高端商务大厦建设可行性报告(编辑修改稿)

高端商务大厦建设可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

0 10 企业引进 家 200 大中型企业总部 11 固定资产投资 亿元 建设投资 12 总投资 亿元 13 投资强度 万元 /亩 1139 第二章 市场分析 宏观市场分析 XXXX 年，中国率先世界摆脱了经济危机的影响，国内呈现出势头良好的经济走势，上海世博会的盛大召开、广州亚运会的即将揭幕，越来越多的世界性盛会开始焦距中国，越来越多的跨国企业欲在中国扩大投资。 伴随着长 江三角洲规划的获批、环渤海经济圈的即将上场，中国的经济圈格局似乎已经初步定居，走区域化、城市集群化之路，已经成为中国未来经济发展的必然突破口。 而与此同时，产业结构的调整与产业升级则势在必行，产业调整与产业升级就必然加速大批企业搬迁郊区化的速度。 7 作为郊区化生产办公的重要载体 产业地产则会成为中国地产的第四极。 产业地产是 以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。 此种模式受到各政府的大力支持。 也吸引了 大量的房企及其他 行业巨头转战产业地产。 XX市场分析 XX 市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、我国北方的海运与工业中心。 拥有中国第四大的工业基地、第三大的外贸港口。 随着加速以滨海新区为核心的环渤海经济圈发展列入国家“十一五”规划、中央政府关于 XX 滨海新区发展的总体构架的明确，以及新区发展战略的定稿， XX 已经成为本世纪的又一个全球投资热点区域。 随着京津城市圈互相融合的速度加快， XX 环渤海经济圈相互融合的速度加快， XX 环渤海经济圈的经济地位逐步确定，在城际交通等环境的发展下，北京的产业结构也将进一 步调整，部分工业项目将转向 XX。 XX 的第二产业已经成为全市经济持续较快发展的主要拉动和支撑力量，第三产业比重次之，且增长速度逐步加快。 XX 工业以结构调整为主线，走出了一条嫁接、改造、调整的创新之路，传统产业得到优化升级。 高新技术产业占全市规模以上工业总产值的比重达到 33%。 电子信息产业成为第一大支柱产业，生物技 8 术与现代医药、新能源、化工等骨干行业发展势头强劲，石油套管、OTIS 电梯、夏利汽车、等一批名牌拳头产品不断壮大，钢管公司、天铁集团、医药集团、天士力集团、磁卡集团、天大天财股份有限公司、南开戈德集 团等一批大型企业集团发展壮大。 工业已成为拉动XX 经济增长的重要力量。 项目区域市场分析 津南区作为连接 XX 老城区和滨海新区的天然纽带，其经济、交通作用日益凸现，尤其是 XX 大道快速路的通行， 27 分钟即可到达滨海新区中心区，伴随区域内经济的不断发展，基本形成了一个相对互动的商圈。 XX 镇位于津南区北部，地处城郊结合部，南连西青区、西接河西区、北临海河，是津南区的北大门，其地理位置优越，交通便利。 目前全镇拥有各类企业 260 家。 近几年，借助津南开发区坐落在镇中，XX 镇一直致力于工业经济基础设施建设，已形成了 较完整的配套、以电子、服装、皮革、金属制品为支柱行业的产业布局。 区域未来规划 ： ① XX 科技产业园：以企业生产基地、独立研发中心、总部基地、创意中心和综合服务为重点发展产业类型； ② 海河教育园区：由北洋职教园更名而来，是本市的重点建设工程项目规划总占地 37 平方公里，规划办学规模 20 万人，居住人口 10 万人。 届时将有 XX 大学、南开大学领衔的 20 多所著名高等学府入驻； ③天钢柳林风景区： 该区域规划建成面向国际的商务会展、商业娱乐 、 9 创智产业及休闲居住的科技产业园。 被誉为 XX 版的浦东，已于 XXXX年 6 月开始动工。 项目 SWOT 分析 项目优势因素：（ Strength）  本项目紧邻外环线，是距市区较近的工业用地，其稀缺性会使地段会逐步升值。  办公、研发及生产的产品综合体，拓宽了客户面，增强项目竞争力。  价格相较环线内低，适合中小型企业初期投资小的特点。  XX 高速路网的建设开通，大大促进了 XX 经济产业类地产建设，尤其是综合物流产业基地、总部基地、各种经济、科技园区及文化创意产业园等。  近年国内外工业、物流投资企业及高科 技企业加速涌入 XX，使 XX工业、经济产业类地产的发展迅速， XX 各区县推出了新的经济发展目标及经济带，相关经济产业类地产项目蕴藏着很大的发展空间。 项目劣势因素：（ Weakness）  该区域未列入国家级或市级园区，园区不具备特殊政策。  本项目属科研用地，对项目产品多元化综合发展带来了局限性。  规划用地规模较小，相对于其它工业产业基地来说，会使一些大型工业企业的引进和发展受到限制。 10  该规划区域周围产区发展较为缓慢，尚未形成规模，且目前缺乏有实力的产业依托，经济产业发展状况与 XX 其它成熟区域相比较弱。  规划区域与周围居住组团距离较近，会形成相互制约的问题，从而在总体规划及引进相关产业的角度会受到一定的局限。 机会因素 : (Opprtunity)  随着京津城市圈互相融合的速度加快， XX 环渤海经济圈相互融合的速度加快， XX 环渤海经济圈的经济地位逐步确定，在城际交通等环境的发展下，北京的产业结构也将进一步调整，部分工业项目将转向 XX。  区域内加大工业发展力度，会有更多企业进驻该区域，对项目形成支撑，将为本项目带来商机。  交通环境的改善梨双公路的扩建、 XX 大道以及地铁 6号线的建成将是提升项目品质的良 好机会。  市政配套工程不断完善，基础配套设施不断提升，区域价值不断提高。  城市不断外扩，随着 XX 海河教育区的建立，天钢柳林城市副中心的动工，区域将逐步被众多客户所认可。  随着产业基地、总部基地建设，必将带动一部分相关配套的中小企业进驻。 威胁因素：（ Threat）  目前 XX 各区域都争上工业地产项目，竞争十分激烈。 11  路网完善，但公共交通系统目前尚不发达。 第三章 项目开发方案 规划背景 项目位置 ： 地块规划用地位于津南区 XX 镇西侧，位于 XX 大道与赤龙街交口处。 距外环线 500 米， 距 XX 大道 20xx 米，交通便利，通达性较好。 自然环境条件 ： 项目北临 XX市中心城区，位于西南季风的上风口，属暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温 12 摄氏度，年平均降雨量 522 毫米，年平均日照 2711 小时，无霜期 200 天，四季分明气候宜人。 工 12 业区地势平坦，地块出让平均高度为大沽高程 米，地下水位 米至 米，工程地质条件良好，土地征用前系园田地，地基承载为912 吨 /平方米。 地热水温 7585 摄氏度。 ： 东至：园区规划路 西至： XX 大道 南 至：园区规划路 北至：赤龙街 周遍环境及配套设施 发达的交通系统 ： 地块未来的路网较为发达，对外辐射能力强，距 XX 滨海国际机场 8 公里，距 XX港 36 公里，距 XX 铁路货运南站 10 公里。 毗邻外环线、津沽路、梨双路、 XX 大道。 同时，津港公路、津港高速、京津塘高速、蓟汕高速联络线穿行周边。 公共交通 629 路、 652 路、 808路、 705 路等途经项目周边，更有地铁 1 号线及 6 号线与项目相邻，区位交通便利快捷。 完善人文教育 ： 周边坐落 XX 科技大学、 XX 财经学院、 XX。