资产评估师考试难点讲解(编辑修改稿)

资产评估师考试难点讲解(编辑修改稿)内容摘要：

剔除不合理的数值时候，需要考虑这个问题。 ㈣直接比较法（用于仅某个或者几个基本特征 的有差异下，运用关键在于因素调整） （ KP34 页） 资产评估价值＝参照物成交价格 （ 1－价格折扣率）（ 2－ 3） 注意： 从公式的含义可以推知：本公式假设被评估对象享受的价格折扣比参照物大。 而实际评估工作中，并不能够这么肯定，我将教材例 2－ 1 修改一下，大家看看解法 【修改后例 2－ 1】评估某拟正常变现的资产，参照物是快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的快速变现价为 10 万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，则被评估资产价值接近于 万元。 10＝资 产评估价值 （ 1－ 40%），所以资产评估价值＝ 10247。 （ 1－ 40%）＝ 万元 （ KP35 和 58 页） （ 1）生产能力比例法 数学表达式一般表述为： 所以：被评估资产评估价值 ＝参照物成交价格 （ 2）资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法 数学表达式一般表述为： （参见下面的内容） （ KP38 页，成新率价格调整法） 资产评估价值 =参照物成交价格 评估对象成新率 /参照物成新率 资产的成新率＝资产的尚可使用年限 /（资产的已使用年限 +资产的尚可使用年限） ㈤直接比较法使用频率高的方法（ KP39－ 43 页） 方法一：市场售价类比法 （主要因素有）： ⑴ 时间（交易日期）因素（ KP36－ 、 98－ 100、 175） ⑵ 容积率因素 （ KP176 页） ⑶ 交易情况因素（ KP 175 页） ⑷ 土地使用年限因素（ 页） ⑸ 区域因素（ KP41 页） ⑹ 个别因素（包含功能、实体特征和质量等）（ KP133 页 实体状态因素） ： 在这方面，语言的理解不同就会导致对系数的计算结果的差异，下面归纳出一般的方法和技巧。 大家考试以此为准。 （ 1）时间因素（就是物价因素，实质上这和成本法中的物价指数调整法基本相似） 注意： “平均每月或者每年价格上涨 X%”和 “每月或者每年价格上涨 X%”两种说法使得时间因素对调整因素的影响的不同 说法一：当说明是 “平均每月或者每年价格上涨 X%” 评估对象的价值 /参照物的价值 =100（ 1＋ X%n） /100 说法二：当说明是 “每月或者每 年价格上涨 X%” 评估对象的价值 /参照物的价值 =100（ 1＋ X%） ^n/100 说法三：当说明是 “从参照物交易日到评估基准日价格上涨 X%” 评估对象的价值 /参照物的价值 =100（ 1＋ X%） /100 说法四：价格指数法告诉物价变化情况 ① 物价指数法的有关定义： Ⅰ 、定基物价指数： 是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。 以 100%为基础，当物价指数大于 100%，表明物价上涨；物价指数在 100%以下，表明物价下跌。 例如某类设备的定基物价指数计算过程如下，经过统计得到了第二列的该 类设备的市价平均价格。 实际运用中往往省略百分号。 表 4－ 1（教材 98 页） 年 份 该类设备实际 均价 定基物价指数 =当年实际物价 /基年物价 定基价格变动指数 =（当年实际物价 基年物价）/基年物价 1999 （基年） 50 100% 20xx 103%=*100% 3%=（ ） /50*100% 20xx 53 106%=53/50*100% 6%=（ 5350） /50*100% 20xx 54 108%=54/50*100% 8%=（ 5450） /50*100% 20xx 55 110%=55/50*100% 10%=（ 5550） /50*100% 20xx 56 112%=56/50*100% 12%=（ 5650） /50*100% 20xx 115%=*100% 15%=（ ） /50*100% Ⅱ 、定基价格变动指数与定基价格指数的关系 某年的定基价格指数＝ 1+该年的定基价格变动指数 Ⅲ 、物价指数与定基价格指数关系 物价指数 =评估基准日的定基物价指数 /参照物成交日的定基物价指数 比如上表中， 20xx 年相对于 20xx 年的价格指数＝ 112/106＝ % Ⅳ 、物价变动指数与物价指数关系 物价指数＝ 1+物价变动指数 比如上表中， 20xx 年相对于 20xx 年的价格变动指数＝ 112/106－ 1＝ % Ⅴ 、环比物价指数（记作 等，教材 37 页公式 2－ 7－ 2， 99 页公式 4－ 3）： 本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商 Ⅵ 、环比物价变动指数（记做 a1,a2……,an 教材 36 页公式 2－ 6－ 2 和 57 页） 本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指 数的商 环比物价指数＝ 1+环比物价变动指数 年 份 定基物价指数（ %） 环比物价指数（ %） 环比变动物价指数 1999 100 20xx 103 103=103/100 3%=（ 103100） /100 20xx 106 =106/103 %=（ 106103） /103 20xx 108 =108/106 %=（ 108106） /106 20xx 110 =110/108 %=（ 110108） /108 20xx 112 =112/110 %=（ 112110） /110 20xx 115 =115/112 %=（ 115112） /112 ② 价格指数法在评估中运用的计算公式为： ＝参照物资产交易价格 评估基准日资产定基价格指数 /参照物交易日资产定基价格指数 ＝参照物资产交易价格 [（ 1+评估基准日同类资产定基价格变动指数） /（ 1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数） ＝参照物成交价格 价格指数 （ 2－－ 7） ＝参照物成交价格 （ 1+物价变动指数） （ 2－－ 6） ＝参照物成交价格 （ 2－ 7－ 2）（ 4－ 3） ＝参照物成交价格 （ 1+a1） （ 1＋ a2） …… （ 1＋ an）（ 2－ 6－ 2） ③ 适用条件 评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长 （ 2）容积率因素 在正常情况下应首先搜集城市关于容积率标准的规定，测定容积率与地价的相关系数。 然后，用比较案例容积率的相关系数与待估土地容积率相关系数进行对比，求得容积率修正系数。 计算公式为 例题：某城市土地容积率修正系数见下表 容积率 相关系数 如果确定比较案例宗地地价每平方米是 800 元，容积率为 ，被估宗地规划容积率是，则待估宗地容积率修正系数计算如下： 容积率修正系数＝ ＝ ，以待估宗地为 100，比较实例及待估宗地容积率与其相比，每上升或下降 ，地价往上或往下修正 %。 （这和教材 178 页的例题相似） A B C 待估 宗地 容积率 参照物 A 修正系数＝ 100/100{1+[（ － ） /]*%}＝ 100/ 参照物 B 修正系数＝ 100/100{1+[（ － ） /]*%}＝ 100/106 参照物 C 修正系数＝ 100/100{1+[（ － ） /]*%}＝ 100/ （ 3）交易行为（情况）因素 ① 原因 市场一般是一个不完全竞争市场。 价格的形成往往具有个别性，需要将交易中由于非市场的原因引起的价 格偏差予以剔除，使其成为正常的交易价格 ② 公式 评估对象的价值 /参照物的价值 =100/100（ 1177。 X%） 要注意理解什么情况下使用－ X%（参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏低），什么情况下使用 +X%（参照物价格由于各种原因价格较正常价格偏高）。 ③ 需要修正的情形 Ⅰ 、有特殊利害关系的经济主体间的交易； Ⅱ 、交易时有特别的动机，这以急于脱售（价格交正常价格低，需要比正常值 100 低，这个时候公式中为－ X%）或急于购买（价格交正常价格高，需要比正常值 100 高，这个时候公式中为 +X%）最为典型 Ⅲ 、买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高（ +X%）或偏低（－ X%） Ⅳ 、其他特殊交易的情形。 如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方（ +X%）。 Ⅴ 、特殊的交易方式。 如拍卖、招标等（ +X%） （ 4）土地使用年限的修正系数 评估对象的价值 /参照物的价值 =（ 1－（ 1＋ r）－ m） /（ 1－（ 1＋ r）－ n） 这个公式原理就是收益法折现的原理，在 177 页，不需要死记。 m：被评估土地的剩余使用年限 n：参照物的土地剩余使用年限，注意在基准地价调整法中这个值应该 是法定的最高出让年限 （ 5）当分别告诉参照物和被评估对象的因素的数值大小时（ KP41 页区域因素修正）。 被评估对象的价值 /参照物的价值 =被评估对象该因素的数值（有时候不一定是 100） /参照物该因素的数值。 （ 6）其他个别因素（个别记忆）。 记住教材的 133 页的实体状态调整内容。 同时参照教材 178 页，表格对土地状况的修正给出条件的表达方式：直接告诉调整百分率，事实上就是假设分子是 100，对分母在 100 的基础上做调整。 方法二：价值比率法（ KP42 页）【参见习题班第 10 章综合题第 3 题】。 教材 42 页采用的价值比例为成本市价比例（＝市价 /合理成本）以及市盈率（＝每股市价 /每股盈利）。 同时教材 377－ 382 页的参考企业比较法和并购案例比较法就属于价值比例法的运用，有一定可能考 381 页类型的综合计算题，解题步骤如下： 确定价值比率的关键在于两点： （ 1）对可比企业的选择。 判断企业的可比性存在两个标准 :行业标准和财务标准 当然需要选定 3 个及以上参照物：比如表 10－ 5 中，选了 A、 B 和 C 公司 （ 2）对可比指标的选择。 在寻找参照企 业的过程中 ,为了降低单一样本 ,单一参数所带来的误差 , 国际上通用的办法是采用多样本、多参数的综合方法。 比如表 10－ 5 中，选定了市价 /销售额、市价 /账面价值、市价 /净现金流量 ，并求出各个指标的平均值： 比如表 10－ 5 中，计算出了参照物 A、 B 和 C 公司的市价 /销售额、市价 /账面价值、市价 /净现金流量三个指标的数值，并计算出了三个指标的平均值。 、账面价值和净现金流量。 （被评估企业的 销售额、账面价值和净现金流量），得出根据各个指标计算出的评估价值。 ，剔除异常值，将剩余的评估值平均就得到被评估企业的价值。 ㈥间接比较法（ KP43 页） （或者说和前面方法的区别在于）－－－参照物特殊 参照物是被估价资产国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）。 ： 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。 只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。 （ 1）基准地价修正法－－参照 物是基准地价 注意在修正土地年限的时候，参照物即基准地价的年限是国家法定的最高出让年限。 必须记住国务院确定的土地使用权出让最高年限： ① 居住用地 70 年； ② 工业用地 50 年； ③ 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； ④ 商业、旅游、娱乐用地 40 年； ⑤ 综合或者其他用地 50 年。 （ 2）路线价法（我认为也可归为此类）－－参照物是路线价 ① 划分路线价区段：地价相等、地段相连的带状地段 ② 确定标准宗地 沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。 标准深度是指标准宗地的临街深度。 临街深度是指宗地离开街道的垂直距离 ③ 评估路线价 路线价是标准宗地的单位价格 ④ 深度百分率表 单独深度百分率 大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率 单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（距离道路越远），则价格越低 比如：某深度地块的价格是 40[元 /（标准宽度）米 .该地块深度 ] 累计深度百分率 累计深度百分率＝ ∑各段单独深度百分率 平均深度百分率 平均深度百分率 ＝ 累计深度百分率 247。 宗地深度 标准深度 ⑤ 计算宗地价值 宗地总价＝路线价 累计深度百。