xx建筑业项目可行性报告(编辑修改稿)

xx建筑业项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

国家旅游部门预计， 到 20xx 年，我国入境旅游人数将达到 8500 万人次，其中过夜海外旅游者 3450 万人次，旅游外汇收入 220 万美元；国内旅游人数将达到 11 亿人次，旅游收入 5000 亿元；出境人数将达到 1636 万人次。 我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。 这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。 共 46 页 第 19 页 第三，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8 个人一辆车的水平、上海 12 个人一辆车、深圳、广州约10 个人一辆车。 专家预言，在中国的大城市 5 年之内就会进入 5 个人一辆车的时代。 对于 建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。 第四，市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。 未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。 青岛作为一个典型的旅游城市，在改革开放后，随着招商引资和国企改革力度的加大，经济迅速发展，建设国际化、现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。 尤其是作为 20xx 年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高的要求。 面向二十一世纪，人们对住宅的要求已发生质的转变，由“安居型”向“康居型”转化。 住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征。 目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大变化，但与二十一世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。 随着青岛市城市人口的迅速增长和社会的长足发展，住宅建设远不能满足社会发展的需要。 尤其市政 共 46 页 第 20 页 府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值突显，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。 为此，青岛市市长夏耕还 专门到个郊县视察，鼓励当地政府吸引投资，大力发展当地旅游房地产项目，带动经济发展。 为了 响应市 政府 的号召， 不断提高市民的居住水平，促进青岛房地产的发展，使青岛市房地产开发实现大的跨越， 公司 开发有限公司拟开发建设 项目 项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的集“休闲、生态、旅游、文化”于一体的高档旅游居住区，推动青岛市的城市住宅建设向更高层次发展。 本着美化城 市面貌 ，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，大力发展旅游经济 原则。 由 公司 开发有限公司投资开发，通过对即墨岙山卫镇莱青公路以西、马山前村以北空置地块进行细致勘测规划，拟新建总面积 168000平方米的田园别墅区。 为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，按基建程序编制可行性研究报告，申请立项。 项目建设的必要性 （ 1）该项目的建设符合符合国家“九五”规划和 20xx 年远景目标中明确提出：“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”的精神；符合青岛市“九五”及 20xx 年远景目标规划的精神；符合省、市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。 共 46 页 第 21 页 住宅建设可以带动许多相关行业的发展，国家已把住宅建设提到了国民经济发展 的重要位置。 随着住房制度的推动及金融单位对个人购房的各种鼓励政策的出台，随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。 （ 2）该项目本期住宅建设规模 万平方米，可提供住宅 万平米及 万 平 方 米的休闲公建项目，为青岛市的旅游业创造新的景点，同时可满足当地就业的需求和环境改造工程，使人民群众安居乐业，有利于改善青岛市的投资环境，也有利于社会的稳定和发展。 （ 3）该项目对启动地产市场，带动相关行业发展有相辅相成的作用，可以带动建材、冶金、化工、电子、机械 、家具、纺织、玻璃等多个行业的发展，同样相关行业的发展给住宅业的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环发展轨道。 住宅建设对吸引劳动力的投入产出比是 1： 2，房地产业能使青岛市的 GDP增长 2%。 （ 4）加快推进即墨市城市化进程，是构筑现代化发展城市的必然选择。 青岛市《关于加快城市化进程的若干意见》中指出，到 20xx 年，争取全市城区面积达到 300 平方公里，人口 310 万。 要实现大青岛的城市化，首先要实现市内四区的城市化，更要加快周边市区的城市化进程。 该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的发展， 共 46 页 第 22 页 提高 区域现代化程度，推进即墨周边房地产市场的开发。 （ 5）符合岙山卫镇规划，是进一步完善市镇建设，提升区域形象的需要岙山卫镇被确定为 “山东省中心镇 ”、 “青岛市重点小城镇 ”，但基础配套设施尚不完善，急需建设开发。 尤其项目所处地 背靠鹤山、 面朝碧海，拥有优越的自然环境，旅游资源非常丰富。 因此，开发该项目可彻底改变当地现状，积极利用土地及自然资源，直接提升区域形象，对加快城镇改造建设，改善周边农民居住环境和镇容镇貌，创建文明卫生城镇，迎接 20xx 年奥运会都是十分必要的。 （ 6）项目建设是改善周边农民居住条件，提高其生活 质量的需要。 通过本项目建设，将在现有土地上，建成功能完善、交通便捷，具有现代气息的别墅区 ， 改变周边群众的居住条件。 通过入住的高素质人群引导其转变观念，提高生活质量，从而充分体现改革开放的成果及党和政府对人民群众的关心，推进精神文明建设。 同时，有利于区域内进行规划调整，以求更大的发展。 四、 市场调查和预测情况 1． 市场供需现状及发展趋势 旅游房地产是旅游业与房地产业相结合的新兴物业开发模式，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，而形成的一个全新的产业模式。 旅游房 共 46 页 第 23 页 地产具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及财权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。 其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。 我国城市化进程地加快、人民生活水平地不断提高，为旅游消费奠定了良好的基础。 据世界旅游组织预测， 20xx 年，中国旅游人数将达到１０亿人次，且有望在 2020 年成为世界第一大旅游国。 顺应 这一趋势，旅游房地产必将以其优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性以及功能方面的实用性，吸引越来越多的购房者。 同时，随着旅游项目的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发热点。 今年８月，中国房地产业协会秘书长顾云昌在海口举行的第一届中国旅游房地产峰会上就曾指出，我国旅游房地产的发展前景广阔，发展空间和市场潜力巨大，旅游物业开发将成为未来 10 年中国房地产业的热点之一。 旅游房地产作为目前国内新兴的一种房地产业其核心元素是旅游，以旅游带动房地产是当前旅游房地产的先决条件。 而青岛作为中国东部的重要海滨城市、国家历史文化名城和风景旅游胜地， 早在 1998 年，已经构筑起 吃、住、行、游、购、娱 一条龙的产品体系和较为科学的法制化管理体系。 据统计，199620xx 年期间青岛累计接待海外游客 124 万人次，年均递增％，国内游客 6130 万人次，年均递增 ％。 20xx 年，青岛接待海内外游客 合计 1551 万人次，旅游也总收入达到 118 亿 共 46 页 第 24 页 元，相当于 当年 GDP 的 9％。 其丰富的旅游资源吸引着越来越多的外来人口在青岛置业，这为青岛旅游房地产的发展提供了广阔的市场资源。 青岛的房地产市场这 几年也在飞速发展。 据 统计资料来看，20xx 年， 青岛 市的商品房销售火爆。 从前三季度看，竣工面积高速增长，销售面积增幅始终高于竣工面积，虽然全年销售面积受竣工面积的限制，增幅不大，但空置商品房明显减少，商品房价格快速上扬。 20xx 年 12 月，商品房销售价格分类指数运行到 点，比上月上升 点，商品房空置面积分类指数 点，已连续 11 个月运行在景气区间。 全年商品房平均售价 2144 元 /平方米，比上年增长 ％。 今年上半年， 青岛 市房产交易 仍然 十分活跃，市民购房热情持续高涨。 从市房地产交易中心得到的统 计数字显示，上半年各类房产交易成交户数达到 20236 户，成交面积 万平方米，上半年实际完成交易 102 亿元。 商品房成交较去年同期有较大幅度增长。 今年上半年，个人成为交易的绝对主力，个人购买房屋的户数为 20181 户，占总成交量的 ％；个人购买房屋的面积达到 万平方米。 而且 今年一季度的数据显示，房屋竣工经过去年一年的高峰后，出现下滑趋势，房屋供应量减少，全部房屋竣工面积 万平方米，比去年同期下降了 ％，其中住宅竣工 万平方米，下降 ％。 但销售 依然热度不减，市场供求出 现脱节，供需矛盾进一步突出，今年的市场供应形势不容乐观。 共 46 页 第 25 页 随着青岛房地产市场的不断发育和完善， 今后几年 有几个主要因素将支撑青岛未来房地产市场景气指数继续上扬，尤其是支持中、高档楼盘房价的整体上扬。 首先， 20xx 年奥运会，青岛作为协办城市，青岛赛区比赛场地的规划设计将浮出水面。 大批的国内外客户瞄准奥运经济投资，新的购房主力军队伍扩张，青岛及周边区域的中高档楼盘市场供求关系将产生很大变化； 其次，入世后，拥有海运优势的开放城市 ——青岛，加速国际化大都市的建设步伐。 将有大批国内外机构争相进入青岛，直接带动中高档 楼市攀高，此档位楼盘市场需求量将会剧增；得天独厚的自然气候条件，令海滨城市旅游热度不减，沿海岸带的发展规划的实施，市政规划增建的海上景观及主题公园，吸引旅游置业投资。 集旅游、度假、疗养于一体的特色别墅住宅蓬勃兴起，直接拉动外地人岛城置业新高潮。 再次，青岛城市品牌声明远播，是山东的经济支柱市之一，拥有海尔、海信、青啤、澳柯玛等一系列国际知名品牌。 尤其近几年周边市区、开发区诸如即墨服装工业园等鞋列项目招商引资成效卓著。 吸引了大批国内外企业，富裕的企业家和相关职业者会抵青，开发事业、购置房产。 但于此相对比之下 ， 目前青岛的旅游房地产业发展严重滞后，项目很少，而且 同质同档项目多，滨海特色优势 体 现不够明显，楼盘个性化差异小。 青岛目前的中高档楼盘大都集中在东部沿海一带，除了 CBD 区域的整体改造外，东部已可开发空 共 46 页 第 26 页 间几乎没有，现有楼盘的供应量和开工量根本满足不了今后的市场需求。 早期的郊区旅游项目的仅有海尔山庄、海尔国际培训中心、田横岛度假村、双星度假村等有限的几个。 这些项目的开发模式比较单一，基本上是以集团消费为主 ，整体处于一种原始状态， 作为中外著名的旅游度假城市确实是一大缺憾。 在今后很长一段时间内，随着旅游业和经济的发展 ，旅游房地产会日渐成熟，慢慢将占据青岛房地产的主导地位， 市场的 发展是成功的机遇，鹤山旅游度假村项目正逢其时。 2． 现有市场容量及饱和率 单就即墨市房地产市场来说， 因为以前的项目产品类型单一、楼盘规模小、同质化现象严重，开发理念落后，所以空置率较高。 但是 近期开发的一些楼盘综合素质有了较大的提高，小区规模和产品类型都有了很大飞跃，呈现供需两旺的状态。 目前市场供应非常活跃，供应量有明显上升的趋势，需求和供应基本保持步伐一致，近两年商品房销售面积有良好的上升势头。 即墨重点开发的旅游度假区，温泉镇和岙山卫镇，目前 已经营 运的项目 主要 有双星度假村和麦斯丽苑别墅， 要 开发 的项目 主要有天泰温泉项目、金麒玉麟山庄、麦迪绅旅游度假项目和亚星度假项目 等。 温泉度假区现有标准客房 217 间， 实际消费价格在 150 元 /天 ， 豪华套间 9 间， 实际消费价格在 300500 元 /天，度假别墅 共 46 页 第 27 页 日出租价格在 6003600 元 /天。 由于天泰项目在规划中也有星级酒店，估计未来几年内在此旅游区的客房供应量会达到 400 间左右。 温泉度假区 目前建成并投入使用的别墅数量为 14。