20xx年天津湾项目住宅策划报告(编辑修改稿)

20xx年天津湾项目住宅策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

15 • 价格区间： 900017000元 /平方米 • 板块特点：产品主要以高层为主，土地的稀缺使 得项目容积率提高，但同时也保持了较高的绿化率， • 项目档次属于高档 • 板块核心价值：奥运文化，人文景观，成熟配套 • 发展问题：结合奥运，借助奥运但不应拘泥于奥运，最终应通过其自身优势，挖掘更多的价值可增长点 • 代表项目：时代奥城、八栋小洋楼、中海御湖瀚苑、招商钻石山、海天国际公寓、荷兰墅等 天津房地产市场概述：水上板块 16 • 价格区间： 1800024000元 /平方米 • 板块特点：城市中心的回归给老城厢板块带来了新的价值增长点， • 生活配套设施成熟，多元化生活魅力不可替代，市中心人居价值的集中体现。 • 板块核心价值：便利的交通，完善的生活配套及商业氛围，深厚的文化底蕴。 • 发展问题：产品供应量集中，形成较强的板块竞争力同时造成区内同质化竞争严重。 • 代表项目：东北角艺术公寓、天津壹街区、檀府、富力城、九州国际、阳光晶典等。 天津房地产市场概述：老城厢板块 17 • 价格区间： 1500019000元 /平方米 • 板块特点：依托海河所特有的城市地位、优越环境和发展特点，建设临水而居的居住典范 • 区域潜在供应量巨大，未来是天津高档住宅的重要载体区域，依托深厚的历史文化底蕴与稀缺的景观资源，以海河开发改造为契机具有广阔的发展前景。 • 板块核心价值：海河开发改造，景观价值 • 发展问题：开发周期较长 • 代表项目：天津湾、万通上游、仁恒海河广场、海河大道、嘉里中心、津门津塔等 天津房地产市场概述：海河板块 18 天津房地产市场概述：小结 政策不确定 欧美经济复苏受债务危机蒙上一层阴影，中国宏观经济面临二次探底的风险，股市、楼市、车市受到不同程度影响，经济减速趋势明显；而房地产市场存在诸多不确定的因素，一方面房市萎缩抑制上下游产业发展，另一方面若放松调控则有可能造成更多泡沫， 政策面何去何从仍不确定。 市场竞争严峻 周边同类项目同质化竞争严重。 今年将面临大约 60万平方米的潜在竞争 ，富力津门湖、博轩园、红星国际等项目推广力度较强，进一步挤占本项目市场份额，对本案造成严重冲击。 19 二、区域市场概述 20 博轩园 格调竹境 融科金月湾 渤海明珠 泰悦豪庭 富裕广场 本 案 结合上述位置、产品、价格、营销节奏综合考虑，我们认为：泰悦豪庭属于高端公寓且户型面积较大与本案不属于同类项目， 博轩园 、格调竹境、融科金月湾、渤海明珠 是与本案同期操作且竞争性较大的同类住宅项目，组成本案的 重点竞争市场。 选定重点竞争市场 21 博轩园 格调竹境 融科金月湾 渤海明珠 泰悦豪庭 富裕广场 本 案 竞争项目甄别原则： •与本案位置相近的同类项目 •与本案位置有一定区别，但可能造成潜在竞争的同类项目 区域市场概述：竞争项目分布 22 •区域内项目的销售价格主要集中在 15000— 20xx0元 /平米左右 项目名称 总建筑面积（㎡） 均价（元 /㎡ ） 销售率 富裕广场 150000 19000 45% 渤海明珠 70000 17000 10% 博轩园 101725 220xx 80% 格调竹境 150000 13000 30% 融科金月湾 157000 11000 80% 泰悦豪庭 75000 预计 23000 未售 以上数据截止 20xx年 7月 区域市场概述：竞争项目价格分析 23 •区域内总供应面积约为 •现存量约为 ， 结合供应量并考虑到近期房地产整体走势，预计未来 12年内周边市场竞争将会更加激烈 项目名称 占地面积（㎡） 总建筑面积 （㎡） 销售率 存量面积（㎡） 富裕广场 43000 100000 45% 55000 渤海明珠 43000 70000 30% 49000 博轩园 35532 101725 60% 40690 格调竹境 55000 150000 30% 105000 融科金月湾 62700 157000 80% 31400 泰悦豪庭 15160 75000 未售 75000。