中档连锁酒店将出现大发展，豪华连锁酒店在豪华酒店市场中所占的市场份额也将大幅度提高。 第三、服务国内消费者的休闲娱乐业将出现大发展。 这是随着国内中产阶层的壮大所必然出现的历史潮流。 第四、旅游景点类的上市公司将得到良好的发展。 二、市场分析 商务会议客户 惠州地区及邻近城市良好的经济发展为商务客源的开拓打下了较好的基础。 XX 温泉度假村所能吸引的商务客人主要可分为三类：一是三资企业，如中 海壳牌石油项目，宝岛工业区等，这类项目或工业区规模巨大，商务会议频繁，要求会议场地档次比较高；二是当地乡镇和私营企业，如诸多电子信息加工企业、众多鞋业私营企业等，这类企业虽然规模不大，但数量众多，消费能力比较强；三是较大的国有企业和政府部门，吸引这类客源不太容易，但一旦达成共识，往往比较稳定。 据统计，截止 2020 年 12 月 31 日，惠州市共有乡镇企业 63187 家、工业企业 593行政事业单位 689 家、三资企业 2550家，总人数超过 400 万人次。 因此，预测在温泉度假村的运行完全走上轨道之后，每年至少可吸引 2%的商务客人，即 8万人次，过夜人数预计至少 50%。 旅行社团客户 平海镇温泉度假村毗邻诸多旅游景点，类型多样，包括自然景观、生态景观和人文古迹景点等，对临近的三大经济发达城市深圳、香港、东莞具有较大的吸引力。 据广东省旅游局资料披露，广东发达地区居民旅游支出普遍已占总生活开支的二成以上。 深圳市假日办调查数据显示， 2020 年春节期间深圳有 260 万人出游，且以省内游为主，汽车是最主要的出游工具， 5 成以上出游者将乘坐汽车，另外有 1成左右居民自驾私家车出游。 可见，距离近、有特色的休闲景点将十分适合繁忙的深圳人的选择，而这正是平海镇温泉度假村的优势所在。 另据香港特区政府统计处统计， 2020 年港人赴内地总人数达５０１０万人次，其中私人旅行人数达到 68%，相当于全香港６００多万港人每年到内地旅行５次多； 01年港人在内地私人消费达到２９４亿港元，平均每人次消费８７０港元，其中住宿和膳食费用占近５８％，娱乐、交通占３１％，购物占１１％；港人最常去的地方是深圳和广东省内其它临近香港的城市，其在广东省内私人消费额高达 ２０３亿港元，例如中山的温泉、珠海的高尔夫球场、增城的荔枝节都是吸引港人的好去处。 可见，平海镇温泉度假村完全有市场潜力成为另一个吸引香港游客的好去处。 同时， 度假村所在地的旅游市场潜力也很巨大， 惠东县政府还在大力开发新的旅游资源。 从惠东县的旅游接待数据来看， 99 年惠东县过夜游客人数就达 61 万人次，创值 5865 万元； 2020 年，仅巽寮 — 平海旅游度假区的游客人数就达 61 万人次，九龙峰旅游度假区的游客人数达 20万人次。 在政府大力推动下，惠东总的游客数量极有希望突破年 100 万人次。 以理疗、休闲和娱乐为主要特色内容的温 泉度假村，刚好可以作为游客在惠州附近景点观光旅游的一个歇脚点；舒适的温泉享受和特色娱乐活动，可以让游客洗去风尘，洗去疲劳，抖搂精神。 因此借助周围景点的名气，和旅行社合作，将能较快较好地开拓市场、降低成本、吸引尽量多的客源。 在此基础上预测每年可吸引 惠东地区 10%的旅行社团游客人数，即 10 万人次左右，其中至少 50%可以成为过夜游客。 目前境外还有专门的温泉旅游团，如最近新加坡有此类团在广东，只游有温泉的地方。 如果能与组织此类旅游项目的旅行社挂钩，客户资源应是较可观的。 度假疗养客户 一方面，温泉度假村附近有 众多具有实力的企业，如中海壳牌、大亚湾核电站、诸多电子信息企业及正在建设的宝岛工业区等，其工作人员人数众多，层次较高。 如中海壳牌的常驻外国专家就有 1万多人次 /年。 由于温泉对人体具有独特的健身、疗养和治病作用，因此，度假村完全可以 在建设和运营期间的各个阶段，通过主动的营销和公关手段 争取成为周边大型企业和政府部门工作人员的定点疗养基地，其方式可灵活多余样。 另一方面，温泉度假村的周边三大城市深圳、东莞和香港，其居民的平均经济收入都较高。 如来自深圳市统计局数据显示， 2020 年 1月至 6 月深圳市民月人均可支配收入 2159元，月人均消费性支出 元。 而目前国内法定节假日达到 114 天，加上国家将鼓励带薪假期，一年中的可休闲时间接近 140 天，意味着人们休闲的时间和需求越来越多。 温泉度假村把温泉和度假村内的自然山区资源结合在一起，生态环境良好，正好可以满足都市居民休闲娱乐和放松的需要。 预测全年节假日平均日接待 500 人次，工作日平均日接待 150 人计，每年可接待散客 10 万人以上，预计过夜人数为 10%。 总的来说，根据市场分析，可以预计温泉度假村每年接待的各类游客可达到 28 万人次。 其中，住宿过夜人数可达 10 万人次（商务客人 中的 50%、 加旅行社团客人中的 50%、加散客中的 10%）。 从平海镇的交通位置来看，平海镇距离深圳市区大约 140 公里，距广州市区大约 230公里。 与广东省境内其他几个已开发的比较知名的温泉度假村（如珠海御温泉、中山温泉、清远清新温泉、和从化温泉等）相比，交通便利优势不明显。 但该度假村距离香港较近，车程大约 23 小时。 因此，度假村。