xxxx剧院地块项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xxxx剧院地块项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

同时受国内银根紧缩政策等不利因素的影响，市场上整体租金水平将有一定压力，空臵率难免有所上升。 在竞争压力下，品质较次的写字楼租金将有下调趋势，而顶级写字楼的租金则会继续保持在高位，并且有可能进一步上涨。 (2) 广州动漫市场分析 动漫产业 目前 ， 广州从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的 20%左右。 而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。 广州动漫产业发展历程 20xx年广州市网游动漫产业产值达４７．５亿元人民币，从事网络游戏、动漫业务的企业有７０家，从业人员１．２万人左右。 其中，动画片制作和发行企业３０多家，网易、光通、世纪龙三家企业占据国内市场３０％份额。 同时广州拥有漫画企业１０家，各类漫画组织、团体、学社２００多个。 20xx 年， “YACA 动漫拉阔广州 06” 将首先在锦汉展览中心拉开帷幕；而广州 (国际 )动漫节暨 20xx 年动漫网游嘉年华则将于 8 月 5 日至 8 日在地铁公园前站动漫星城举行，本次活动将举行中国首届动漫模仿精英秀。 国家批准广州继成都之后成为全国第二大挂牌的 “ 国家网络游戏动漫产业发展基地 ”。 P. 11 20xx 年， “ 国家网络游戏动漫产业发展基地广州番禺园区 ” 成立， 区内共有各类动漫游戏企业 330 多家，其中产值上亿元的企业就有 10 多家，从事动漫游戏产业的高端技术人才超过 1,000 人。 在市场方面，据不完全统计，目前番 禺区的动漫游戏企业产品不仅占据了 50%的国内市场份额，还大量销往国际市场。 据悉，在东南亚地区，凡是 2,000 平方米以上的游戏厅，所采用的基本都是番禺制造的产品。 如今，番禺的动漫游戏产品已在国内外有了一定的知名度， “ 番禺制造 ” 已成为国内动漫游戏产业的名牌产品。 20xx 年， 广州目前从事网络游戏、动画、漫画的企业超过 120 家，从业人员 15,000 人左右，动漫产业年产值超过 100 亿元（不含衍生产品），占全国动漫产值的 20%左右。 而在原创漫画领域，以漫友文化传播机构为代表的龙头企业在国内同行中发挥着领头羊的 作用，整个漫画书刊发行量约占全国市场的 30%。 20xx 年， 众多动漫、网游开发商纷纷投巨资进入广州，黄埔、天河软件园相继成为广州动漫网游产业的重要研发基地，集研发及设计动漫衍生产品于一体，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的动漫节目， 全国首家以动漫为主题的青年创业基地 “ 青年动漫特区 ” 也在广州市青年宫成立，吸引了众多卡通工作室、漫画社等近 50个青年动漫社团与机构进驻创业。 动漫交易市场 20xx 年，广州“国家网络游戏动漫产业发展基地”地位的建立，给广州市动漫市场带来巨大的商机。 20xx 年在广州举行 的 “ 广州（国际）动漫节暨 20xx 动漫网游嘉年华 ” 活动，四天迎客超过 12 万人次，超旺的人气让业界再次感受到广州动漫产业的美好前景。 目前，广州已建或在建的大型动漫交易场所 3 家，具体情况如下： 天河北龙口东动漫商城 该动漫主题商城位于 “ 广州软件信息广场 ” ，靠近年底通车的地铁三号线五山站，首层面积为 1,600 平方米，二层面积 1,800 平方米。 间隔方面以八九平方米至 20多平方米的面积为主，另外有少量 60 多平方米的铺位。 租金方面首层平均为 200多元 /平方米 /月；二层平均租金则为首层的三分之一左右。 该动漫主 题商城客户群以原创动漫、网游以及周边产品的商家为主 ，同时 还增加 P. 12 了版权贸易这一环节，通过该商城可以把国外的原创卡通在国内生产、国外卡通片在国内享有播放权等。 动漫星城 位于人民公园南广场地下的 “ 动漫星城 ” ，兼享中山五路公交和公园前地铁站这两大地面、地下交通枢纽，毗邻北京路步行街，占据了广州城市、交通以及商业核心地带。 动漫 星城 总 投资 6 亿元 ， 建筑面积 3 万平方米，使用面积 2 万平方米。 动漫大厦 目前， 广州正在建设规模为 15 万平方米、可容纳 50 家以上企业的动漫大厦，广州市越秀区也在打造一个动漫网游为主体 、面积达 20万平方米左右、长约 3 公里的创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。 动漫市场分析小结 广州动漫产业是全国动漫产业的重要组成部分，目前在国内的市场份额占到 20%。 20xx 年国家出台的 《关于推动我国动漫产业若干意见》 ，更是为广州动漫产业的发展带来契机，预计到 20xx 年，广州动漫产业产值将达到 180 亿元。 因此，在广州现有的动漫产业良好发展环境下，加上政府的大力支持与推动，广州动漫产业的发展前景良好。 广州动漫产业基地地位的进一步巩固，“动漫之都”知名度的益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。 三 专业市场板块分析 1 办公物业市场板块分析 目前广州的写字楼物业市场主要分为三大板块，一是以珠江新城为核心的广州新CBD 商务圈，二是 以天河北为中心的天河商务圈，三是越秀区内环市路、东风路和中山路为轴线的老城区办公商务圈。 环市路商务区域 东风路商务区域 中山路商务区域 天河北高档商 务区域 珠江新城 CBD P. 13 区域 区域特征 区域主流客源 档次 代表项目 中山路商务区 老城商业旺区 商业带来的贸易代理、服务咨询中小企业等 主要乙级，个别甲级 电信广场、中华国际中心、捷泰广场 东风路商务区 老城商务集中区，东风路交通快捷 政府带动的关联企业有、贸易、咨询等企业，客 源主流中小企业 主要乙级，个别甲级 广发大厦、粤海集团大厦、锦城大厦、健力宝大厦 环市路商务区 老城成熟的商务中心区，周边高星级酒店、高级商业等配套集中 涉外（金融、咨询、贸易、销售代理）机构集中区 主要甲级，准甲级， 广东国际大厦、好世界广场、世贸中心大厦 天河北商务区 目前广州最成熟的高档商务区中心 国际型（领事馆、金融、贸易、科技）和国内知名企业聚集 甲 A 级 财富广场、中信广场、新创举等 珠江新城 CBD CBD，高档商务氛围逐渐成熟 政府相关机构（海关、检察院等）、集团企业总部，金融等 甲 B 级 为主，甲A 级数量不断增多 华普广场、富力科讯、富力盈隆 珠江新城 CBD 珠江新城 CBD 最早规划于 1992 年，由于当时广州的办公物业市场尚集中在越秀、东山等老城区，限于当时的市场容量，珠江新城的写字楼物业 未获得发展机遇。 广州政府于 20xx 年重新对珠江新城 CBD 进行规划定位， 用地面积约 平方公里，规划居住人口 18 万，提供就业岗位 30 万个。 其 定位为广州 21 世纪中央商务区的核心 商务金融办公区 ，及 华南区最重要的金融中心区域，成为金融企业的聚居地。 根据广州城市总体规划，到 20xx 年珠江新城中央商务区将基本建成 体现广州城市形象的标志性区域，珠江新城交通网络及铁路系统，地铁 3 号线、 5号线、地下轻轨，至 20xx 年，全市将建成 9 条地铁线路，总长达 255 公里。 珠江新城 CBD 的写字楼物业在 20xx 年开始 推向市场，由于当时该区域的办公物业尚处于起步阶段，故租金比天河北商圈和越秀区租金低，但随着 20xx 年大量甲级写字楼的落成，及交通、商业配套设施的逐步 改 善，和政府优惠政策的扶持，大量的优质客户开始从天河北，越秀区等传统的商圈搬迁到珠江新城，使珠江新城的写字楼租金全面超越天河北和越秀，成为 广州写字楼市场的热点区域。 P. 14 主力 客户 目前珠江新城 办公物业的客户为大型企业区域总部， 如房地产公司总部大楼、交通集团、烟草集团公司总部大楼 ； 金融机构：世界 500 强和国有金融、银行、保险、证券公司 ； 政府机构：国税、地税、省检、省计厅。 这些都是甲级写字楼的优质客户。 规模 目前珠江新城在建写字楼总建筑面积约为 万平方米，相当于目前天河区和越秀区甲级写字楼总存量的总和。 未来 3 年珠江新城约新增 200万平方米的写字楼物业，其中 70 万平方米为甲级写字楼，由于 20xx 年甲级写字楼供应较少，租赁成交将主要以消化一批 20xx 年新交付使用的甲级写字楼为 主。 租金 目前珠江新城写字楼的平均租金约为 150 元 ~160 元 /平方米每月，属于广州写字楼市场的最高水平。 优势 片区定位高，商务形象好，已形成不错的商务氛围，且有政府的配套政策支持，未来将有多项大型政府配套工程在该区落成，进一步提高片区形象，吸引甲级写字楼的优质客户。 不足 目前片区内的商业配套略显不足，没有大型 购物中心，目前仅靠黄埔大道与广州大道两条城市主干道与外界连接，这两条主干道在上下班高峰期交通非常拥堵，给进出珠江新城造成了不便，而片区内轨道交通要待 09 或 10年才能建成，目前来看片区的交通配 套有所不足。 天河 商务圈 天河商务圈以天河北写字楼群为核心，是目前广州市最成熟的办公区域，也是广州主要的甲级写字楼商圈。 片区的定位为广州市的中央商务区， 区内配套成熟，不仅有数量众多的住宅物业， 而且还有正佳广场，宏城广场，天河城广场等大型的集中商业， 以及数量众多的临街商业及饮食配套 ，此外还有大型公建配套设施 P. 15 如天河体育中心，购书中心等。 交通配套方面，轨道交通发达，除邻近广州火车东站外，地铁 3 号线连接片区， 区内也有众多的公交线路经过。 天河商务圈的发展 是广州市写字楼物业市场整体升级和东移的结果。 老城区 土地供应的限制，写字楼档次的不足， 迫使广州主要的写字楼商圈从越秀、东山等老城区向当时土地供应较多，且商业配套较好的天河区转移。 经过 10多年发展，天河商 务 圈以其高端的定位（中央商务区）和完善的配套设施成为广州市商务办公氛围最浓厚，甲级写字楼最集中，也是广州最重要的商务办公片区，吸引了大批国内外的大中型企业进驻。 主力客户 国内外大中型企业，跨国企业，港资、台资企业 租金与售价 目前 天河商圈写字楼物业 因物业档次不同而租金和售价都有所差异。 天河北的甲级写字楼如中信广场，大都会广场等租金约在 130 元 /平方米每月 以上，近期发售的中石油大厦 和保利丰兴广场 售价约在 19,000~21,000 元 /平方米。 档次稍低的准甲级物业租金约在 70~100 元 /平方米每月区间浮动。 优势 片区内配套成熟，尤其是商业配套发达，轨道交通便利，商务氛围浓厚，是目前广州最成熟的商务办公区域，有利于建立企业形象，对进驻企业有较大吸引力。 目前来看仍然是广州最具吸引力的办公区域。 不足 目前制约该片区发展最主要问题是道路交通问题。 由于 片区道路 规划 失当，加上区内写字楼密度很高，造成了片区内交通拥堵，在上下班高峰期经常塞车，迫使在该片区的上班族更依赖 轨道交通，从而大大加重了轨道交通的压力。 从短期来看，片区内的交通问题很难得到缓解。 此外， 虽然片区内集中了众多的甲级写字楼，但大部分档次 未达到国际上的甲级标准 ，与珠江新城相比有一定差距。 大部分写字楼的业权分散，也不利于吸引对租赁面积需求大的优质客户。 P. 16 越秀区商务圈 越秀区办公 商务 圈为 广州最早的办公物业集中区域，是广州第一代的商务办公区，其地位类似于深圳的罗湖商务区。 区域内商业公建配套成熟，尤其是政府机构众多，交通便捷，曾经是广州众多外资企业， 金融企业， 大型公司的办公首选点。 由于区域内有 原 广交会的主展馆 — — 流花展馆，因此也吸引了一大批贸易公司在区域内设立办公地点。 但随着广州经济不断发展，进入广州的企业规模和等级不断增强，越秀区商务圈已渐显出不足，主要是区域内的大部分写字楼档次较低，未达到甲级标准， 而且物业管理水平不足，形象不高，硬件条件差，难以满足外资、大型企业的要求。 而且区域内单一业权的写字楼少， 大量小业权的存在阻碍了大型客户的进驻。 随着天河商务圈的成熟和珠江新城商务圈的快速发展，越来越多的外企和大型企业从越秀商务圈搬迁至上述两商务圈，越秀商务圈的广州市核心商务圈的地位已经大为减弱。 然而，作为广州 市发展最早的核心商务办公区域， 越秀商圈的成熟配套是目前其它商务圈 难以比拟的，多年的沉积 的商务办公氛围也使该区域仍然是广州主要的写字楼区域之一。 目前天河和珠江新城商务圈的租金价格不断上涨，中小企业和处于创业阶段的企业已难以承受，而租金较低的越秀商务圈正成为这部分企业的首选之地。 越秀 商务圈的办公物业主要分布在区内三条东西向的城市主干道 —— 环市路，东风路和中山路，从而形成三。