20xx年南通海安东大街项目营销策划报告(编辑修改稿)

20xx年南通海安东大街项目营销策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

物业形态 : 百货、家电、超市、酒店、高层住宅 典型个案 文峰大世界 【 规划设计 】 项目集百货 、 家电 、 超市 、 酒店等为一身。 其中有近 5万平米的现代百货、 近 2万平米的大型综超和家电卖场 ， 另外还规划有近 2万平米的中高档家具家装广场。 项目共有 5栋高层住宅 ，首期推出 4号楼和 7号楼。 典型个案 文峰大世界 【 推盘节奏 】 项目于 20xx年 3月推出 4号楼和 7号楼 ， 接受预定。 4号楼为 15层 、 7号楼为 19层 ， 2梯 2户设计 ， 面积在 109208平方米 ， 三房为主力房源 ， 其次为两房。 首批房源均价为 4500元 /平方米 ， 住宅订金为 5万元 ， 一周内缴清房款可享受总价 3%的优惠 ， 两周内缴清享受总价 2%的优惠 ， 目前首批房源已全部预定完毕。 【 项目首批户型配比 】 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 两房两厅一卫 112 14 6% 100% 三房两厅一卫 109112 115 45% 100% 三房两厅两卫 127132 115 45% 100% 顶跃 169209 10 4% 100% 合计 / 254 100% 100% 【 推盘节奏 】项目于 年 月推出 号楼和 号楼 ， 接受预定。 号楼为 层 、 号楼为 层 ， 梯 户设计 ， 面积在 平方米 ， 三房为主力房源 ， 其次为两房。 首批房源均价为 元 平方米 ， 住宅订金为 万元 ， 一周内缴清房款可享受总价 的优惠 ， 两周内缴清享受总价 的优惠 ， 目前首批房源已全部预定完毕。 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫顶跃合计 典型个案 文峰大世界 【 项目简介 】 开发单位 : 南通侨誉房地产开发有限公司 地理位置 : 人民西路281号 总建筑面积 : 9万平米 物业形态 : 多层、小高层 典型个案 瑞海家园 【 规划设计 】 人车分流设计。 园林式布局 ， 绿地率达30%以上 ， 部分楼层设置架空层。 窗户使用中空玻璃和阳台中空大玻璃 ， 隔热保暖。 典型个案 瑞海家园 【 推盘节奏 】 项目分两期开发 ， 一期共计 15栋多层和小高层 ， 总计 250多套房源 ，建筑面积 3万多平方。 目前还剩余少量 140平方米左右的四房房源 ， 总体去化良好 ， 目前均价 4300元左右。 二期地块目前尚未拆迁 ， 预计明年上市。 【 项目户型配比 】 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 三房两厅一卫 98 50 20% 100% 三房两厅两卫 122 63 25% 100% 三房两厅两卫 139145 125 50% 98% 顶跃 / 12 5% 100% 合计 / 250 100% 99% 典型个案 瑞海家园 【 项目简介 】 开发单位 : 南通天润房地产开发公司 地理位置 : 西楹桥南 20米永安路 50号 全程营销： 上海奇正房地产营销策划公司 总占地面积 : 总建筑面积 : 11万平米 物业形态 : 多层 典型个案 城市花园二期（西楹水岸） 【 规划设计 】 项目占地 85亩 ， 共 11万平方米 ， 由 25幢多层组成， 住宅户数约 800多户。 85亩水晶写意社区 ， 小区采用经典的南北朝向平行式布局 ， 纯多层社区 ，超低容积率 ， 构造者人们的生活价值。 5月份上市房源 典型个案 城市花园二期（西楹水岸） 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 两房两厅一卫 91 160 20% / 三房两厅一卫 98104 560 70% / 三房两厅两卫 130140 / 四房 141146 80 10% / 合计 / 800 100% / 【 推盘节奏 】 项目 25幢多层共约 800多套 ， 供应户型在 90146㎡ 的两房 、 小三房 、三房及四房。 预计销售均价在 40004200元 /㎡ . 项目预计在五一前后开盘。 首批面市房源为 1225栋 （ 其中 1 1 15栋为回迁房 ） ， 对外销售房源共约 300套。 【 项目二期户型配比 】 典型个案 城市花园二期（西楹水岸） 首批房源已经于 20xx年春节期间开始接受 VIP客户预定 ， 定房的客户需缴纳 2万元定金 ， 目前首批房源基本预定完毕。 预定基础价为 3500元/平方米 ， 具体价格开盘才明确 ， 开盘之后签订合同； 项目 111栋房源预计作为政府回迁房； 典型个案 城市花园二期（西楹水岸） 【 项目简介 】 开发单位 : （中加合资）南通嘉中置业 地理位置 :黄海大道七星湖公园入口 总占地面积 : 总建筑面积 : 40万平方米 容 积 率 物业形态 :多层、花园洋房、TOWNHOUSE联排、小高层以及中高层多种建筑形态 典型个案 七星国际城 【 规划设计 】  项目立面采用欧美建筑风格。 项目沿景观商业街分为东 、 西两个区域 ， 有多层 、花园洋房 、 TOWNHOUSE联排 、 小高层以及中高层多种建筑形态。  项目户型设计新颖独特 ，平层 、 错层 、 跃层 、 挑高采光餐厅 、 漏空中庭花园等 ，布局合理 ， 人性化体现 ， 为海安楼市的一个新亮点 09年底 至今推出 4幢小高层开盘 典型个案 七星国际城 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 两房两厅两卫 118 4 % 60% 三房两厅两卫 140 76 % 复式 238 8 9% 合计 / 88 100% 【 推盘节奏 】 项目于 07年 5月推出一期 ， 一期推出 12幢双拼别墅 ， 5幢花园洋房 ， 8幢多层总户数 200多户 ， 目前已经售罄。 目前在售一期第三批 ， 第三批为 4幢小高层 ， 面积区间为 118238㎡ ，均价为 3800元 / ㎡ ， 目前剩余部分房源。 【 项目第三批小高层户型配比 】 典型个案 七星国际城 典型个案 七星国际城 【 项目简介 】 开发单位 : 南通瑞安特置业股份有限公司 地理位置 : 永安路与曙光西路交汇处 总占地面积 : 总建筑面积 : 物业形态 : 多层 典型个案 兰亭苑 【 规划设计 】 项目由 8栋多层 +1栋 4层沿街商业用房 ， 多层中有 2栋为 4+1层 ， 有 6栋 5+1层 住宅户数约 304户 项目与本公司曙光西路地块毗邻 ， 该项目在永安路沿面设计了门面商业用房， 而本项目在规划中不允许在永安路设计商业用房的规定明显不合理。 典型个案 兰亭苑 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 两房两厅一卫 92102 114 % / 三房两厅一卫 / / 无 / 三房两厅两卫 142151 126 % / 顶跃 180以上 64 21% / 合计 / 304 100% / 【 推盘节奏 】 项目预计在 20xx年 5月推向市场 ， 目前项目刚开始动工 ， 临时售楼处 ，价格还没有向社会公开。 目前项目正在接收简单意向登记。 从登记人数来看 ， 目前有较多客户登记 ， 有一定的市场关注度；根据销售人员介绍 ， 两房的咨询客群较多。 也有相当一部分客群咨询小三房 ， 但是该项目没有设计三房。 因为价格没有公布 ， 所以大多咨询客户都采取了意向登记。 【 项目整体户型配比 】 典型个案 兰亭苑 该项目的规划设计在 09年就已经做好 ， 户型设计还是走舒适性路线 ，面积偏大。 这在一定程度上制约该项目的价格上涨幅度。 典型个案 兰亭苑 【 项目简介 】 开发单位 : 海安县苏中植物园开发有限公司 地理位置 : 海安县凤山北路 33号 全案营销： 上海奇正房地产策划公司 总占地面积 : （整个项目占地 300亩 ,建筑面积 69847㎡ ） 总建筑面积 : （可售面积） 物业形态 : 联排、双拼、独栋 典型个案 苏中植物园 【 规划设计 】 项目由双拼 、 独栋 33套和 51套联排别墅组成。 作为海安首席纯别墅居住区 ， 苏中植物园二期御景园仅 33套独具匠心的别墅 ， 开发商秉着 “ 打造绿色品牌 ” 为理念 ， 将在 “ 历史文化长廊 ” 中 ， 以艺术碑廊和展厅建筑的形式展开。 不论是从园林打造还是建筑的规划上 ， 目前是引领海安高档住宅市场。 典型个案 苏中植物园 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 联排 311 51 61% 88% 双拼 330499 18 21% 56% 独栋 530750 15 18% 73% 合计 / 84 100% 77% 【 推盘节奏 】 项目于 09年 12月 23日推出 6栋联排别墅 ， 共 51套 ， 供应户型 311㎡。 销售均价在 4500元 /㎡ .目前该批房源只剩下 6套； 项目二期御景园于 3月 3日推出 33套 ， 双拼面积为 330499㎡ ， 双拼价格区间 79008400元 /㎡ ， 独栋面积为 530750㎡ ， 均价区间 10000120xx元 /㎡ ， 目前二期共剩余 12套 ， 其中独立剩余 4套 ， 双拼剩 8套。 【 项目整体户型配比 】 典型个案 苏中植物园 目前从案场来看 ， 销售状况良好 ， 但本项目产权为 40年 ， 客户主要来至海安本地人在外的私企老板。 典型个案 苏中植物园 项目名称 总供应量 （万㎡） 住宅体量 （万㎡） 已上市（万㎡） 未来住宅供应量（万㎡） 住宅总余量 （万㎡） 体量 已售 余量 华新一品 30 27 6 21 海州新城 20 18 6 5 1 12 13 中洋 现代城 20 16 16 / 文峰大世界 14 10 3 3 0 7 7 瑞海家园 9 8 3 3 0 5 5 七星国际城 40 37 30 29 1 7 8 中洋 高尔夫公寓 30 20 / / / 20 20 兰亭苑 / / / 西楹水岸 11 / / / 合计 150 64 86 普通住宅后期供应量 在售项目 目前市场中主要在售及近期将要上市的项目未来总供应量约为89万平米，如减去部分楼盘近期预定的一些房源（约 10万平米），实际总供应量在 79万㎡，加上 09年至今出让地块供应量146万㎡，海安未来总供应量将要达到 225万㎡ 普通住宅后期供应量 地块 地理位置 备注 一、苏中植物园项目 该项目位于海安紫石中学对面 项目规划为观光旅游别墅项目，容积率为 ，由双拼、独栋 33套和 51套联排别墅组成。 于 09年 12月 23日推出 6栋联排别墅，共 51套，供应户型 311㎡。 销售均价在 4500元 /㎡ .目前该批房源只剩下 6套；项目二期御景园于 3月 3日推出 33套，双拼面积为 330499㎡ ，价格区间 79008400元 /㎡ ，独栋面积为 530750㎡ ，价格区间 10000120xx元 /㎡ ，目前二期共剩余 12套。 二 该地块位于明道小学西北角处 市场传闻将于 20xx年上市，该地块目前尚未拆迁，地块总建面预计 10万平方米左右，其中有部分别墅产品。 三 海安长江西路海州新城对面 项目由南通锦达房地产有限公司开发，规划以普通公寓为主，存在部分别墅产品 四 位于河滨东路北侧，东洲公园区域，临近县城老城区人民东路，通杨运河、通榆运河在宗地内交汇。 该地块总占地 ，其中别墅地块面积为 ，容积率为 别墅后期供应量 在售及后期供应 土地面积 容积率 建筑密度 绿地率 建筑限高 其他 ≤ ≤35% ≥30% 多层及高层 见规划设计要点 （中心岛） ≤ ≤15% ≥70% 低层及多层 见规划设计要点 备注：地块四出让指标 别墅后期供应量 在售及后期供应 项目名称 户型 面积（㎡） 户数 占比 去化率 华新一品 两房两厅一卫 9297 120 23% 100% 三房两厅一卫 133 25 5。